中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）2021年5月27日，貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線城市居住報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告從置業(yè)特征、居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)及移民城市等角度出發(fā)，對(duì)城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行了客觀描述與分析。

繼連續(xù)兩年發(fā)布該類報(bào)告之后，今年貝殼研究院將城市范圍擴(kuò)充到35城，包括4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市及16個(gè)二線城市。

“她經(jīng)濟(jì)”崛起 一線城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%

受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為36.6歲和37.2歲；而新一線城市及二線城市因尚未進(jìn)入存量市場(chǎng)，新房置業(yè)年齡低于二手房。

在高學(xué)歷女性占比提升、獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經(jīng)濟(jì)”崛起。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，35個(gè)城市中，兩居室成為主力交易戶型。以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比較高。三居室成交戶型百分占比緊隨其后，佛山、南昌及長(zhǎng)沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個(gè)城市的購(gòu)房壓力相對(duì)較低。

空間居住偏好方面，人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn)。有30.4%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒(méi)有噪音的臥室”“溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房”“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”“能和朋友聚會(huì)的大客廳”。

買房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的問(wèn)題。在貝殼研究院的此次調(diào)查中，有49.8%的受訪者不能接受長(zhǎng)期租房而不買房，認(rèn)為有房才有安全感。一線城市不能接受長(zhǎng)期租房不買房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯較高 深圳排名居首

貝殼研究院基于2020年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，測(cè)算出了35個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。

分城市級(jí)別看，一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯高于新一線及二線城市；從區(qū)域格局看，粵港澳大灣區(qū)的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)最高，成渝（成都、重慶）和海峽西岸城市群（福州和廈門）則緊隨其后。

具體到城市本身，深圳居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高，明顯高于廣州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，與20年排名一致；在新一線城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長(zhǎng)沙等；二線城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括福州、廈門、珠海、煙臺(tái)及寧波等。

一線城市購(gòu)房壓力大 長(zhǎng)沙居住負(fù)擔(dān)最小

年輕人的焦慮受客觀條件影響，也被主觀意愿左右。貝殼研究院也通過(guò)公開整理的數(shù)據(jù)，搭建了指標(biāo)模型，并定義了居住負(fù)擔(dān)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)出了全國(guó)114個(gè)城市的居住負(fù)擔(dān)情況。

總體來(lái)看，114個(gè)城市中，居住負(fù)擔(dān)較高的前十個(gè)城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海。居住負(fù)擔(dān)最小的新一線城市為長(zhǎng)沙。

百城中，房?jī)r(jià)收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。而長(zhǎng)沙的收入漲幅則跑贏了房?jī)r(jià)。

購(gòu)房?jī)r(jià)格方面，一線城市購(gòu)房壓力大，購(gòu)房支出遠(yuǎn)高于其他城市。一線城市購(gòu)買房屋價(jià)格在300萬(wàn)元以上的占比為45.82%，而其他城市這一占比僅在20%左右。數(shù)據(jù)顯示，80后仍是主力購(gòu)房人群，體現(xiàn)在201萬(wàn)-600萬(wàn)元區(qū)間上，90后的主流價(jià)格區(qū)間主要集中在200萬(wàn)元以下。

哪里買房老鄉(xiāng)多 深圳、珠海及東莞為典型的“移民”城市

貝殼研究院對(duì)交易量進(jìn)行了百分統(tǒng)計(jì)，定義本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時(shí)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，計(jì)算出移民指數(shù)。

報(bào)告顯示，深圳、珠海及東莞等粵港澳灣區(qū)城市成為典型的“移民”城市。報(bào)告分析認(rèn)為，近年來(lái)，這些城市在人才友好政策的支持下，憑借著高經(jīng)濟(jì)體量、高薪酬的優(yōu)勢(shì)，不斷吸引外來(lái)人口，特別是高學(xué)歷人青年群體落戶置業(yè)。

如果分析具體數(shù)據(jù)，結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)和置業(yè)客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)看，樣本城市又可以劃分為三種不同類型。

其一，都市圈核心城市占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)外地人口具有高能吸納能力。尤其是深圳，深圳70%的成交房源被外地客戶買走了。

其二，核心城市外溢，周邊城市強(qiáng)勢(shì)崛起，吸引人口遷入的勢(shì)力范圍外擴(kuò)，如杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市。其中，杭州購(gòu)房人群中，省外購(gòu)房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達(dá)到51%。

其三，省會(huì)光環(huán)效應(yīng)顯著，鄭州、合肥等城市對(duì)省內(nèi)客群具有更強(qiáng)吸引力。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會(huì)，其對(duì)各地級(jí)市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購(gòu)房客戶占比達(dá)到93.7%。