中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 （記者 孫蔚）隨著一線(xiàn)城市廣州、深圳同日宣布實(shí)施住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廈門(mén)、武漢、中山、西安……全國(guó)各地多個(gè)重點(diǎn)城市紛紛火速跟進(jìn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”成為樓市當(dāng)下最熱的話(huà)題。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，全國(guó)全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

一線(xiàn)城市吹響號(hào)角

備受關(guān)注的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策陸續(xù)落地一線(xiàn)城市。8月30日上午，廣州市人民政府官網(wǎng)公布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，打響了一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍。

《通知》指出，居民家庭住房套數(shù)是以我市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)結(jié)果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。居民家庭名下在本市無(wú)住房的，購(gòu)買(mǎi)普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買(mǎi)首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買(mǎi)首套住房的利率。

8月30日晚，深圳成為第二個(gè)跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線(xiàn)城市。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

值得注意的是，在政策執(zhí)行時(shí)間方面，廣州以8月18日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》作為開(kāi)始時(shí)間，而深圳自8月31日起開(kāi)始執(zhí)行。

隨后，廈門(mén)、武漢、中山、西安等多個(gè)重點(diǎn)城市紛紛火速跟進(jìn)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，已有70多個(gè)城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并且多數(shù)二線(xiàn)城市松綁力度頗大。比如鄭州發(fā)布15條措施，在落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，還提出要調(diào)整首套房貸利率下限，暫停執(zhí)行限售政策。福州也對(duì)此前執(zhí)行數(shù)年的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，允許福州郊區(qū)戶(hù)籍的家庭在市區(qū)多增加一套住房。

利好換房人群

“外地有房，廣州沒(méi)房，算首套；廣州有房（一套）已經(jīng)賣(mài)了，就算名下有房貸，再買(mǎi)一套的話(huà)，也算首套。你們可以享受三成首付和低利率?！?月30日晚，廣州市天河區(qū)鏈家經(jīng)紀(jì)公司的小張忙著回答前來(lái)咨詢(xún)政策的置業(yè)者，連晚飯都沒(méi)顧得上吃。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，自三部門(mén)提出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為各地因城施策工具箱中可自行選擇的政策之后，市場(chǎng)層面對(duì)于十余個(gè)目前還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”城市何時(shí)會(huì)調(diào)整充滿(mǎn)了期待。

“三部門(mén)的通知為政策在各地落地掃清了審批層面的障礙，可以說(shuō)全國(guó)全面落地認(rèn)房不認(rèn)貸已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)?！睆埐ū硎荆舜螐V州起到了一定的示范作用，其政策尺度較大，完全“不認(rèn)貸”，并且只在本地“認(rèn)房”，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用力度會(huì)較大，市場(chǎng)短期內(nèi)復(fù)蘇的概率大大增強(qiáng)，同時(shí)會(huì)先推動(dòng)二手房交易量出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，再傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。對(duì)于其他城市而言，在執(zhí)行力度方面預(yù)計(jì)也將和廣州保持一致，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇有望開(kāi)啟。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是2017年以來(lái)一線(xiàn)城市樓市放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線(xiàn)城市供求關(guān)系發(fā)生了重大變化?！按祟?lèi)政策的出臺(tái)，客觀(guān)上有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這說(shuō)明一線(xiàn)城市政策放松是必然的，也對(duì)全國(guó)市場(chǎng)有非常好的預(yù)期引導(dǎo)作用。”他表示。

張波認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策直接利好兩類(lèi)人群，一是本地?fù)Q房人群，名下住房出售后，新購(gòu)住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降；二是在異地有房的人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查本地住房情況，因此即便外地有房，只要在本地?zé)o房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

樓市政策的重大調(diào)整，令開(kāi)發(fā)商們有了動(dòng)力。據(jù)記者了解，廣州多個(gè)項(xiàng)目都準(zhǔn)備緊急加推新盤(pán)，包括保利天瑞、萬(wàn)科•瑧樾府、龍湖•御湖境等高端樓盤(pán)。接受記者采訪(fǎng)的多個(gè)開(kāi)發(fā)商均表示，政策對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是重大利好，預(yù)計(jì)會(huì)調(diào)整推貨節(jié)奏，加大供應(yīng)力度。

記者發(fā)現(xiàn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后，深圳有的樓盤(pán)甚至連夜收回了曾經(jīng)給出的折扣，比如龍崗布吉項(xiàng)目自9月1日起收回現(xiàn)房促銷(xiāo)折扣措施。但是也有樓盤(pán)趁勢(shì)推出特價(jià)房源，以吸引客戶(hù)關(guān)注。 

對(duì)此，深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平對(duì)記者表示，現(xiàn)在是換房的窗口期，不要妄想漲價(jià)，應(yīng)把握時(shí)機(jī)快速“賣(mài)一買(mǎi)一”，預(yù)計(jì)今年深圳二手房交易將會(huì)被大大刺激。

置業(yè)壓力減輕

對(duì)于置業(yè)者而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落實(shí)后對(duì)首付款和月供能帶來(lái)哪些變化？

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，按照今年1-7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬(wàn)元、二手房套均總價(jià)大約320萬(wàn)元計(jì)算，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后該類(lèi)人群至少可以少付一成首付，總金額減少約30萬(wàn)-40萬(wàn)元，如果購(gòu)買(mǎi)更高總價(jià)的住房，首付款會(huì)減少更多。

在月供方面，按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計(jì)算，此前廣州首套房利率是4.2%，二套房利率是4.8%，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后，如果按照首套執(zhí)行房貸利率，每月可以減少357元的還款負(fù)擔(dān)。

肖小平則告訴記者，之前深圳本地?zé)o房、有過(guò)房貸記錄（不管是否還清、是否在本地），首付款需要五成，如果總價(jià)在750萬(wàn)元以上的房子，則需要六成首付。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后，這類(lèi)人群的首付款壓力大大減少，以一套500萬(wàn)元的房子為例，首付直接減少了100萬(wàn)元。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)施對(duì)于換房家庭來(lái)說(shuō)是重大利好，但是北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒消費(fèi)者要注意兩點(diǎn)：一是雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一定程度上解除了首套房?jī)?yōu)惠在地域上的限制，但是不建議囤房、炒房，“房住不炒”早已是大趨勢(shì)，不要把房子當(dāng)作理財(cái)產(chǎn)品。二是盡量不要選擇“無(wú)縫銜接”式換房，最好等第一套房徹底過(guò)戶(hù)后，再去購(gòu)置第二套房，給自己留有應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的時(shí)間。如果一定要“無(wú)縫銜接”式換房，那么在出售第一套房的合同中，一定要對(duì)買(mǎi)家的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。