中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 2020年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年，在《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布一年后，10月11日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》(以下簡稱《方案》)，引發(fā)了樓市各界的高度關(guān)注。

　　改革試點(diǎn)涉及六大領(lǐng)域

　　據(jù)悉，綜合改革試點(diǎn)共涉及完善要素市場化配置體制機(jī)制、打造市場化法治化國際化營商環(huán)境、完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度、完善高水平開放型經(jīng)濟(jì)體制、完善民生服務(wù)供給體制、完善生態(tài)環(huán)境和城市空間治理體制等六大領(lǐng)域?！斗桨浮繁硎?，要深化戶籍制度改革，調(diào)整完善積分落戶政策。完善居住證制度，鼓勵(lì)根據(jù)實(shí)際擴(kuò)大公共服務(wù)范圍、提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。允許探索適應(yīng)新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)、新模式發(fā)展需要的特殊工時(shí)管理制度。

　　此外，《方案》還提出，要依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

　　探索深化土地管理制度

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，《方案》在土地管理制度等領(lǐng)域提出了具體的探索方向。

　　具體來看，《方案》明確將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述政策使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設(shè)用地方面有更大的權(quán)限?！斗桨浮繁硎?，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制?！斗桨浮分赋觯罨钌翘貏e合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動(dòng)的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，《方案》可優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用。而深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市，豐富深圳的土地供應(yīng)。

　　樓市供需矛盾有望緩解

　　在寸土寸金的深圳，樓市供需矛盾一直比較突出。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地審批權(quán)下放，可以使土地效能最大化，深圳實(shí)際上對該項(xiàng)需求很迫切。對深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)已占據(jù)其主導(dǎo)地位，但用地結(jié)構(gòu)仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須對空間結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行調(diào)整。

　　資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積的不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限。

　　過去10余年深圳房價(jià)快速上漲，土地供應(yīng)不足難以滿足龐大的人口住房需求。

　　在許小樂看來，深圳的土地供應(yīng)不足，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。而在每年50萬人口流入的背景下，只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。“這一《方案》的實(shí)施，標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動(dòng)搖，‘深圳房價(jià)一直漲’的神話有望被打破。”許小樂表示，《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場流通，將會(huì)給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來重大的積極作用。(樓蘭)