中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）新年伊始，房貸一族迎來了利率下調(diào)“開年禮包”。選擇將每年1月1日作為“重定價(jià)日”且在2023年6月20日以前定價(jià)的存量房貸，利率再度下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，降為4.2%。近日，不少房貸借款人已經(jīng)可以在銀行APP上查詢到調(diào)整后的房貸利率信息。

“房貸禮包”已發(fā)放

“尊敬的客戶，您的房貸執(zhí)行利率已于2024年1月1日從4.3%調(diào)為4.2%，后續(xù)還款計(jì)劃已相應(yīng)調(diào)整，貸款月供可能發(fā)生變化，您可以通過手機(jī)銀行或客服熱線查詢近期還款金額?！鄙现埽瑥?019年開始還房貸的消費(fèi)者小董打開建行APP時(shí)看到了這則通知。他對(duì)記者表示：“雖然利率下調(diào)不多，每個(gè)月房貸少還了200多元，但總歸是一件好事，居家過日子能省一點(diǎn)兒是一點(diǎn)兒?！?/p>

工商銀行北京西客站支行理財(cái)經(jīng)理馮先生告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，個(gè)人房貸利率基本上都是以貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR為基礎(chǔ)，組合加點(diǎn)或減點(diǎn)兩部分組成的，也就是說房貸利率的高低受LPR漲跌的影響。其中，LPR部分每月20日更新一次，并在全國銀行間同業(yè)拆借中心對(duì)外公布，而房貸利率每年有一次調(diào)整機(jī)會(huì)，即所謂的“重定價(jià)日”。據(jù)他介紹，絕大多數(shù)客戶的重定價(jià)日都選在1月1日。

房貸利率LPR部分主要按5年期以上品種計(jì)算；加點(diǎn)或減點(diǎn)部分則因地區(qū)、時(shí)間、銀行等因素而有所不同。此次存量房貸重定價(jià)是對(duì)LPR部分進(jìn)行調(diào)整，2023年6月，5年期以上的LPR從4.3%下降至4.2%，減少了10個(gè)基點(diǎn)，此后，5年期以上LPR“按兵不動(dòng)”，一直維持4.2%的利率，這意味著選擇每年1月1日為“重定價(jià)日”的借款人，房貸利率將在當(dāng)日相應(yīng)減少10個(gè)基點(diǎn)。

也有部分房貸借款人向記者反映沒有收到調(diào)整的信息提示，對(duì)此，建設(shè)銀行客服人員表示，借款人需要查詢自己的重定價(jià)日是否為1月1日，也許選成了貸款發(fā)放日。不過借款人無須擔(dān)心，只要符合條件就不用申請(qǐng)，也不必做任何操作，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)執(zhí)行利率調(diào)整。

進(jìn)一步降低購房人負(fù)擔(dān)

星圖金融研究院副院長薛洪言對(duì)記者表示，房貸利率下調(diào)有助于降低居民利息負(fù)擔(dān)、激活消費(fèi)動(dòng)力，也能在一定程度上提升居民的購房意愿。

房貸利率下調(diào)后，每個(gè)月能少還多少錢？以北京地區(qū)首套房貸、貸款金額100萬元、期限20年為例，在等額本息計(jì)算方式下，若2024年1月1日貸款利率由4.3%下降為4.2%，總利息支出將減少12801.35元，月供將從6219.05元降至6165.71元，減少了53.34元。

此前，因?yàn)榉抠J利率居高不下，借款人提前還貸成為風(fēng)潮。如今，房貸利率一降再降，提前還貸劃算嗎？“去年以來，房貸利率下調(diào)的政策陸續(xù)出臺(tái)，似乎越來越?jīng)]有提前還貸的理由，也算不清楚提前還貸是否劃算?！边€有8年才能還完房貸的張先生對(duì)記者說。

據(jù)記者了解，去年底有多家銀行表示，已為絕大多數(shù)符合條件的存量首套房貸客戶下調(diào)了貸款利率，存量房貸利率下調(diào)后，提前還貸量有所減少。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則對(duì)記者表示，如果是首套房的貸款，提前還貸的必要性不是很大。經(jīng)過下調(diào)之后，首套房貸款利率至少可以降到4.2%，有的甚至還可以更低。當(dāng)前來看，這個(gè)利率已經(jīng)比較低了。

然而，如果借款人之前未能享受利率下調(diào)的優(yōu)惠，仍處于5%以上的高利率狀態(tài)，即便LPR下調(diào)也只是10個(gè)基點(diǎn)，那么，在條件允許的情況下，提前還貸較為劃算。

具體而言，對(duì)于等額本息還款方式，在還款初期，還款金額大部分是利息，因此在貸款周期的前1/2期限內(nèi)提前還貸較為劃算。

是否還有下調(diào)空間

2023年，存量房貸已有一次大幅度下調(diào)。據(jù)央行和國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，多地存量房貸利率調(diào)整后低至“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”。

央行、國家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，超過22萬億元的存量房貸利率得到下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

房貸利率是影響購房人置業(yè)決策的重要因素，2024年房貸利率是否還有下調(diào)空間？對(duì)此，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，意味著2024年央行大概率仍將引導(dǎo)LPR適度下行，進(jìn)而推動(dòng)融資成本穩(wěn)中有降，激活生產(chǎn)消費(fèi)信貸需求。不過，結(jié)合央行前期提出的維持銀行息差和利潤在合理水平，LPR和新發(fā)貸款利率進(jìn)一步下行空間將有所收窄。

光大銀行金融市場部分析師周茂華也認(rèn)為，考慮到目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏與外部環(huán)境的不確定性，人民銀行仍可能適度加大穩(wěn)增長政策的力度，LPR利率仍存在適度下調(diào)可能。招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)記者表示，2024年LPR下降的空間仍然存在，應(yīng)該還有10—15個(gè)基點(diǎn)的降幅。

“居民對(duì)購房成本敏感，預(yù)計(jì)2024年將會(huì)加大‘降成本’措施，提高宏觀政策和微觀感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還提到，由于各地房價(jià)仍在持續(xù)調(diào)整，首套房按揭利率不設(shè)下限的城市會(huì)明顯增加，實(shí)際按揭貸款利率降幅可能要大于LPR的降幅。