中國消費者報報道（記者游婕）在新房房貸利率不斷下調(diào)的大背景下，一直按兵不動的存量房貸利率備受市場關(guān)注。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝在會上宣布了一系列重要貨幣政策調(diào)整，其中包括降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，旨在進一步支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

存量房貸利率平均下調(diào)50個基點

存量房貸利率，顧名思義，就是之前貸款買房，按照當時政策而決定的利率水平。

潘功勝指出，為減輕居民房貸負擔、促進消費增長和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行決定引導商業(yè)銀行將存量房貸利率逐步降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅約為0.5個百分點。這一舉措旨在讓廣大房貸借款人能夠享受到更為優(yōu)惠的利率條件，有效減輕其還款壓力，進而激發(fā)消費潛力，助力經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

58安居客研究院院長張波對記者表示，降低存量房貸利率的呼聲此前就非常高，本次調(diào)整和市場的預期已非常接近，即存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率不斷接近，本次調(diào)整對于提升民眾預期以及保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定將起到重要作用。

從降幅來看，存量房貸利率平均降幅為0.5個百分點。張波預計，此舉對于二套存量房更為有利。去年存量房貸利率的調(diào)整沒有涉及到二套房，加之本輪調(diào)整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調(diào)，因此其存在更大的可調(diào)整空間，但具體操作層面還要視不同城市和地區(qū)的落地細則。

戴德梁行研究院副院長張曉端對記者表示，此次政策積極回應(yīng)了市場關(guān)切。此前雖然樓市寬松、優(yōu)化政策持續(xù)出臺，然而并未能扭轉(zhuǎn)市場下行的趨勢，全國新房銷售面積及價格整體呈現(xiàn)持續(xù)回落。以一二線重點城市為代表的二手房市場在整體樓市低迷的情況下“以價換量”，部分城市二手房放盤量大增，刺激核心區(qū)域的剛需戶型成交相對活躍。此次新政通過超預期的調(diào)整來激發(fā)市場活力、提振市場信心。

對于該政策的影響力，張波也認為，由于存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對于房地產(chǎn)交易市場的并不會產(chǎn)生直接影響，但對于當下購房群體對市場后期的信心將起到一定提升作用，這也有利于和一系列房地產(chǎn)政策形成組合拳對市場釋放效力。

二套房貸首付比例下調(diào)至15%

發(fā)布會上，潘功勝還宣布統(tǒng)一首套房和二套房房貸最低首付比例。根據(jù)新政策，全國層面的二套房貸款最低首付比例將由當前的25%下調(diào)至15%。

“本輪二套房首付比例調(diào)整后，已降至2000年以來的最低點，直接統(tǒng)一了首套房和二套房的首付比例?！睆埐ū硎?，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。隨著投資性需求已經(jīng)離場，當下入市的皆為自住性需求，此舉對于多樣化改善需求的保障，符合中央經(jīng)濟工作會議精神，預示著房地產(chǎn)市場將有望走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此也十分認同。他表示，該政策主要影響一線城市。從全國看，大部分城市首套房、二套房的首付比例分界線已經(jīng)越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預計該政策會對北京、上海、深圳等一線城市產(chǎn)生積極影響。

為了支持此次政策調(diào)整，中國人民銀行還采取了一系列配套措施。其中包括將5月份創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，以增強對銀行和收購主體的市場化激勵。同時，為保持政策連續(xù)性，人民銀行還將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項政策文件延期至2026年底，為市場提供更加穩(wěn)定的政策預期。

預計5000萬戶家庭受益

記者從建設(shè)銀行客服人員處了解到，目前北京首套房貸利率最低可以達到3.4%，而前些年貸款買房的購房人，房貸利率有的達到4%—5%。此次政策調(diào)整能讓貸款人節(jié)省多少利息，肯定是大家最為關(guān)心的話題。

其實，早在去年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局就發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率。央行發(fā)布的報告顯示，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。

此次存量房貸利率的下調(diào)是繼去年以來第二輪大規(guī)模調(diào)整，預計將為借款人帶來更為可觀的利息支出減少。潘功勝表示，預計惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元。

多家機構(gòu)測算的數(shù)據(jù)顯示，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%。新發(fā)房貸與存量房貸相差大約在50個基點。按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，此次政策頒布后，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出11萬元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對記者表示，若考慮到2020年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已經(jīng)下降了95個基點，再疊加此次下調(diào)50個基點，最近4年存量房貸利率下降了大概145個基點。若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，以100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款來計算，月供累計將減少約870元。

對于已購房群體來說，切切實實減少了利息支出，可謂最大的利好，有助于減輕居民負擔、激發(fā)市場活力，還將對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提振市場信心，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。張波指出，當房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時，家庭將有更多的可支配收入用于日常消費，更有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費支出，如購買汽車、家電、家具等耐用消費品，以及增加在旅游、餐飲、娛樂等服務(wù)行業(yè)的消費。這將促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，形成良性循環(huán)，推動經(jīng)濟持續(xù)增長，并提升了大眾的生活品質(zhì)。

對于未來市場走勢，戴德梁行研究院副院長張曉端預計，無論是新房市場還是二手住宅交易，“以價換量”仍將是趨勢。在持續(xù)的政策效力影響下，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)將吸引改善性需求擇機入市從而帶來相對活躍的市場表現(xiàn)。二手房市場放盤量增多，加上顯著的價格折讓令置業(yè)門檻大大降低，交易的活躍度將有所提升。