中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“項(xiàng)目園林融合了傳統(tǒng)易經(jīng)風(fēng)水，上風(fēng)上水，打造了金、木、水、火、土五個(gè)別具一格的園中園”“區(qū)域現(xiàn)為價(jià)值洼地，項(xiàng)目高回報(bào)、穩(wěn)收益，投資首選，機(jī)不可失”“周邊優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)伺，名牌小學(xué)、中學(xué)學(xué)區(qū)房，讓孩子贏在起跑線”……曾幾何時(shí)，這樣的房地產(chǎn)廣告隨處可見(jiàn)，用種種話術(shù)誘導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)。近日，北京市市場(chǎng)監(jiān)管局印發(fā)了《北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布指引》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），通過(guò)發(fā)布“負(fù)面清單”，明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的十大禁令。

虛假宣傳成投訴重災(zāi)區(qū)

虛假或夸大宣傳的房地產(chǎn)廣告曾是引發(fā)消費(fèi)糾紛的主要導(dǎo)火索之一。在社交平臺(tái)上，記者發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友們紛紛吐槽表示“比方便面包裝更不可信的，是房地產(chǎn)廣告”“房產(chǎn)中介的嘴，騙人的鬼”“走過(guò)最長(zhǎng)的路，就是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的套路”……

比如，南平三迪香頌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)微信公眾號(hào)、宣傳單、圍擋、展板、條幅等，發(fā)布含“買(mǎi)兩層用三層”“15分鐘通達(dá)全城”“劃片XX小學(xué)”“3—5年培養(yǎng)期后租金實(shí)現(xiàn)跳幅遞增、財(cái)富收割機(jī)、保值資產(chǎn)”等字樣的廣告，武夷山市市場(chǎng)監(jiān)管局依據(jù)《廣告法》第五十五條規(guī)定，責(zé)令當(dāng)事人停止發(fā)布廣告，消除不良影響，并處以罰款50萬(wàn)元。

寧波余姚市一家房產(chǎn)中介公司在社交平臺(tái)發(fā)布視頻廣告稱(chēng)“170平方別墅送超大花園，首付只要5萬(wàn)”“聯(lián)排別墅55萬(wàn)特價(jià)，地上3層地下2層”“中式合院70萬(wàn)”，部分樓盤(pán)的視頻中還出現(xiàn)“99%余姚人都喜歡的別墅 送超大花園”等字樣。寧波市市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)該公司進(jìn)行調(diào)查，中介公司負(fù)責(zé)人交代，上述廣告宣稱(chēng)的低價(jià)首付、特價(jià)等均為虛假價(jià)格，是公司吸引流量、增加客戶(hù)咨詢(xún)量的手段。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為，該公司的行為已涉嫌價(jià)格欺詐，依據(jù)《廣告法》相關(guān)規(guī)定，責(zé)令該公司停止發(fā)布廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并處以2萬(wàn)元罰款。

記者查閱裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)各地法院受理因開(kāi)發(fā)商虛假宣傳引發(fā)的涉房糾紛案件不勝枚舉。近日，最高人民檢察院“檢護(hù)民生”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)正式啟動(dòng)，在11項(xiàng)行動(dòng)重點(diǎn)中，明確提出要辦好涉房地產(chǎn)糾紛案件。

北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對(duì)記者表示，不少房地產(chǎn)廣告在宣傳用語(yǔ)上存在“陷阱”，使得消費(fèi)者被廣告的“美麗承諾”所迷惑。消費(fèi)者因不合規(guī)廣告引發(fā)的投訴、爭(zhēng)議不計(jì)其數(shù)。不合規(guī)的廣告往往會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)商品的真實(shí)情況產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，這嚴(yán)重侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)；也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者在信息模糊的狀態(tài)下作出選擇，侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán)、公平交易權(quán)。同時(shí)，由房地產(chǎn)虛假?gòu)V告引發(fā)的維權(quán)糾紛解決難也是消費(fèi)者面臨的難題，這種情況下往往會(huì)浪費(fèi)消費(fèi)者的時(shí)間和金錢(qián)，耗費(fèi)大量精力，甚至訴累纏身。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商等主體發(fā)布違法廣告，結(jié)合違法廣告的內(nèi)容，可能會(huì)造成消費(fèi)者錢(qián)房?jī)煽?、房屋價(jià)值貶損嚴(yán)重、購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)等損失。在實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下就對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行大肆宣傳，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，收取購(gòu)房款?？赡芏嗄旰笙M(fèi)者交的購(gòu)房款早就被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移或消耗殆盡，而消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房屋卻還沒(méi)有完工交付，導(dǎo)致錢(qián)房?jī)煽?；有的開(kāi)發(fā)商宣傳學(xué)區(qū)房誘導(dǎo)家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)，但交房后學(xué)區(qū)只是一句空話，在這種情況下，雖然消費(fèi)者可以得到房子，但是并不能得到宣傳承諾的附加價(jià)值，購(gòu)房目的自然更是不能實(shí)現(xiàn)。由此來(lái)看，違法廣告無(wú)疑會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成或大或小的損害。

不得含有“買(mǎi)房能落戶(hù)”等承諾

為充分發(fā)揮廣告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康引導(dǎo)作用，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，《指引》在負(fù)面清單部分列出了不得發(fā)布廣告的8類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目及10項(xiàng)禁止在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)的內(nèi)容，明確要求，在北京行政區(qū)域內(nèi)發(fā)布的房地產(chǎn)廣告均適用該《指引》。

其中，8類(lèi)不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)項(xiàng)目包括：在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

10項(xiàng)不得在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)的內(nèi)容包括：不得含有將“商業(yè)用房”宣傳為“商品住宅”等虛假或引人誤解的內(nèi)容；不得含有“房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)XX%以上”“年租金高于該地段平均水平XX%”“投資收益保持在XX%以上”等升值或者投資回報(bào)的承諾內(nèi)容；不得含有“XX分鐘到達(dá)某地標(biāo)建筑”“XX分鐘直達(dá)國(guó)際機(jī)場(chǎng)”等項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置的內(nèi)容；不得違反國(guó)家和北京市有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳；不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容；不得含有“買(mǎi)房能落戶(hù)”等能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；不得出現(xiàn)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

針對(duì)明星代言現(xiàn)象，《指引》明確表示，廣告代言人僅能為使用過(guò)的商品房或其他類(lèi)型房產(chǎn)或接受過(guò)的房地產(chǎn)中介服務(wù)作推薦、證明。

另外，《指引》要求，房地產(chǎn)廣告發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積；項(xiàng)目位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)；廣告中涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確；廣告中涉及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

激勵(lì)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)記者表示，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，雖然目前稍處下行態(tài)勢(shì)，但其背后的體量、對(duì)于消費(fèi)者的影響力仍不容小覷。因此，從規(guī)范開(kāi)發(fā)商的宣傳行為出發(fā)，《指引》可以進(jìn)一步引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合理宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，保障消費(fèi)者合法權(quán)益，更有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

王久成也認(rèn)為，《指引》從堅(jiān)持正確導(dǎo)向、內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確、明晰重要信息和主體責(zé)任四個(gè)方面，細(xì)化了房地產(chǎn)廣告發(fā)布要求。其適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，有助于更好地滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，激發(fā)廣告市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主體活力，助力廣告行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的健康發(fā)展。

近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)廣告發(fā)布及宣傳，相關(guān)部門(mén)也在加大整治力度。原國(guó)家工商行政管理總局曾于2015年底公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》），后根據(jù)2021年4月2日《國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》進(jìn)行修改。《規(guī)定》明確，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

王玉臣認(rèn)為，此次發(fā)布的《指引》結(jié)合了《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《規(guī)定》等法律規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)致規(guī)范了北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)則，分別明確了廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告代言人、公共場(chǎng)所的管理者或者電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者發(fā)布違法廣告的責(zé)任，并制定了負(fù)面清單，細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，還列舉了如居民私人及非經(jīng)營(yíng)性售房、租房、換房廣告等不適用該指引的情形。因此，該《指引》的出臺(tái)既明確了房地產(chǎn)廣告發(fā)布相關(guān)主體的責(zé)任，從而可以規(guī)范相關(guān)責(zé)任主體依法發(fā)布房地產(chǎn)廣告，促使房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，又可以讓消費(fèi)者通過(guò)更加真實(shí)的房地產(chǎn)廣告了解意向樓盤(pán)、明晰購(gòu)房需求。兩相結(jié)合，能夠促使房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)供需、提升開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象和可信度，也讓消費(fèi)者買(mǎi)到真正滿(mǎn)意的房屋。