中國消費者報上海訊（記者 劉浩）近日，上海市第一中級人民法院適用《民法典》格式條款相關(guān)規(guī)定，審結(jié)了一起商品房預(yù)售合同糾紛上訴案件。

據(jù)了解，周某等人向開發(fā)商天福公司購買涉案小區(qū)商品房，交房入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)并沒有房屋宣傳資料中提到的“人車分流”和“露天泳池”。周某等人認(rèn)為自己受到了欺詐，訴至法院，要求天福公司按照每平方米3000元標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，周某房屋面積92.43平方米，故主張損失27萬余元。

天福公司表示，《商品房預(yù)售合同》明確約定了售樓廣告、樣板房等宣傳資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為合同的附件或組成部分。

一審法院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中的上述條款系格式條款，天福公司未采取合理方式提請購房者注意，因此上述條款應(yīng)屬無效而不予適用；宣傳資料中關(guān)于人車分流與室外泳池的內(nèi)容明確具體，且對購房者的購房決策會產(chǎn)生直接影響，應(yīng)視為要約，天福公司未能履約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，酌定支持周某等人要求賠償?shù)牟糠纸痤~（周某的獲賠金額為12000元）。

一審判決后雙方不服，均上訴至上海市第一中級人民法院。

天福公司上訴稱，《商品房預(yù)售合同》是雙方真實意思表示，具有約束力，天福公司有權(quán)對小區(qū)配套建筑、附屬設(shè)施進(jìn)行變更。目前的小區(qū)現(xiàn)狀未對業(yè)主造成任何損失，也未對小區(qū)品質(zhì)造成任何影響。

周某等業(yè)主則上訴認(rèn)為開發(fā)商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認(rèn)定的違約金僅相當(dāng)于總房價0.4%，明顯過低。

經(jīng)審理，上海市第一中級人民法院認(rèn)定，《商品房預(yù)售合同》中約定開發(fā)商保留對小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同組成部分的格式條款與購房者具有重大利害關(guān)系，而天福公司對此未盡提示或說明義務(wù)，依據(jù)《民法典》第四百九十六條，認(rèn)定該條款不應(yīng)成為合同內(nèi)容。

關(guān)于周某等業(yè)主在本案中提出的賠償數(shù)額，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明系爭房屋預(yù)售時因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產(chǎn)生價格虛高之情形，一審委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為上述因素對房地產(chǎn)價格的影響無法考評，故周某等人所主張的差價損失，依據(jù)顯非充分。一審基于本案實際情況，經(jīng)綜合考量后，酌情確定的賠償數(shù)額，并無不妥，且在現(xiàn)有證據(jù)條件下具有相對合理性。故維持一審法院關(guān)于天福公司賠償周某等業(yè)主相關(guān)損失的判決。

法官說法：

開發(fā)商應(yīng)盡到提示或說明義務(wù)

本案主審法官劉佳表示，該案適用了《民法典》第四百九十六條：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。”

因此，開發(fā)商作為格式條款的提供者不僅必須公平地設(shè)置雙方的權(quán)利和義務(wù)，還必須對相對方盡到提示或說明義務(wù)，否則不能視為雙方對該條款內(nèi)容達(dá)成合意，該條款內(nèi)容亦不得訂入合同、進(jìn)入效力評價的范疇。