中國消費者報訊（記者 孫蔚）11月6日，位于蘇州高鐵新城的一座商場開業(yè)。227家店鋪人頭攢動，見證了疫情之后實體商業(yè)復蘇的旺盛人氣。這座名為吾悅廣場的商場，是蘇州高鐵新城TOD（“transit-oriented development”的縮寫，即公交交通（地鐵、公交站、火車站、快軌等）導向型開發(fā)）的核心組成部分之一。

TOD被視為治療交通擁堵等“大城市病”的一個良方。包括東京、大阪、新加坡等國際都市，通過TOD模式的綜合開發(fā)不僅優(yōu)化了城市空間、塑造了城市形態(tài)，更提升了城市能級、提供了城市增長的經(jīng)典范本。在中國，高鐵TOD成為令人矚目的開發(fā)模式，蘇州高鐵新城就是這一模式的最新成果。

2018年，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導意見》，意見要求：高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)要突出產(chǎn)城融合、站城一體，對TOD模式提出了更高的要求。在建設(shè)長三角城市群這一戰(zhàn)略之下，以“十四五規(guī)劃”為建設(shè)藍本，“高鐵TOD”的模范生蘇州高鐵新城，正在成為提升區(qū)域價值、帶動區(qū)域經(jīng)濟的一個全新樣本。

輻射之變：從城市TOD到高鐵TOD

以蘇州高鐵新城為例，蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際于蘇州北站交匯，形成“雙十字”樞紐。專門研究蘇州無錫常州等蘇南區(qū)域經(jīng)濟的河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任劉奇洪認為，作為樞紐站，蘇州北站不僅能連通南北、沿海區(qū)域，成為蘇州的對外門戶，而且還因城際交匯形成都市圈效應，對投資、人流等起到一個引流作用。

在這個“節(jié)點”建設(shè)高鐵TOD，具備了“內(nèi)外雙循環(huán)”的潛力：外循環(huán)——城際鐵路23分鐘直抵虹橋，4小時聯(lián)動北京，吸引產(chǎn)業(yè)進駐；內(nèi)循環(huán)——無縫對接城市內(nèi)地鐵、高架、快速路等微循環(huán)系統(tǒng)，加強了城市內(nèi)外的自由連通。內(nèi)外雙循環(huán)，帶動蘇州高鐵新城成為“人流、物流、資金流”的匯聚地。

新城控股集團商業(yè)管理事業(yè)部副總裁黃駕宙表示，“長三角城市群的無界化未來會愈發(fā)顯著，強大的產(chǎn)城互聯(lián)綜合體的落成，會形成強力的核心級樞紐地標，會令這種無界化更為提速。”

 運營之變：TOD5.0時代的能力挑戰(zhàn)

新城控股集團商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設(shè)計師余效恩介紹，世界TOD發(fā)展經(jīng)歷了“TOD1.0 車站的出現(xiàn)”、“TOD2.0站樓一體化”、“TOD3.0站城一體化”、“TOD4.0站城商居一體化”四個階段，蘇州高鐵新城可以說是“TOD5.0高（地）鐵+城+產(chǎn)+商+居+人”六維一體的新一代模型與標準。“我們目的是對標東京、紐約、倫敦等世界都會TOD開發(fā)理念，打造高效、集約、綠色的一站式產(chǎn)商居TOD5.0地標之城。” 

但他同時也坦言：“5.0時代的TOD項目，對企業(yè)的品牌影響力和品質(zhì)營造能力提出了較高的要求。”

怎么做？新城控股集團住宅開發(fā)事業(yè)部蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理郭偉介紹，首先是跟著核心產(chǎn)業(yè)導入走。“科技研發(fā)、數(shù)字金融、文化創(chuàng)意”為主導的，三大高能產(chǎn)業(yè)落地高鐵新城，目前已吸引注冊企業(yè)接近1000家，未來還將有大量高精尖產(chǎn)業(yè)持續(xù)導入；相應的，該企業(yè)打造的MOC芯城匯規(guī)劃了“約234米超高層五星級星儷酒店、約150米甲級商務辦公、總部級商務集群”等來承接這些井噴的商務辦公需求。

其次，跟著人才核心需求走。24小時芯光里商業(yè)步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、國際智慧住區(qū)、MOC國際幼兒園、中央湖景公園等功能業(yè)態(tài)，再加上區(qū)域內(nèi)南師大實驗小學、蘇大實驗學校、蘇州婦幼保健院、北河涇生態(tài)公園等完備的高端商業(yè)/醫(yī)療/配套/文教/生態(tài)資源齊聚，這些完備的國際化生活配套，讓人才留得下來。

業(yè)內(nèi)專家指出，要想做到這些，對企業(yè)的綜合能力提出了三點要求：

第一，TOD項目在500米步行可達范圍內(nèi)，商業(yè)是核心業(yè)態(tài)，強大的商業(yè)運營能力是做好TOD的關(guān)鍵。第二，TOD 項目對于居民的價值是創(chuàng)造集交通、商業(yè)、辦公、娛樂、居住、開放空間多功能復合的便捷生活社區(qū)，并且步行可達，這就要求TOD項目范圍內(nèi)需要有多元化的業(yè)態(tài)組合。第三，TOD項目規(guī)模大、周期長，涉及的土地儲備、研究、設(shè)計、建設(shè)、管控和運營環(huán)節(jié)眾多，資金投入大、回報周期長，帶來較大的資金壓力。堅持穩(wěn)健財務策略的新城控股集團，資金成本、負債率水平保持行業(yè)低位，也保證了在長時間內(nèi)能夠持續(xù)投入。

設(shè)計之變：根植古城文脈  重現(xiàn)“姑蘇繁華”

根植于深厚的歷史風韻和水鄉(xiāng)肌理，是5.0時代高鐵TOD代表作蘇州高鐵新城的一大亮點。

以蘇州高鐵吾悅廣場這個吾悅A+級旗艦店為例，項目針對蘇州發(fā)展古今交融的城市風貌特征，提取蘇州地域文化“鏡城蘇州”的設(shè)計概念，將蘇州園林與吾悅廣場的購物場景相融合；在“玉佩”般的建筑造型與古典的空間精神里，以“探貝姑蘇”為設(shè)計理念，高度提煉歷史風韻與特色水鄉(xiāng)的古城肌理。

黃駕宙認為，一座優(yōu)質(zhì)的購物中心，能帶動區(qū)域消費與經(jīng)濟發(fā)展，甚至引領(lǐng)一個新興商圈的形成，乃至成為整座城市的新名片，對于區(qū)域形象、城市形象、城市整體發(fā)展影響深遠。