中國消費者報報道（記者 孫蔚）今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在涉及房地產(chǎn)方面除了重申房住不炒外，更多筆墨體現(xiàn)在“破解大城市住房突出問題”上。實際上，房價過高或者上漲過快、租賃市場發(fā)展不足等問題，在大城市均有所體現(xiàn)，今年以來，包括深圳、上海等大城市搶房、搖號等現(xiàn)象更是屢見不鮮。

重申房住不炒定位

據(jù)新華社消息，中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于明年重點任務(wù)中的第七條是，解決好大城市住房突出問題。其中指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“房住不炒第一次被提出，是在2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。此后3年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，房住不炒從未缺席。”貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的一大亮點是，提出解決好大城市住房突出問題。2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾進(jìn)一步激化，房價出現(xiàn)明顯上漲。城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以此次會議將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位上來。

許小樂對記者表示，總結(jié)2020年下半年以來多地房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了建設(shè)人才房、租賃房等供給端的政策以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，力求平抑房地產(chǎn)市場波動。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議特別提到解決大城市住房問題，預(yù)計后續(xù)大城市房地產(chǎn)政策會有三個重要變化：一是短期打擊各種炒房現(xiàn)象，諸如之前深圳的“代持炒房”;二是土地供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，將增加住宅用地供應(yīng);三是繼續(xù)發(fā)展租賃市場，多渠道解決住房問題。

“此次繼續(xù)貫徹了過去幾年中央房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路，保持了調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議連續(xù)三年明確房住不炒，代表了未來樓市政策將繼續(xù)打擊投機(jī)行為，保護(hù)真實居住需求。而因地制宜、多策并舉的提法，在張大偉看來，避免了調(diào)控政策一刀切，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然將以地方為主導(dǎo)。

重點強(qiáng)調(diào)租賃市場

“今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的另一個重點是關(guān)于租賃市場的。”接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家一致表示。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到：“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。”

實際上，自2013年以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議曾多次提及發(fā)展租賃住房。2013年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”;2015年至2017年分別提出“發(fā)展住房租賃市場”“加快住房租賃市場立法”“發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”;2019年提出“大力發(fā)展租賃住房”。

在許小樂看來，2021年預(yù)計會加快租賃市場賦權(quán)細(xì)則落地，這有利于租賃市場制度的完善，真正將租賃作為一種長期居住選擇。許小樂分析認(rèn)為，“租購不同權(quán)”是影響租賃市場發(fā)展的重要障礙，我國現(xiàn)有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鉤，由于不同城市的社會福利及保障差異較大，在哪個城市落戶就成為能否充分獲取社會福利的關(guān)鍵。目前我國落戶的政策與房屋掛鉤，在實際執(zhí)行過程中是以房屋所有權(quán)為原則，這也就意味著租房獲得社會福利的優(yōu)先級較低，租購歧視現(xiàn)象影響城市租賃市場的發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，對于長租公寓的管理應(yīng)該是明年的重中之重。這兩年長租公寓出現(xiàn)了一些不健康和不理性的市場行為，市場本身對于租客和實際的房東也形成了極大的經(jīng)濟(jì)方面的壓力，因此，長租公寓的穩(wěn)定健康運(yùn)營是非常重要的。預(yù)計未來對于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對于經(jīng)營風(fēng)險的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管。同時，對于租金水平進(jìn)行調(diào)控，能防止租金過快上漲，影響居民的可支付能力。

推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

“房地產(chǎn)開發(fā)無外乎新區(qū)開發(fā)和老城改造，城市更新與老舊小區(qū)改造是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要領(lǐng)域，通過改造，住房品質(zhì)會得到提升，周邊環(huán)境也會變得越來越好。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對記者表示。

在“堅持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點”部分，中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出要實施城市更新行動，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，補(bǔ)齊居住社區(qū)的設(shè)施、服務(wù)短板，能夠極大改善居民的居住條件。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2019年以來，全國已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，惠及居民1043萬戶。2020年被看作是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策的元年，2020年政府工作報告提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個。1-11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶。

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一個重大的民生工程，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。”國家行政學(xué)院教授王健表示，我國大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項等問題突出。改造后，不僅可以有效改善百姓生活品質(zhì)，還能帶動房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增長，增加有效消費需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)。