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先息后本、氣球貸……房貸還款方式花樣翻新,合算嗎?
2024-06-13 15:37 本文來源:中國消費(fèi)者報•中國消費(fèi)網(wǎng) 作者:孫蔚

中國消費(fèi)者報報道(記者孫蔚)如果你是房貸一族,會選擇哪種還款方式?近期,多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息后本”“氣球貸”等多種還款方式,甚至還有“月供本金低至1元”之類的宣傳,引發(fā)人們廣泛關(guān)注。在這種情況下,如何還款?是否合算?不同的還款方式又適合什么人群?《中國消費(fèi)者報》記者對此進(jìn)行了采訪。

多家銀行“更新”還款方式

在房貸利率不設(shè)下限后,銀行間的競爭也愈加激烈。在低利率環(huán)境中,如何在日益“內(nèi)卷”的貸款市場中突圍,成為各家銀行亟須解決的問題。

近期,多家銀行紛紛靈活調(diào)整住房按揭還款方式。例如,建設(shè)銀行存量房貸可申請調(diào)整還款方式,降低月供,還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽保徊糠址中嗅槍π律暾埛抠J的客戶推出了“輕松供”。興業(yè)銀行也推出“隨薪供”,可將存量房的房貸還款方式改為“先息后本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式,分別為“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”。

通過建設(shè)銀行APP,房貸消費(fèi)者劉先生給記者做了演示——在“我的貸款”欄目中,可以選擇“還款計劃調(diào)整”,進(jìn)入“降低月供”的頁面;針對“最低償還”選項(xiàng),本金最低可選1元,“降低期數(shù)”選項(xiàng)只能選擇1—24期,“未還本金后期還款方式”只能選擇“剩余期限每月分期攤還”。

劉先生表示:“我嘗試點(diǎn)擊還款計算,想看看利息總額,但頁面只顯示了前三期的“本金1元+利息”,并沒有顯示24期后的月供金額。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)的有些問題還不夠明確,比如到底本金加利息要還多少錢、申請后如果LPR下降還款利息是否也會下降等,這些問題都不清楚?!币虼?,他暫時并不打算變更還款方案。

這些新的還款方式都是什么意思?民生銀行北京航天橋支行客戶經(jīng)理盧女士對《中國消費(fèi)者報》記者表示,各家銀行對不同的還款方式都有相應(yīng)的具體要求,不過總體而言,“先息后本”是指貸款放款之后,先支付利息,然后按還款約定支付本金的還款方式;“二階段還款”是指前三年可以按月付息、無需償還本金,然后在剩余貸款期限內(nèi)按月等額本息還款,通常貸款期限不少于10年、不超過30年;“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)計算每期月供,在貸款前期歸還貸款本息,最后一期一次性償還剩余本金。

采用新還款方式得算好賬

在上述還款方式中,“先息后本”和“氣球貸”是最受消費(fèi)者關(guān)注的類型,“氣球貸”的消息還一度沖上社交平臺的熱搜。

一部分消費(fèi)者認(rèn)為,“先息后本”每月還款不多,相當(dāng)于變相降低了購房門檻,短期內(nèi)減輕了還款壓力。但也有消費(fèi)者表示,這些新方式看似初期月供壓力較小,但實(shí)際支付的利息總額更多,加大了后續(xù)的還款壓力。

那么,“先息后本”還款方式到底是否劃算?記者對此進(jìn)行了演示計算(實(shí)際須以銀行計算為準(zhǔn),下同):以貸款總額100萬元、時限30年當(dāng)下、房貸新政調(diào)整后首套房貸利率3.4%為準(zhǔn),按等額本息的還款方式來計算,每月需要償還金額約為4434.81元,共需償還利息總額為596533.09元;若按“先息后本”還款方式來計算,因?yàn)楝F(xiàn)有的“先息后本”還款方式大多有期限設(shè)置、不能超長期選擇,記者以前期36個月“先息后本”、每月還1元本金的還款方式來計算,則前36個月每月只需還1元本金,月供在2800元至2900元之間,前3年總利息為101999.88元,3年后還款利息共為529580.42元,總體計算還款利息為631580.3元,較等額本息還款方式利息多了35047.21元。

針對“氣球貸”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,“氣球貸”就是長貸短供,在前期分期償還本息,剩余本金到期一次性償還。因其前期每期還款金額較小,在貸款到期日還款金額較大,“前小后大”像是個氣球,所以被命名為“氣球貸”。他進(jìn)一步表示:“如果您選擇了氣球貸,千萬要注意,低月供只是暫時的,如果沒有規(guī)劃好,氣球的大尾巴一點(diǎn)也容不得忽視?!?/p>

以貸款總額100萬元、期限為5年、利率為5%計算,采用等額本息的還款方式,每個月月供約為18870元。如果在“氣球貸”的還款方式下,約定前4年零11個月的月供金額為“貸款期限20年、還款方式為等額本息”的月供金額,則前4年零11個月每個月只需6599元月供,大約只是前者的三分之一。但是,到了最后一期,就需要一次性歸還剩余本金83.7萬元,以及當(dāng)月3940元的利息。

而且,從還款結(jié)果來看,在等額本息的還款方式下,5年一共還了113.27萬元,利息為13.2萬元左右;而在“氣球貸”的還款方式下,總共還款金額約為123.08萬元,利息為23.08萬元,利息比前者增加了約80%。

須根據(jù)自身需求合理規(guī)劃

中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平對記者表示,各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式,一方面是響應(yīng)政策,支持房地產(chǎn)企穩(wěn),另一方面,住房按揭貸款仍然是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),商業(yè)銀行希望通過靈活多變的方式吸引客戶入場,優(yōu)化信貸資產(chǎn)配置。

招聯(lián)首席研究員董希淼則認(rèn)為,“先息后本”“氣球貸” 等都是針對房貸客戶還款方式做出的優(yōu)化,只是“氣球貸”針對的是新增房貸,“先息后本”主要針對的是存量房貸。其主要針對兩類人群:一是短期內(nèi)收入有所下降、還款壓力較大的新市民;二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力,在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示,“先息后本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張,但預(yù)計未來會有更多可支配資金的借款人?!皻馇蛸J”看似能緩解借款人前期的經(jīng)濟(jì)壓力,但是并不適合所有人。因?yàn)椤皻馇蛸J”需要借款人有合理的還款規(guī)劃,畢竟低月供只是暫時性的,一旦借款到期就需要一次性還清欠款。所以“氣球貸”比較適合當(dāng)下資金緊缺,但預(yù)期收入很高的人。

接受《中國消費(fèi)者報》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,預(yù)計未來銀行會推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶。值得注意的是,房貸還款方式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分,適合自己的才是最好的,建議借款人基于個人和家庭需求,仔細(xì)了解各種房貸還款方式的特點(diǎn),合理評估還款能力,根據(jù)自身需求合理規(guī)劃,不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而盲目借貸。

責(zé)任編輯:張林保