中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者 孫蔚）11月6日，位于蘇州高鐵新城的一座商場(chǎng)開業(yè)。227家店鋪人頭攢動(dòng)，見證了疫情之后實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇的旺盛人氣。這座名為吾悅廣場(chǎng)的商場(chǎng)，是蘇州高鐵新城TOD（“transit-oriented development”的縮寫，即公交交通（地鐵、公交站、火車站、快軌等）導(dǎo)向型開發(fā)）的核心組成部分之一。

TOD被視為治療交通擁堵等“大城市病”的一個(gè)良方。包括東京、大阪、新加坡等國(guó)際都市，通過(guò)TOD模式的綜合開發(fā)不僅優(yōu)化了城市空間、塑造了城市形態(tài)，更提升了城市能級(jí)、提供了城市增長(zhǎng)的經(jīng)典范本。在中國(guó)，高鐵TOD成為令人矚目的開發(fā)模式，蘇州高鐵新城就是這一模式的最新成果。

2018年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，意見要求：高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)要突出產(chǎn)城融合、站城一體，對(duì)TOD模式提出了更高的要求。在建設(shè)長(zhǎng)三角城市群這一戰(zhàn)略之下，以“十四五規(guī)劃”為建設(shè)藍(lán)本，“高鐵TOD”的模范生蘇州高鐵新城，正在成為提升區(qū)域價(jià)值、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)全新樣本。

輻射之變：從城市TOD到高鐵TOD

以蘇州高鐵新城為例，蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際于蘇州北站交匯，形成“雙十字”樞紐。專門研究蘇州無(wú)錫常州等蘇南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉奇洪認(rèn)為，作為樞紐站，蘇州北站不僅能連通南北、沿海區(qū)域，成為蘇州的對(duì)外門戶，而且還因城際交匯形成都市圈效應(yīng)，對(duì)投資、人流等起到一個(gè)引流作用。

在這個(gè)“節(jié)點(diǎn)”建設(shè)高鐵TOD，具備了“內(nèi)外雙循環(huán)”的潛力：外循環(huán)——城際鐵路23分鐘直抵虹橋，4小時(shí)聯(lián)動(dòng)北京，吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐；內(nèi)循環(huán)——無(wú)縫對(duì)接城市內(nèi)地鐵、高架、快速路等微循環(huán)系統(tǒng)，加強(qiáng)了城市內(nèi)外的自由連通。內(nèi)外雙循環(huán)，帶動(dòng)蘇州高鐵新城成為“人流、物流、資金流”的匯聚地。

新城控股集團(tuán)商業(yè)管理事業(yè)部副總裁黃駕宙表示，“長(zhǎng)三角城市群的無(wú)界化未來(lái)會(huì)愈發(fā)顯著，強(qiáng)大的產(chǎn)城互聯(lián)綜合體的落成，會(huì)形成強(qiáng)力的核心級(jí)樞紐地標(biāo)，會(huì)令這種無(wú)界化更為提速。”

 運(yùn)營(yíng)之變：TOD5.0時(shí)代的能力挑戰(zhàn)

新城控股集團(tuán)商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設(shè)計(jì)師余效恩介紹，世界TOD發(fā)展經(jīng)歷了“TOD1.0 車站的出現(xiàn)”、“TOD2.0站樓一體化”、“TOD3.0站城一體化”、“TOD4.0站城商居一體化”四個(gè)階段，蘇州高鐵新城可以說(shuō)是“TOD5.0高（地）鐵+城+產(chǎn)+商+居+人”六維一體的新一代模型與標(biāo)準(zhǔn)。“我們目的是對(duì)標(biāo)東京、紐約、倫敦等世界都會(huì)TOD開發(fā)理念，打造高效、集約、綠色的一站式產(chǎn)商居TOD5.0地標(biāo)之城。” 

但他同時(shí)也坦言：“5.0時(shí)代的TOD項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的品牌影響力和品質(zhì)營(yíng)造能力提出了較高的要求。”

怎么做？新城控股集團(tuán)住宅開發(fā)事業(yè)部蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理郭偉介紹，首先是跟著核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入走。“科技研發(fā)、數(shù)字金融、文化創(chuàng)意”為主導(dǎo)的，三大高能產(chǎn)業(yè)落地高鐵新城，目前已吸引注冊(cè)企業(yè)接近1000家，未來(lái)還將有大量高精尖產(chǎn)業(yè)持續(xù)導(dǎo)入；相應(yīng)的，該企業(yè)打造的MOC芯城匯規(guī)劃了“約234米超高層五星級(jí)星儷酒店、約150米甲級(jí)商務(wù)辦公、總部級(jí)商務(wù)集群”等來(lái)承接這些井噴的商務(wù)辦公需求。

其次，跟著人才核心需求走。24小時(shí)芯光里商業(yè)步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、國(guó)際智慧住區(qū)、MOC國(guó)際幼兒園、中央湖景公園等功能業(yè)態(tài)，再加上區(qū)域內(nèi)南師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘇大實(shí)驗(yàn)學(xué)校、蘇州婦幼保健院、北河涇生態(tài)公園等完備的高端商業(yè)/醫(yī)療/配套/文教/生態(tài)資源齊聚，這些完備的國(guó)際化生活配套，讓人才留得下來(lái)。

業(yè)內(nèi)專家指出，要想做到這些，對(duì)企業(yè)的綜合能力提出了三點(diǎn)要求：

第一，TOD項(xiàng)目在500米步行可達(dá)范圍內(nèi)，商業(yè)是核心業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是做好TOD的關(guān)鍵。第二，TOD 項(xiàng)目對(duì)于居民的價(jià)值是創(chuàng)造集交通、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、居住、開放空間多功能復(fù)合的便捷生活社區(qū)，并且步行可達(dá)，這就要求TOD項(xiàng)目范圍內(nèi)需要有多元化的業(yè)態(tài)組合。第三，TOD項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)，涉及的土地儲(chǔ)備、研究、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管控和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)眾多，資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，帶來(lái)較大的資金壓力。堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略的新城控股集團(tuán)，資金成本、負(fù)債率水平保持行業(yè)低位，也保證了在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)能夠持續(xù)投入。

設(shè)計(jì)之變：根植古城文脈  重現(xiàn)“姑蘇繁華”

根植于深厚的歷史風(fēng)韻和水鄉(xiāng)肌理，是5.0時(shí)代高鐵TOD代表作蘇州高鐵新城的一大亮點(diǎn)。

以蘇州高鐵吾悅廣場(chǎng)這個(gè)吾悅A+級(jí)旗艦店為例，項(xiàng)目針對(duì)蘇州發(fā)展古今交融的城市風(fēng)貌特征，提取蘇州地域文化“鏡城蘇州”的設(shè)計(jì)概念，將蘇州園林與吾悅廣場(chǎng)的購(gòu)物場(chǎng)景相融合；在“玉佩”般的建筑造型與古典的空間精神里，以“探貝姑蘇”為設(shè)計(jì)理念，高度提煉歷史風(fēng)韻與特色水鄉(xiāng)的古城肌理。

黃駕宙認(rèn)為，一座優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心，能帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至引領(lǐng)一個(gè)新興商圈的形成，乃至成為整座城市的新名片，對(duì)于區(qū)域形象、城市形象、城市整體發(fā)展影響深遠(yuǎn)。