中國消費者報訊 剛需是指為滿足基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力。綜合來看，剛需人群可以歸納為以下幾個特征：一般是首套房或生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn);有不得不買房的強烈需求：如婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等;所購房產(chǎn)為面積緊湊的中小戶型，總價低。為準確反映各地剛需購房狀況，貝殼研究院近日發(fā)布了《2020城市剛需購房報告》，其顯示，一線城市北京(350萬元)、深圳(345萬元)和上海(295萬元)剛需上車門檻最高，而此次統(tǒng)計的30個城市中，有12城剛需“上車”線超過100萬元。

10城套均總價超160萬元

本次調(diào)查基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來的成交數(shù)據(jù)，選取了4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較了各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征。

調(diào)查顯示，在套均總價排名前十的城市中，北京(350萬元)、深圳(345萬元)、上海(295萬元)三城領(lǐng)跑，組成了“300萬元區(qū)間”的第一陣營;廈門(266萬元)、杭州(226萬元)以超過200萬元水平，構(gòu)成了第二梯隊;值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

而“160萬元”成為第三道分水嶺，由廣州(198萬元)、南京(190萬元)、寧波(175萬元)、東莞(160萬元)、蘇州(159萬元)五城組成，五城幾乎以超過160萬元“上車價”，擠入城市排行榜前十。

除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢(140萬元)、西南中心城市成都(106萬元)，此次統(tǒng)計中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。

而長沙(84萬元)、沈陽(73萬元)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬元以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的1/5。

一線城市剛需表現(xiàn)典型

報告將“剛需上車價”與“城市整體交易房價”進行了對比分析發(fā)現(xiàn)，高房價城市才有典型的“剛需人群”。

在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳則低63萬元。而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負擔(dān)整體不高，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。

值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的。貝殼研究院分析師指出，“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)。

當(dāng)然，除了價格與面積，城市經(jīng)濟發(fā)展水平，就業(yè)機會、未來成長空間等也是購房置業(yè)重要的參考指標(biāo)。本次調(diào)查綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國，其中深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三;而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。

綜合對比來看，以長沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機會、經(jīng)濟發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，對剛需群體會形成持續(xù)吸引力。

剛需置業(yè)偏離市中心

同時，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現(xiàn)，平均購房年齡全面進入“30+”時代。剛需購房者年齡最大的為天津，平均約37.5歲，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。

由于對資金價格敏感而城市房價又高企，剛需置業(yè)群體的選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城。上海也表現(xiàn)出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”。

(樓蘭)