中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 聶國春）在多次吹風(fēng)后，備受關(guān)注的存量首套住房貸款利率下調(diào)一事終于明確。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局8月31日晚間聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可申請置換房貸或者協(xié)商變更原房貸利率水平。

申請需符合三大條件

《通知》明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

也就是說，符合條件的存量房貸需滿足三大條件：一是今年8月31日前、二是首套住房、三是商業(yè)住房貸款，二套住房貸款和公積金貸款不在政策調(diào)整范圍內(nèi)。

不過，由于各地對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異，有些二套房可能也符合下調(diào)條件。民生銀行北京某支行信貸部門人士告訴記者，有些購房者購房時家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)亍罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理了貸款，現(xiàn)在當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，就可以認(rèn)定其為首套住房。也有一些人購買房屋時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，該住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)貓?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的，也可能被認(rèn)定為首套住房。因此，是否能享受存量房貸利率下調(diào)，還要看所在城市的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

兩種方式供選擇

如果符合申請條件，存量首套房貸利率該如何調(diào)整呢？《通知》給出了兩種方式。一是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。二是借款人也可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更原合同約定的利率水平。

《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

據(jù)記者了解，自人民銀行、原銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地已紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下。中指研究院近日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。其中，肇慶、湛江、惠州等城市取消了首套房貸利率下限；珠海、柳州等城市首套房貸最低利率已降至3.7%；天津、沈陽、十堰等城市首套房貸最低利率降至3.9%。

“本次政策的節(jié)點(diǎn)設(shè)置在9月25日，是為了給各金融機(jī)構(gòu)留出相應(yīng)的調(diào)整時間。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上述兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別，借貸雙方可自主協(xié)商選擇其中一種方式進(jìn)行調(diào)整。

利率或下降80個基點(diǎn)

為何要調(diào)整存量首套房貸利率？央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時解釋稱，“近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患”。

那么，此次下調(diào)后到底能節(jié)省多少利息支出呢？招聯(lián)首席研究員董希淼表示，具體能節(jié)省多少，得看當(dāng)初貸款時當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限，而不是現(xiàn)在的貸款利率下限。

比如，當(dāng)時北京首套房貸利率下限為LPR+55BP，某銀行向用戶發(fā)放的首套房貸利率為LPR+100BP，那么9月25日以后，其就可以申請利率下調(diào)45個基點(diǎn)。如果當(dāng)初用戶貸款時因“認(rèn)房又認(rèn)貸”而被認(rèn)定為二套房，房貸利率上浮了125BP，那么現(xiàn)在符合首套房條件后，下調(diào)的就更多了。

部分城市不同時段執(zhí)行的首套房貸利率下限情況。 資料圖片

據(jù)測算，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶甚至上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會明顯下降，利率平均降幅大約為80個基點(diǎn)。本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬億元。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸計(jì)算，如果利率降至4.3%的話，每年可節(jié)省超5000元利息，在一定程度上增加了購房人的消費(fèi)能力。

董希淼認(rèn)為，從降幅而言，這次政策調(diào)整的力度還是較大的。但此次調(diào)整對象只限首套房，二套房貸款被排除在外，總體而言政策力度適中。

多家銀行表態(tài)跟進(jìn)

《通知》發(fā)布后，兩部門表示，將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場競爭秩序。隨后，多家銀行在第一時間跟進(jìn)，就下調(diào)存量房貸利率表態(tài)。

8月31日晚，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行等就此發(fā)布公告。9月1日，中國銀行、中信銀行等多家銀行也發(fā)布了公告。

工行稱，正在積極依法有序推進(jìn)存量個人住房貸款利率調(diào)整工作，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展利率調(diào)整工作，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜擬通過中國工商銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)、微信公眾號等渠道公布。建行表示，將抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作，后續(xù)進(jìn)展信息將及時在該行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。郵儲銀行稱，已抓緊制定操作細(xì)則，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù)，有效發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)促進(jìn)消費(fèi)、改善民生的作用。