?。?月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。與上月相比，本月1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)到4.05%，5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)到4.75%。

　　LPR如期實(shí)現(xiàn)“雙降”，眾多地產(chǎn)分析師紛紛表示，由于5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對(duì)于房貸影響巨大。不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的好處。因此，LPR下降對(duì)目前受疫情影響而更加低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大利好。對(duì)此，一些媒體也煞有介事地以 “100萬(wàn)元房貸每月少還31元”為題進(jìn)行報(bào)道。

　　果真如此嗎?非也!LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。

　　我們知道，政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)有多種手段，其中重要的有降低首付比例、降息、放松限購(gòu)等。目前，中央政府仍然堅(jiān)決表示，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。雖然在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)，部分三四線(xiàn)城市開(kāi)始“因城施策”，但大部分省市尤其是北京、上海等一線(xiàn)城市，在降低首付比例、放松限購(gòu)方面都沒(méi)有任何放松的跡象。因此，從國(guó)家層面來(lái)看，“房住不炒”仍是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。

　　其次，LPR此次下調(diào)，旨在引導(dǎo)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，而并非為了松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，這在央行此前一天發(fā)布的 《2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中已有闡釋。該報(bào)告強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　對(duì)于一些地產(chǎn)分析師的故意誤導(dǎo)和少數(shù)媒體的錯(cuò)誤解讀，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)更是直接潑了一瓢涼水。在2月22日接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，劉國(guó)強(qiáng)明確指出，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

　　那么，LPR下降，為什么房貸能做到保持原有水平呢?這得從房貸利率構(gòu)成上來(lái)分析。2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制，新的LPR在每月20日都會(huì)公布一次。2019年8月25日，央行對(duì)房貸利率定價(jià)方式進(jìn)行改革，要求房貸利率掛鉤LPR。自2019年10月8日起，新發(fā)放的商貸利率，是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，然后加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

　　這個(gè)加點(diǎn)，各個(gè)地方存在較大差別。以調(diào)控最嚴(yán)的北京為例，首套房貸是在LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸則是增加105個(gè)基點(diǎn)。融360發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2020年1月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%，為5年期以上LPR加73個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.84%，為5年期以上LPR加104個(gè)基點(diǎn)。所以，對(duì)增量貸款，LPR下調(diào)后，在LPR的基礎(chǔ)上銀行可以調(diào)整加點(diǎn)，房貸利率可能下降，也可能不變，還可能上升。對(duì)存量貸款，在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換之前，此次LPR下調(diào)更是沒(méi)有直接影響。

　　事實(shí)上，雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶(hù)的利率不會(huì)每個(gè)月都隨之變動(dòng)，一般是以合同簽訂日期滿(mǎn)年調(diào)整。但在本次LPR下調(diào)前，央前先是通過(guò)貨幣政策報(bào)告提前吹風(fēng)，之后又通過(guò)媒體專(zhuān)訪(fǎng)形式發(fā)聲，就是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。