中國消費者報杭州訊（記者施本允） 為貫徹2022年“共促消費公平”消費維權(quán)年主題，落實社會監(jiān)督法定職責(zé)，切實維護消費者合法權(quán)益，浙江省消保委組織開展消費領(lǐng)域不公平合同格式條款點評工作，并通過約談、披露等手段督促經(jīng)營者及時整改。11月4日，浙江省消保委發(fā)布房產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域四大典型不公平格式條款。

不公平格式條款一：本合同簽訂前有關(guān)該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施（含建筑區(qū)劃內(nèi)公共部分、綠地）所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準，原有的表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋效果為準。

點評：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責(zé)任的不公平格式條款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任”。

根據(jù)上述規(guī)定，銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，則構(gòu)成要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置格式條款，一概否認這些說明、允諾有合同約束力，明顯違反上述規(guī)定，屬于典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任條款。

不公平格式條款二：業(yè)主對承租人、使用人及訪客等違反物業(yè)管理制度、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)服務(wù)手冊等規(guī)范造成的損失、損害承擔(dān)連帶責(zé)任。

點評：此條款屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉嫌利用格式條款加重業(yè)主責(zé)任的不公平格式條款。

承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害，屬于侵權(quán)法律關(guān)系，應(yīng)當適用《民法典》侵權(quán)責(zé)任編的有關(guān)規(guī)定處理。通常情況下需滿足侵權(quán)行為、損害結(jié)果、因果關(guān)系、主觀過錯四個構(gòu)成要件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能在未區(qū)分業(yè)主是否存在過錯的情況下要求業(yè)主對承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害承擔(dān)連帶責(zé)任，否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大了業(yè)主的責(zé)任范圍，加重了業(yè)主的義務(wù)。

不公平格式條款三：以上第12條第三款約定的八項質(zhì)量問題，如不嚴重影響買受人居住或使用、交易，視為達到交付標準，買受人不得拒收房屋。非房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)出賣人承擔(dān)維修責(zé)任，但買受人不得以此為由要求退房或延期接收，買受人須按《交付通知書》指定的時間辦理交付手續(xù)。

點評：此條款屬于出賣人涉嫌免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條款賦予了買受人在房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用時，擁有解除合同和要求賠償損失的權(quán)利?！?/span>

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，在“房屋質(zhì)量問題不嚴重影響正常居住使用”時，買受人雖不能直接解除合同，但“不嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題”并不意味著沒有質(zhì)量問題。對于存在的不嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，買受人仍有權(quán)要求出賣人整改后再交付，且有權(quán)依照合同的相應(yīng)條款追究出賣人的違約責(zé)任。出賣人設(shè)置上述格式條款，免除了自身責(zé)任，排除了買受人的權(quán)利。

不公平格式條款四：出賣人下屬任何員工或代表在本合同及補充協(xié)議簽署前后，向買受人做出的與本合同及補充協(xié)議不一致的承諾和意見均不代表出賣人的意思表示，對出賣人不具有法律約束力。

點評：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責(zé)任的不公平格式條款。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，公司員工、代表所作出的承諾、意見，若對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，則構(gòu)成要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置格式條款，一概否認這些承諾、意見有合同約束力，明顯違反上述規(guī)定，屬于典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任條款。