小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?這一糾結(jié)多年的話題,終于有了定論。近日,自然資源部印發(fā) 《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》,要求對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等,不得辦理登記。此次政策的明確表態(tài),使得小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”徹底夢碎。
一石激起千層浪,該政策的發(fā)布給對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”心存幻想的人們發(fā)出了強烈警示信號。緊接著,廣州落實國家政策,祭出了三條紅線:小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記,城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記,嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。
其實,小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念,而是一種約定俗成的稱謂,即在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)證件,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的,所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“小產(chǎn)權(quán)”。
和小產(chǎn)權(quán)房相對的就是 “大產(chǎn)權(quán)房”,即人們通常購買的40年、50年產(chǎn)權(quán)的公寓、辦公用房、商鋪以及70年產(chǎn)權(quán)的商品住宅,這些房子有不動產(chǎn)登記證,產(chǎn)權(quán)受到法律保護。
不容回避的是,全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房眾多,是一個由來已久的存在。數(shù)據(jù)表明,深圳違法建筑數(shù)量約40萬棟,建筑面積高達4.2億平方米,小產(chǎn)權(quán)房占到所有住房50%左右,北京、廣州等地的小產(chǎn)權(quán)房也不在少數(shù)。
為什么小產(chǎn)權(quán)房如此火熱?價格低廉是主因。近些年房價逐步高企,而小產(chǎn)權(quán)房價格相比商品房來說要低廉許多,因此受到在都市無力購房者的高度青睞。隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進,小產(chǎn)權(quán)房也無序地蓬勃發(fā)展起來。
此外,還有人認為“買小產(chǎn)權(quán)房既可以升值,更重要還可以賭拆遷”。比如,近兩年深圳拆遷進程明顯開始加快,隨著大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下,隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富的各種傳說。對于很多新深圳人來說,以較低價格買入城中村的“小產(chǎn)權(quán)房”,一旦天上掉下個拆遷的餡餅,就能少奮斗幾十年。
其實,對小產(chǎn)權(quán)房嚴厲打壓、禁止“轉(zhuǎn)正”,一直是國家的基本態(tài)度,從來沒有改變。官方態(tài)度一直是 “拆除一批,教育一片;處理一批,震懾一片;問責一批,警示一片”。
眾所周知,購買小產(chǎn)權(quán)房面臨著諸多風險和弊端。
第一,沒有任何法律保障,無法辦理房產(chǎn)證,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房,可導致項目停建甚至被強迫拆除,購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地;
第二,遇到拆遷無法得到安置補償,由于小產(chǎn)權(quán)房的購買人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微;
第三,證件不全無法進行樓市交易,無法抵押或者上市轉(zhuǎn)賣,難以規(guī)避“一房多賣”風險,當?shù)囟蝺r格暴漲的時候,賣方以簽訂的合同無效為由進行毀約的案例也屢見不鮮;
第四,缺乏監(jiān)管檢驗,質(zhì)量難以保障,還要預防爛尾。
小產(chǎn)權(quán)房既然不是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門批準開工建設(shè)的項目,其施工及質(zhì)量也不經(jīng)過法定監(jiān)管,因而存在一定的安全隱患,購買者需要更加注重對質(zhì)量及安全的自我調(diào)查及檢測。
在此次宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定中,明確小產(chǎn)權(quán)房不能通過確權(quán)合法化,也提早打破了有些人關(guān)于小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”的幻想,同時也給試圖入手小產(chǎn)權(quán)房的購房者敲響警鐘。(樓蘭)
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