中國消費者報報道（記者孫蔚）“樓市出新政策了，我想快點賣掉手里的房子換個三居室。”近日，廣州消費者劉先生催著中介把他位于荔灣區(qū)的一套89平方米的二手房掛牌出售。

劉先生所說的新政策是指廣州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限購，這意味著一線城市打響了解除樓市限購的第一槍。緊接著，上海限購松動政策火熱出爐。業(yè)內人士認為，臨近春節(jié)，作為樓市限購最嚴格的一線城市送出“新春大禮包”，給房地產市場釋放了更為積極的信號。

滬穗調整限購政策

1月26日，住建部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會。會議要求，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構建房地產發(fā)展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

僅僅一天后，廣州市就發(fā)布了進一步優(yōu)化該市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知，在限購區(qū)域范圍內購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。同時，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的，購房時核減家庭住房套數(shù)。

1月30日，上海市住建委、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知對住房限購政策進行優(yōu)化。自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。除了一線城市外，1月30日，蘇州也宣布取消住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù)、不限制面積購買住房。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年以來，全國已有至少50個城市對房地產政策進行了優(yōu)化調整，內容涉及放松限購、限貸和住房公積金、調整房貸利率、稅費減免、發(fā)放契稅補貼和購房補貼等方面。

加快改善型產品去化

“廣州一直走在樓市政策調整的前列，是風向標般的存在。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對記者表示，此次上海對單身戶籍的人群定向松綁，政策力度較小；廣州是一線城市中首個大幅度放開限購政策的城市，也為其他城市做出了表率。

2023年9月20日，廣州成為首個放松樓市限購的一線城市，解除了番禺、南沙、增城、黃埔、白云等區(qū)域的限購，二手房增值稅免征期由5年改為2年，并將非廣州市戶籍居民家庭購房所需提供的在該市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明時間5年縮短為2年。此次則是進一步解除了天河、海珠、荔灣、越秀四大核心區(qū)域的購房限制，居民家庭和個人（不區(qū)分是否為本市戶籍）購買建筑面積120平方米以上住房不納入限購范圍，成為首個調整房地產政策的一線城市。

“新政策發(fā)布后，地產人的朋友圈被刷屏了，限購區(qū)域的改善型樓盤紛紛開始大力宣傳，熱鬧得仿佛提前過年?！睆V州鏈家一位負責人對記者表示。

從目前市場反應來看，政策調整的效果立竿見影，主要熱銷產品為120平方米以上大戶型房源。廣州保利•天瑞項目銷售人員表示，新政策推出的第一個周末，該項目就成交了8套房產。越秀地產位于廣州海珠區(qū)的江灣和樾項目顧客來訪量比以往明顯增多。新世界廣匯尊府、耀勝尊府等多個廣州在售樓盤，周末認購量和帶看量也明顯增加，目前銷售價格穩(wěn)定。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計供應10456套，占限購區(qū)域的42%；成交量8409套，占限購區(qū)域的37%。限購區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價為7.24萬元/平方米，而120平米以下只有4.26萬元/平方米。這說明在供應和成交方面，改善住宅占比4成左右，占據(jù)市場重要地位，由此看出廣州此次的調整力度。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠對記者表示，從2023年9月出臺的限購松綁政策來看，政策優(yōu)化確實帶來了市場回暖，短期也帶來了市場成交量的明顯回升。廣州此次針對限購區(qū)域限購政策的進一步優(yōu)化，將加快限購區(qū)域改善型產品的去化，體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

“不限購對有改善、高端改善型需求的購房者較為利好，帶動了2023年四季度120平方米以上房源成交量環(huán)比上漲。”中指研究院蘇州分院高級分析師金珂預計，此次開放限購將打開需求端，對蘇州吸引更多外來人才產生一定的積極作用，政策出臺時間臨近春節(jié)假期，人員流動大或將帶動春節(jié)看房熱度。

京深何時跟上

“廣州此次松綁限購，其意義和影響絕不僅于一城一地?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析認為，此次政策調整后，改善型購房需求將被釋放，尤其是非廣州戶籍的居民家庭可以購買120平方米以上的住房，將帶來不小的增量購買力。粵港澳大灣區(qū)近兩年發(fā)展成果卓著，廣州和深圳又是兩個核心級別的城市，周邊城市居民前往廣州購房的需求不在少數(shù)，將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場交易。政策調整能夠取得的效果，值得深圳、上海、北京關注。

在北上廣深4個一線城市中，往往是由廣州率先打響政策調整第一槍，北京、上海、深圳根據(jù)效果再緊密跟進。其中，深圳一直跟進得最快。“因為廣州和深圳距離太近了，如果廣州不限購而深圳限購，深圳的購房客就會被吸引到廣州。”肖文曉表示。

業(yè)內人士指出，相比于廣州和深圳，上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強，如果限購政策調整，外來需求對本地房地產市場的影響更大。如果上海、北京借鑒廣州進行政策優(yōu)化調整，那么其釋放的外來購房需求肯定大于廣州。因此，如何評估自身城市經(jīng)濟與社會結構的特點，對既有限購政策進行精準有效的優(yōu)化調整，是擺在地方政府面前的一個復雜問題。

王小嬙認為，當下市場去化不佳主要是由于購買力較弱，而120平方米以上戶型的客群為改善群體，購買力相對充足，但以往購房需求受到限購政策影響。因此，有針對性地松綁限購政策，有助于推動市場各環(huán)節(jié)循環(huán)，加速消化庫存，促進樓市企穩(wěn)。

金珂預計，未來各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購政策，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購；核心二線城市或將全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。