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利好政策連發(fā) 樓市筑底修復(fù)
2024-05-21 16:12 本文來源:中國(guó)消費(fèi)者報(bào)•中國(guó)消費(fèi)網(wǎng) 作者:孫蔚

中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)最近幾天,房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處的銷售人員個(gè)個(gè)都是“累并快樂著”。隨著“5•17”樓市利好政策連連出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)久違的熱度重現(xiàn),售樓處的來電、來訪量猛增。全國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)甚至在5月18日上午10點(diǎn)至下午4點(diǎn)期間出現(xiàn)4次系統(tǒng)崩潰。

金融松綁政策“三箭連發(fā)”

5月17日,中國(guó)人民銀行連發(fā)3項(xiàng)新政,從首付比例、貸款利率、公積金貸款3方面入手,進(jìn)一步松綁個(gè)人住房貸款金融政策。

在首付比例方面,《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》提出,對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在個(gè)人住房貸款利率方面,《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》提出,取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

在公積金貸款方面,《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》提出,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后,5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%,進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受記者采訪時(shí)表示,降低二套房首付比例更值得市場(chǎng)關(guān)注,二套房目前主要是改善型需求,此前更多只是在稅費(fèi)減免層面給予一定政策支持,其首付和利率的要求都明顯高于首套房,此次調(diào)整將大幅降低購(gòu)房門檻,有利于購(gòu)房需求入市,推動(dòng)樓市筑底修復(fù)。另外,由于房?jī)r(jià)當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入低谷,后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限,尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)“價(jià)跌量升”,說明市場(chǎng)已經(jīng)處于底部。在這一背景下,當(dāng)下入場(chǎng)購(gòu)房者斷供或棄房的可能性大大減少。

而二套房房貸利率水平同步下調(diào),將有兩大好處:一是利好改善型需求入市,二是減少提前還貸。近兩年,提前還貸的一個(gè)重要原因在于二套房貸利率明顯高于經(jīng)營(yíng)貸甚至消費(fèi)貸的利率。此次調(diào)整后,預(yù)計(jì)房貸利率下調(diào)的空間會(huì)明顯增大,尤其二套房由于首付高,銀行放貸的意愿會(huì)更強(qiáng)烈。

“首套房首付比例降至15%,這是歷史最低水平?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,這意味著全國(guó)所有城市的首套房、二套房的最低首付比例都可以下調(diào),對(duì)一二線城市影響較大。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示,當(dāng)前,全國(guó)多地已將首套房首付比例降至20%、二套房降至30%,僅個(gè)別城市首付比例較高,如一線城市首套房首付比例均為30%、二套房為40%—50%。此次下調(diào)首付比例下限政策出臺(tái)后,預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)落實(shí),將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)門檻。

消化存量房產(chǎn)放“大招”

自去年以來,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,各地繼續(xù)通過降低購(gòu)房門檻、減免相關(guān)交易稅費(fèi)、“以舊換新”等措施刺激需求釋放。然而,庫(kù)存增加、價(jià)格承壓的情況并未得到明顯改善。

4月30日,中央政治局會(huì)議提出:“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

為此,針對(duì)化解存量房風(fēng)險(xiǎn)也放出“大招”。在5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上,中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示,將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。梳理此項(xiàng)政策的要點(diǎn)主要有4點(diǎn):

第一,保障性住房再貸款規(guī)模3000億元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

第二,所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房,嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

第三,城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體,收購(gòu)后迅速配售或租賃。

第四,21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則,自愿參與、自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

陶玲表示,這項(xiàng)政策一是加快存量商品房去庫(kù)存;二是加快保障性住房供給;三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制,房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建,改善房企的資金狀況。

利好政策一出臺(tái),股市立即有所回應(yīng)。5月17日午后,房地產(chǎn)板塊迅速拉升,多家龍頭房企如保利發(fā)展、萬科等陸續(xù)拉至漲停板。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者表示,從市場(chǎng)實(shí)踐來看,近幾年,已有部分城市推進(jìn)由國(guó)資平臺(tái)出手,直接收購(gòu)開發(fā)商存量新房房源改作租賃住房,即“收新改租”。根據(jù)中指監(jiān)測(cè),鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市均有“收新改租”的相關(guān)實(shí)踐。

曹晶晶認(rèn)為,“收新改租”對(duì)于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接,但對(duì)國(guó)資平臺(tái)的資金要求也更高,還會(huì)面臨項(xiàng)目選擇評(píng)估等問題,預(yù)計(jì)隨后將有更多配套政策跟進(jìn),“收新改租”或會(huì)得到更多政策支持。

市場(chǎng)反饋立竿見影

政策連放“大招”,房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋如何?

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,“517”樓市新政后的首個(gè)周末(5月18—19日),北京二手房日均成交再次突破1000套,其中5月18日成交超900套、5月19日成交超1100套,周末兩天總成交超2000套,基本達(dá)到了2024年小陽春的熱度,此外部分新房項(xiàng)目成交也出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象。

政策出臺(tái)后,看房的人確實(shí)多了。“從昨天下午到現(xiàn)在,前來看房的客戶較此前出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),前臺(tái)已經(jīng)出現(xiàn)空崗的情況,連后勤技術(shù)人員都派出來接待客戶了。”5月18日,北京香山樾銷售經(jīng)理一邊記錄著源源不斷到訪的客戶信息,一邊向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹了其感受到的政策影響。

除了北京,上海外環(huán)樓市也有明顯積極反饋。上海太平洋房屋閔行區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示:“政策發(fā)布后,整體帶看量明顯提升,一般平時(shí)周六全天會(huì)有10組客戶左右,但是5月18日周六當(dāng)天大概來訪了18—20組客戶,購(gòu)房熱情得到了有效帶動(dòng)?!?/p>

南京多家樓盤售樓處也迎來看房人潮,有銷售經(jīng)理甚至表示“忙不過來”。根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù),5月18日,商品房(含住宅、商辦等)認(rèn)購(gòu)360套、認(rèn)購(gòu)面積2.05萬平方米,較今年以來(1月1日至5月17日)日均水平增長(zhǎng)111.8%和51.9%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)記者表示:“政策對(duì)市場(chǎng)的刺激在意料之中,其持續(xù)性仍有待進(jìn)一步觀察。我更關(guān)心政策的影響力能持續(xù)多久,此前最長(zhǎng)的持久度基本為一個(gè)月,但此次力度比之前大,希望政策的影響時(shí)間能長(zhǎng)一點(diǎn)?!?br>

責(zé)任編輯:趙英男