中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）最近幾天，房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處的銷售人員個(gè)個(gè)都是“累并快樂著”。隨著“5•17”樓市利好政策連連出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)久違的熱度重現(xiàn)，售樓處的來電、來訪量猛增。全國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)甚至在5月18日上午10點(diǎn)至下午4點(diǎn)期間出現(xiàn)4次系統(tǒng)崩潰。

金融松綁政策“三箭連發(fā)”

5月17日，中國(guó)人民銀行連發(fā)3項(xiàng)新政，從首付比例、貸款利率、公積金貸款3方面入手，進(jìn)一步松綁個(gè)人住房貸款金融政策。

在首付比例方面，《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在個(gè)人住房貸款利率方面，《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》提出，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

在公積金貸款方面，《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》提出，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受記者采訪時(shí)表示，降低二套房首付比例更值得市場(chǎng)關(guān)注，二套房目前主要是改善型需求，此前更多只是在稅費(fèi)減免層面給予一定政策支持，其首付和利率的要求都明顯高于首套房，此次調(diào)整將大幅降低購(gòu)房門檻，有利于購(gòu)房需求入市，推動(dòng)樓市筑底修復(fù)。另外，由于房?jī)r(jià)當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入低谷，后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限，尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)“價(jià)跌量升”，說明市場(chǎng)已經(jīng)處于底部。在這一背景下，當(dāng)下入場(chǎng)購(gòu)房者斷供或棄房的可能性大大減少。

而二套房房貸利率水平同步下調(diào)，將有兩大好處：一是利好改善型需求入市，二是減少提前還貸。近兩年，提前還貸的一個(gè)重要原因在于二套房貸利率明顯高于經(jīng)營(yíng)貸甚至消費(fèi)貸的利率。此次調(diào)整后，預(yù)計(jì)房貸利率下調(diào)的空間會(huì)明顯增大，尤其二套房由于首付高，銀行放貸的意愿會(huì)更強(qiáng)烈。

“首套房首付比例降至15%，這是歷史最低水平?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，這意味著全國(guó)所有城市的首套房、二套房的最低首付比例都可以下調(diào)，對(duì)一二線城市影響較大。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，當(dāng)前，全國(guó)多地已將首套房首付比例降至20%、二套房降至30%，僅個(gè)別城市首付比例較高，如一線城市首套房首付比例均為30%、二套房為40%—50%。此次下調(diào)首付比例下限政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)，將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)門檻。

消化存量房產(chǎn)放“大招”

自去年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，各地繼續(xù)通過降低購(gòu)房門檻、減免相關(guān)交易稅費(fèi)、“以舊換新”等措施刺激需求釋放。然而，庫(kù)存增加、價(jià)格承壓的情況并未得到明顯改善。

4月30日，中央政治局會(huì)議提出：“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。”

為此，針對(duì)化解存量房風(fēng)險(xiǎn)也放出“大招”。在5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。梳理此項(xiàng)政策的要點(diǎn)主要有4點(diǎn)：

第一，保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

第二，所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

第三，城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

第四，21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自愿參與、自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

陶玲表示，這項(xiàng)政策一是加快存量商品房去庫(kù)存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

利好政策一出臺(tái)，股市立即有所回應(yīng)。5月17日午后，房地產(chǎn)板塊迅速拉升，多家龍頭房企如保利發(fā)展、萬科等陸續(xù)拉至漲停板。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者表示，從市場(chǎng)實(shí)踐來看，近幾年，已有部分城市推進(jìn)由國(guó)資平臺(tái)出手，直接收購(gòu)開發(fā)商存量新房房源改作租賃住房，即“收新改租”。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市均有“收新改租”的相關(guān)實(shí)踐。

曹晶晶認(rèn)為，“收新改租”對(duì)于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接，但對(duì)國(guó)資平臺(tái)的資金要求也更高，還會(huì)面臨項(xiàng)目選擇評(píng)估等問題，預(yù)計(jì)隨后將有更多配套政策跟進(jìn)，“收新改租”或會(huì)得到更多政策支持。

市場(chǎng)反饋立竿見影

政策連放“大招”，房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋如何？

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政后的首個(gè)周末（5月18—19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套、5月19日成交超1100套，周末兩天總成交超2000套，基本達(dá)到了2024年小陽春的熱度，此外部分新房項(xiàng)目成交也出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象。

政策出臺(tái)后，看房的人確實(shí)多了。“從昨天下午到現(xiàn)在，前來看房的客戶較此前出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，前臺(tái)已經(jīng)出現(xiàn)空崗的情況，連后勤技術(shù)人員都派出來接待客戶了。”5月18日，北京香山樾銷售經(jīng)理一邊記錄著源源不斷到訪的客戶信息，一邊向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹了其感受到的政策影響。

除了北京，上海外環(huán)樓市也有明顯積極反饋。上海太平洋房屋閔行區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“政策發(fā)布后，整體帶看量明顯提升，一般平時(shí)周六全天會(huì)有10組客戶左右，但是5月18日周六當(dāng)天大概來訪了18—20組客戶，購(gòu)房熱情得到了有效帶動(dòng)?！?/p>

南京多家樓盤售樓處也迎來看房人潮，有銷售經(jīng)理甚至表示“忙不過來”。根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認(rèn)購(gòu)360套、認(rèn)購(gòu)面積2.05萬平方米，較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長(zhǎng)111.8%和51.9%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)記者表示：“政策對(duì)市場(chǎng)的刺激在意料之中，其持續(xù)性仍有待進(jìn)一步觀察。我更關(guān)心政策的影響力能持續(xù)多久，此前最長(zhǎng)的持久度基本為一個(gè)月，但此次力度比之前大，希望政策的影響時(shí)間能長(zhǎng)一點(diǎn)?！?br>