中國(guó)消費(fèi)者報(bào)?？谟?疫情來(lái)襲，部分地區(qū)試圖為樓市松綁，但近些年來(lái)堅(jiān)決破除房地產(chǎn)依賴的海南卻反其道而行之，再次加碼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束。

　　海南加碼樓市調(diào)控

　　3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》?！锻ㄖ穭?chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。同時(shí)提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南第一個(gè)明確收緊調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，最近多個(gè)城市松綁房地產(chǎn)調(diào)控被叫停，使得市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策松綁預(yù)期降低。

　　海南省在《通知》中提出明確總體要求、明確部門(mén)職責(zé)、落實(shí)主體責(zé)任、健全住房體系、分類精準(zhǔn)施策、規(guī)范市場(chǎng)秩序、落實(shí)目標(biāo)任務(wù)和加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面內(nèi)容。

　　從《通知》內(nèi)容來(lái)看，新政中的核心有三點(diǎn)：

　　首先，發(fā)展安居型商品住房。

　　《通知》提出，通過(guò)發(fā)展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結(jié)合海南實(shí)際，創(chuàng)新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，此舉目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)紅利。今年，海南省政府工作報(bào)告已將穩(wěn)妥推進(jìn)安居型商品住房建設(shè)列為重點(diǎn)工作任務(wù)之一。近期，海南省擬在需求較大、住房?jī)r(jià)格較高、住房問(wèn)題較突出的市縣開(kāi)展安居型商品住房試點(diǎn)建設(shè)。具體輪候條件、分配次序等在試點(diǎn)建設(shè)中逐步完善。下一步，將根據(jù)試點(diǎn)情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分步實(shí)施，逐步推開(kāi)。

　　其次，本地居民家庭限購(gòu)兩套住房。

　　《通知》提出，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

　　對(duì)此，霍巨燃稱堅(jiān)持“房住不炒”，遏制投機(jī)炒房，不僅是針對(duì)省外居民，還包括本地居民。為進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時(shí)為防止占用過(guò)多社會(huì)公共資源，為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，《通知》參照國(guó)內(nèi)部分城市的做法，提出實(shí)行本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的限購(gòu)政策。

　　第三，改革商品住房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　《通知》提出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

　　霍巨燃表示，目前因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

　　此外，《通知》還提出，海南省下一步將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn);繼續(xù)實(shí)施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求;有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。

　　實(shí)際上，海南省自2018年4月22日實(shí)施“全域限購(gòu)”政策以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　據(jù)了解，2019年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)保持在1.5萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格基本平穩(wěn)。同時(shí)，海南省主動(dòng)作為，加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持總體平穩(wěn)，2019年海南省生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.8%,剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長(zhǎng)6.3%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，海南省三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為20.1：20.6：59.3，服務(wù)業(yè)比重提高0.9個(gè)百分點(diǎn)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)75%左右，十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個(gè)百分點(diǎn)至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。2019年全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)走勢(shì)向好、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、動(dòng)能轉(zhuǎn)強(qiáng)、效益提升、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)，為海南自由貿(mào)易港建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　而本次政策進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控，海南省擺脫房地產(chǎn)依賴的決心，可見(jiàn)一斑。

　　霍巨燃表示，這次新冠肺炎疫情對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過(guò)落實(shí)海南省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過(guò)難關(guān)，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。《通知》的出臺(tái)，并不是針對(duì)新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，而是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，原來(lái)的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進(jìn)一步完善。

　　各地調(diào)控政策各成特色

　　與海南新政相對(duì)應(yīng)的是，2月以來(lái)全國(guó)大多數(shù)城市針對(duì)房地產(chǎn)的政策微調(diào)顯得更為友好，這也意味著各城市的房地產(chǎn)調(diào)控正在走向分化。

　　3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的實(shí)施意見(jiàn)》，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

　　《意見(jiàn)》明確表示，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，視情增加1-2個(gè)商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，并適度降低各撥付節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個(gè)百分點(diǎn)。

　　而近期類似的房地產(chǎn)“維穩(wěn)”政策并不少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2月份就有超過(guò)70個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的房地產(chǎn)政策。其中，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。

　　值得注意的是，此前河南省駐馬店市發(fā)布的房地產(chǎn)政策中，也存在一定程度上刺激個(gè)人購(gòu)房需求的舉動(dòng)。但此后駐馬店市人民政府被河南省委、省政府約談，要求其提高政治站位，堅(jiān)持“房住不炒”定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。隨后，一線城市中第一個(gè)松綁“商服類項(xiàng)目”的廣州，政策也出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　從“打補(bǔ)丁”的駐馬店到廣州“一日游”，再到海南的全面收緊，說(shuō)明監(jiān)管層始終保持對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整的高度關(guān)注，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策并非全面放松。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前“房住不炒”的定位與“因城施策”的基調(diào)下，地方出臺(tái)對(duì)于需求端的過(guò)度刺激政策，對(duì)市場(chǎng)心理影響較大，容易引起市場(chǎng)炒作，難免被叫停。實(shí)際上，這也給地方敲響了警鐘。在未來(lái)調(diào)整政策時(shí)需要更加慎重，防止在疫情期間出現(xiàn)放松調(diào)控的現(xiàn)象。

　　另外，從最近央行方面的多次表態(tài)看，仍要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

　　近日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在人民日?qǐng)?bào)上發(fā)表的《推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》一文中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。要長(zhǎng)期堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。