中國消費(fèi)者報(bào)北京訊 受疫情及原油價(jià)格等多種因素影響，海外金融市場接連發(fā)生股價(jià)大幅下跌事件。近日，貝殼研究院發(fā)布海外金融市場對中國房地產(chǎn)的影響分析，認(rèn)為由于國內(nèi)外金融市場關(guān)聯(lián)度不高，海外金融市場的不穩(wěn)定對購房需求直接影響不大。中國房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的需求空間和充足的政策儲(chǔ)備，短期市場需求端正在有力復(fù)蘇。

　　貝殼研究院分析師分析認(rèn)為，海外金融市場動(dòng)蕩直接影響兩部分人，一部分是在海外配置有金融資產(chǎn)的中國人，另一部分是打算在國內(nèi)購房的外國人。外國人在境內(nèi)購房受到嚴(yán)格限制，人數(shù)極低。海外股市大跌會(huì)影響海外金融資產(chǎn)持有人的賬面財(cái)富，繼而影響其消費(fèi)，但這部分人群多為海外上市公司持股員工，數(shù)量少，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響較小。

　　調(diào)查顯示，國內(nèi)消費(fèi)人群換房的購買力主要來自于資產(chǎn)，而中國的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房子是最重要的資產(chǎn)，股票資產(chǎn)只占3%左右。中國家庭一般不會(huì)把買房的錢全用來炒股，也不會(huì)因?yàn)楣善钡司唾I不起房。

　　房地產(chǎn)交易是個(gè)自發(fā)閉環(huán)，買房的原因主要是自住和改善，換房需求也是由自身真實(shí)需求所決定，且換房對融資的依賴度不大。根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)，在使用貸款購房的二手房客戶中，購房總價(jià)越高，使用貸款的比例和貸款成數(shù)越低。

　　貝殼研究院分析師認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場潛力巨大，市場預(yù)期向好。第一，中國被抑制的購房需求仍然很大。一二線的購房需求仍然存在。從鏈家重點(diǎn)一二線城市的新增客源來看，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開始回升，且隨著疫情的減弱，3月新增客源量增長速度加快。疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發(fā)。從新增房源關(guān)注量來看，140平方米以上的大面積房屋關(guān)注占比于近期提升明顯，面積改善需求將在疫情結(jié)束后釋放。

　　第二，中國金融條件比去年寬松。2020年以來，央行已實(shí)施兩次降準(zhǔn)，2月1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前利率水平低于去年。而且在全球降息潮下，我國利率仍有下降空間。

　　第三，中國房地產(chǎn)政策工具還有很多。本身我國大城市已經(jīng)經(jīng)歷了三年時(shí)間的限購，一部分購房需求被購房資質(zhì)擋在門外，大城市限購一旦放開，便會(huì)引發(fā)市場回升。為了應(yīng)對下行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控也會(huì)適當(dāng)放松，鼓勵(lì)正常的換房改善等合理消費(fèi)需求。政府在金融、稅收等方面仍然有大量的政策儲(chǔ)備。

　　從當(dāng)前的市場形勢看，市場反彈的力度比較大。3月9日至15日鏈家18城二手房市場成交量繼續(xù)快速回升，環(huán)比增加64%，成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年12月周均水平的87.3%，市場回升較快。分城市來看，18個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量恢復(fù)超過去年12月周均成交量。其中上海、濟(jì)南、南京、大連四個(gè)城市的恢復(fù)程度比較高，已經(jīng)恢復(fù)至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%與112.6%。而且，買賣雙方入市意愿增強(qiáng)明顯，新增房客源均已經(jīng)恢復(fù)超過去年12月份周均平均水平。

　　因此，貝殼研究院認(rèn)為，海外金融市場的風(fēng)險(xiǎn)可能對部分境外上市房企造成沖擊，但對國內(nèi)購房需求的影響比較小，國內(nèi)住房反而會(huì)成為避險(xiǎn)資產(chǎn)而受到消費(fèi)者關(guān)注。