中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）

編者按 2020年，“房住不炒”依然是調(diào)控主基調(diào)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃下一顆定心丸。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全年共22省市25次發(fā)布政策強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，調(diào)控主要集中于兩類(lèi)熱點(diǎn)城市，一是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，二是出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”盛況的城市。除此之外，2020年樓市調(diào)控主要聚焦于限售、限貸、限購(gòu)、土地供應(yīng)等方面，更加注重精準(zhǔn)調(diào)控。

限售調(diào)整：

最長(zhǎng)達(dá)10年

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年7月以來(lái)出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，限售政策出臺(tái)次數(shù)最多，共有8城出臺(tái)9次限售政策。其中東莞、臺(tái)州、常州為全面限售，限售年限分別為3年、3年和4年，其他城市為分類(lèi)限售。

貝殼研究院分析師潘浩對(duì)記者表示，針對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)限售政策最早開(kāi)始于2017年，是繼限購(gòu)、限貸后，抑制投機(jī)購(gòu)房的重要手段。2017年3月24日，廈門(mén)率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)2年方可上市交易。此后多地效仿，2017年全年，全國(guó)約60城實(shí)行限售措施;2018年，全國(guó)約30城出臺(tái)或新增限售政策;2019年全國(guó)有4個(gè)城市出臺(tái)限售政策。

從出臺(tái)的限售政策看，限售年限基本為2年、3年及5年。大部分城市限售期為2-3年，也有個(gè)別城市部分地塊限售10年。比如，保定主城區(qū)出臺(tái)限售政策，除取得產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年方可買(mǎi)賣(mài)外，還提出對(duì)通過(guò)“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)未滿(mǎn)10年的，不得買(mǎi)賣(mài)。此外，珠海也推出四宗10年限售期的地塊。

限貸調(diào)整：

提高最低首付比例

2020年7月以來(lái)，共有9城出臺(tái)限貸政策，主要聚焦于首付比例的規(guī)定。從最低首付比例看，長(zhǎng)春、銀川二套首付最低4成，屬調(diào)控最松的城市;沈陽(yáng)、唐山二套最低首付由4成變5成，無(wú)錫、常州二套最低首付由4成變6成，屬限貸較嚴(yán)的城市。深圳、西安、寧波對(duì)二套首付比例有細(xì)分要求，其中深圳限貸最嚴(yán)厲，對(duì)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策，二套商貸首付最低比例可高至8成。

值得一提的是，西安根據(jù)不同購(gòu)房面積細(xì)化了首付比例要求。具體來(lái)看，二套購(gòu)房面積以144平方米為分界線(xiàn)，并根據(jù)已有住房面積分三段(90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上)劃分不同首付比例要求。通過(guò)本次政策調(diào)整，西安商貸購(gòu)房二套首付最高由5成變?yōu)?成。

記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)區(qū)分普通住房和非普通住房首付比例的城市主要在北京、上海、廣州、深圳、武漢、廈門(mén)、西安7城。就一線(xiàn)城市來(lái)看，無(wú)論是無(wú)房無(wú)貸的情況還是無(wú)房有貸的最低首付，北京的門(mén)檻最高，且無(wú)房無(wú)貸的首付區(qū)分普通住房和非普通住房?jī)煞N情況。普通住房二套首付北京最低為60%，上海最低為50%，深圳最低為50%，廣州最低為40%。非普通住房二套首付北京最低為80%，上海最低為70%，深圳最低為60%，廣州最低為70%。

限購(gòu)調(diào)整：

向無(wú)房家庭房源傾斜

自2020年7月起發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市中，杭州、寧波、深圳、南京、成都都提及對(duì)自住需求的合理支持，除深圳外均提及無(wú)房家庭房源最低保障比例。

潘浩表示，實(shí)際上，支持剛需購(gòu)房的房地產(chǎn)政策由來(lái)已久。2017年，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都四城最先開(kāi)啟公開(kāi)搖號(hào)購(gòu)房模式。但由于商品住房市場(chǎng)短期內(nèi)供需不平衡，存在同一家庭多個(gè)成員重復(fù)報(bào)名、開(kāi)發(fā)商對(duì)全款購(gòu)房者優(yōu)先等情況，搖號(hào)中簽率偏低，剛需群體難以買(mǎi)到新房等問(wèn)題。在此背景下，自2018年以來(lái)多城出臺(tái)政策，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)無(wú)房家庭有最低房源傾斜比例。

潘浩指出，本輪調(diào)控在限購(gòu)政策方面主要聚焦于城區(qū)范圍、購(gòu)房資格和限購(gòu)人群的變化。具體來(lái)看，寧波擴(kuò)大城區(qū)限購(gòu)范圍、對(duì)特殊人群細(xì)化購(gòu)房資格認(rèn)定，東莞和深圳在購(gòu)房資格認(rèn)定上有新規(guī)定，杭州和銀川的限購(gòu)聚焦于人群方面。

值得一提的是，深圳限購(gòu)升級(jí)主要針對(duì)本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房資格，要求落戶(hù)滿(mǎn)3年且提供連續(xù)繳納36個(gè)月及以上社?；騻€(gè)稅證明。在此之前深圳本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房無(wú)落戶(hù)年限和社保繳納要求，本次限購(gòu)升級(jí)也充分體現(xiàn)出深圳調(diào)控之嚴(yán)厲及堅(jiān)持“房住不炒”的決心。東莞限購(gòu)升級(jí)主要在購(gòu)房資格認(rèn)定上有所收緊，之前繳納個(gè)稅也可作為購(gòu)房資格的認(rèn)定，本次調(diào)整規(guī)定只認(rèn)社保繳納證明。

供地調(diào)整：

加大新房供給

追求供需平衡，加大住宅用地供應(yīng)的同時(shí)擠出炒房泡沫，保障剛需利益，為2020年樓市調(diào)控政策的一大亮點(diǎn)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，調(diào)控升級(jí)的城市中，42.4%的城市提出加大住宅用地供應(yīng)，深圳、常州、成都、東莞、南京、寧波、紹興、臺(tái)州、唐山、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)春、衢州、銀川14城在房地產(chǎn)調(diào)控政策中提出加大住宅用地供應(yīng)。進(jìn)一步分析來(lái)看，上述14城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比呈兩極分化的態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市特別是粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角城市保持較高增速，住宅用地市場(chǎng)恢復(fù)良好的城市或?qū)⒅饾u穩(wěn)定控制出讓計(jì)劃量，而未恢復(fù)的城市仍將持續(xù)加快市場(chǎng)恢復(fù)。