中國消費者報上海訊（記者 劉浩）近日，上海市第一中級人民法院適用《民法典》格式條款相關(guān)規(guī)定，審結(jié)了一起商品房預(yù)售合同糾紛上訴案件。

據(jù)了解，周某等人向開發(fā)商天福公司購買涉案小區(qū)商品房，交房入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)并沒有房屋宣傳資料中提到的“人車分流”和“露天泳池”。周某等人認為自己受到了欺詐，訴至法院，要求天福公司按照每平方米3000元標準賠償損失，周某房屋面積92.43平方米，故主張損失27萬余元。

天福公司表示，《商品房預(yù)售合同》明確約定了售樓廣告、樣板房等宣傳資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為合同的附件或組成部分。

一審法院認為，《商品房預(yù)售合同》中的上述條款系格式條款，天福公司未采取合理方式提請購房者注意，因此上述條款應(yīng)屬無效而不予適用；宣傳資料中關(guān)于人車分流與室外泳池的內(nèi)容明確具體，且對購房者的購房決策會產(chǎn)生直接影響，應(yīng)視為要約，天福公司未能履約，應(yīng)承擔違約責任，酌定支持周某等人要求賠償?shù)牟糠纸痤~（周某的獲賠金額為12000元）。

一審判決后雙方不服，均上訴至上海市第一中級人民法院。

天福公司上訴稱，《商品房預(yù)售合同》是雙方真實意思表示，具有約束力，天福公司有權(quán)對小區(qū)配套建筑、附屬設(shè)施進行變更。目前的小區(qū)現(xiàn)狀未對業(yè)主造成任何損失，也未對小區(qū)品質(zhì)造成任何影響。

周某等業(yè)主則上訴認為開發(fā)商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認定的違約金僅相當于總房價0.4%，明顯過低。

經(jīng)審理，上海市第一中級人民法院認定，《商品房預(yù)售合同》中約定開發(fā)商保留對小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同組成部分的格式條款與購房者具有重大利害關(guān)系，而天福公司對此未盡提示或說明義務(wù)，依據(jù)《民法典》第四百九十六條，認定該條款不應(yīng)成為合同內(nèi)容。

關(guān)于周某等業(yè)主在本案中提出的賠償數(shù)額，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明系爭房屋預(yù)售時因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產(chǎn)生價格虛高之情形，一審委托的專業(yè)機構(gòu)亦認為上述因素對房地產(chǎn)價格的影響無法考評，故周某等人所主張的差價損失，依據(jù)顯非充分。一審基于本案實際情況，經(jīng)綜合考量后，酌情確定的賠償數(shù)額，并無不妥，且在現(xiàn)有證據(jù)條件下具有相對合理性。故維持一審法院關(guān)于天福公司賠償周某等業(yè)主相關(guān)損失的判決。

法官說法：

開發(fā)商應(yīng)盡到提示或說明義務(wù)

本案主審法官劉佳表示，該案適用了《民法典》第四百九十六條：“格式條款是當事人為了重復使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。”

因此，開發(fā)商作為格式條款的提供者不僅必須公平地設(shè)置雙方的權(quán)利和義務(wù)，還必須對相對方盡到提示或說明義務(wù)，否則不能視為雙方對該條款內(nèi)容達成合意，該條款內(nèi)容亦不得訂入合同、進入效力評價的范疇。