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LPR下調(diào)惠及存量房貸 算算利息能省多少錢?
2024-07-25 16:51 本文來源:中國消費(fèi)者報(bào)•中國消費(fèi)網(wǎng) 作者:孫蔚

中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)7月22日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),即1年期LPR為3.35%、5年期以上LPR為3.85%,相比于上月的3.45%和3.95%,分別下降了10個(gè)BP。此次是今年內(nèi)5年期LPR的第二次下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次LPR調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場是利好,有望助推核心城市市場情緒進(jìn)一步修復(fù)。

降息提升市場信心

此次LPR降息屬于“雙降”,即1年期和5年期的LPR都進(jìn)行了下調(diào),今年以來,5年期以上LPR已累計(jì)下調(diào)了35個(gè)BP。此舉對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)影響如何?58安居客研究院院長張波對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,首先,降息可以視為一個(gè)明顯的信號(hào),在二十屆三中全會(huì)召開之后,央行緊跟著降息操作,可以視為對(duì)會(huì)議精神的積極響應(yīng),通過貨幣政策與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等政策協(xié)同作用,共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這也是當(dāng)前強(qiáng)化逆周期政策,加大力度以支持經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。其次,此次降息力度明顯,雖然LPR利率已經(jīng)處于歷史性低點(diǎn),但10個(gè)基點(diǎn)的降幅依然高于市場預(yù)期,有助于緩解市場緊張情緒,提升市場信心。最后,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,通過降息操作,房企的融資成本預(yù)計(jì)將有所降低,有助于緩解資金壓力,提高其償債能力和經(jīng)營穩(wěn)定性,從而推動(dòng)樓市持續(xù)發(fā)展,以推進(jìn)系統(tǒng)性降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。另外,此舉有助于吸引更多潛在購房者入市,提升其購房意愿和能力。

值得關(guān)注的是,隨著LPR再次下調(diào),存量房貸利率同步下調(diào)呼吁也在增多,一旦存量房貸利率一并調(diào)整,對(duì)于提升消費(fèi)信心將有更為直接的作用,有助于促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對(duì)記者表示,1年期和5年期LPR下調(diào),對(duì)房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)都具有重要意義。5年期以上LPR的調(diào)整尤其影響按揭貸款利率,從而影響購房者的購房成本,如果LPR下行,意味著月供額度降低,購房成本有所降低 。此次調(diào)整后,房貸利率接近歷史最低點(diǎn),對(duì)于購房者而言無疑是一個(gè)利好消息。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示,整體來看,此次LPR的調(diào)降將進(jìn)一步降低購房者的購房成本,有利于購房需求釋放,與前期“穩(wěn)市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力,有望助推核心城市市場情緒進(jìn)一步修復(fù)。

房貸利息能省多少錢

作為房貸利率之錨,5年期以上LPR的定價(jià)與購房成本息息相關(guān)。此次調(diào)整后,房貸利息能省多少錢?

對(duì)此,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)演算表示,以目前各地主流的房貸利率進(jìn)行計(jì)算,即“LPR-75BP”的定價(jià)公式,那么過去首套房主流利率為3.2%,而現(xiàn)在將下降至3.1%,按照100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式,房貸利息總額將減少近2萬元,每月月供將減少約55元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示:“從LPR的走勢來看,今年一季度各地呈現(xiàn)‘破4’態(tài)勢,即從4.2%降至3.95%。而此次是今年第二次‘降息’,進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本下降。若是疊加持續(xù)性的降息效應(yīng),那么月供減負(fù)效應(yīng)非常明顯,有助于和其他政策結(jié)合持續(xù)降低房貸成本?!?/p>

從今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)市場支持政策來看,房貸利率政策的調(diào)整無疑是一大亮點(diǎn)。今年2月,5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%,降幅為有史以來最大。隨后,央行于5月17日宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年5月,百城主流首套房貸利率平均為3.45%,較4月份下降12個(gè)基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為3.90%,較4月份下降26個(gè)基點(diǎn)。同比來看,5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55個(gè)基點(diǎn)和101個(gè)基點(diǎn)。

記者咨詢北京建行、工行信貸中心了解到,此次LPR調(diào)整之前,北京首套房貸利率一般為3.5%,二套房貸利率如果在五環(huán)外為3.7%、在五環(huán)內(nèi)為3.9%。此次下調(diào)后,各檔房貸利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),首套、二套房貸利率將分別調(diào)整為3.4%、3.6%(五環(huán)外)/3.8%(五環(huán)內(nèi)),其中,首套房貸利率已低于此前歷史最低水平3.43%。

存量房貸調(diào)整受關(guān)注

“我和銀行約定的利率調(diào)整日是1月1日,現(xiàn)在我的房貸利率還是4.75%,今年2月降息時(shí)就沒變,此次下調(diào)還是享受不到,真讓人著急!”北京消費(fèi)者劉先生對(duì)記者感嘆道。

據(jù)記者了解,此次LPR下調(diào),可以讓新貸款買房者享受到最新利率,但對(duì)于相當(dāng)一部分存量房貸客戶來說,按照合同約定,今年內(nèi)大都無法享受到降息紅利,還要等到明年重定價(jià)日才能適用調(diào)降后的利率。

北京工行信貸中心工作人員告訴記者,存量客戶的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況:一種是每年的1月1日,另一種是貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日。

對(duì)于重定價(jià)日是每年1月1日的存量客戶,雖然今年LPR已經(jīng)下調(diào)兩次,累計(jì)降息35個(gè)基點(diǎn),但是也只能等到2025年1月1日才能享受到兩次降息的紅利。以劉先生為例,明年1月1日,他的房貸利率會(huì)從現(xiàn)在的4.75%降到4.4%,百萬元房貸月供大約能省200元。

對(duì)于重定價(jià)日是放款日對(duì)應(yīng)日的存量客戶,享受降息紅利的時(shí)間點(diǎn)各不相同。對(duì)于此次下調(diào)而言,如果重定價(jià)日在7月22日及之前,就只能等待明年下調(diào);如果重定價(jià)日在7月23日及之后,今年內(nèi)就可以享受到調(diào)整后的新利率。

如果重定價(jià)日正好是降息當(dāng)天呢?該工作人員表示,重定價(jià)日是降息當(dāng)日的存量客戶,當(dāng)天不能變成最新利率,要等到下一年才能調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示:“此次LPR下調(diào)影響最大的是存量房貸,因?yàn)楸敬谓迪⒅?,全國各地的房貸已經(jīng)基本集中在3%—3.5%之間,相比‘5•17’新政之前均有大幅度降低。但存量房貸一直處于高位,新增房貸利率降低沒有影響到存量房貸,此次LPR下調(diào)可以直接降低存量房貸利率?!?/p>

責(zé)任編輯:趙英男