中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷售旺季，在當(dāng)下已出臺(tái)多重利好政策的情況下，樓市出現(xiàn)了哪些新變化？9月、10月樓市是否可期？對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從當(dāng)前樓市數(shù)據(jù)來看，在以價(jià)換量之下，二手房市場(chǎng)有望保持一定活躍度，已經(jīng)成為驅(qū)動(dòng)新房市場(chǎng)成交的重要引擎。

二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年8月，百城二手住宅平均價(jià)格為每平方米14549元，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03%。

新建住宅方面，8月百城新房平均價(jià)格為每平方米16461元，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市的帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

從房?jī)r(jià)漲跌城市數(shù)量看，8月，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個(gè)，連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)集體下跌態(tài)勢(shì)，其中56個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄，較7月增加8個(gè)。百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為46個(gè)，較7月增加7個(gè)。

從城市層級(jí)方面來看，8月各梯隊(duì)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均繼續(xù)下跌，不過跌幅略有收窄。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.72%，跌幅較7月收窄0.08%。其中，上海房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄幅度較為顯著，為0.13%，“527新政”實(shí)施后，上海高性價(jià)比二手房源加速成交，市場(chǎng)剩余房源議價(jià)空間有所收窄，但整體“以價(jià)換量”趨勢(shì)未改。二線及三四線代表城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.76%、0.66%，跌幅較7月分別收窄0.02%、0.01%。新建住宅方面，8月一線及二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.27%、0.09%，其中上海、合肥、西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列。

“整體來看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，未來樓市仍需政策持續(xù)呵護(hù)。以價(jià)換量之下，預(yù)計(jì)多地二手房市場(chǎng)有望保持一定活躍度。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

二手房成市場(chǎng)主力

“當(dāng)下，行業(yè)的關(guān)鍵需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從增量市場(chǎng)、剛需為王轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)、置換驅(qū)動(dòng)。”58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝博士對(duì)記者表示，“房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢(shì)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口期，自2021年末至今，行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超3年，進(jìn)入底部蓄勢(shì)階段，而二手房成交占比持續(xù)提升，已經(jīng)成為市場(chǎng)的主力，是新房市場(chǎng)重要的驅(qū)動(dòng)引擎?！?/p>

韋謝分析表示，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)四大趨勢(shì)，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“快擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”；二是經(jīng)營(yíng)“火車頭”從投資驅(qū)動(dòng)變?yōu)樾枨笠I(lǐng)；三是市場(chǎng)周期趨勢(shì)從把脈城市輪動(dòng)向捕捉短期波動(dòng)轉(zhuǎn)變；四是主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的增量市場(chǎng)、剛需為王，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)由置換驅(qū)動(dòng)的改善需求。

58同城、安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)比長(zhǎng)期處于低位，購(gòu)房需求總量雖呈下降態(tài)勢(shì)，但從結(jié)構(gòu)上看仍有增量。多數(shù)城市今年上半年二手房銷量反超新房，盡管新房銷量同比下滑，但仍有近三分之二城市的二手房銷量同比增長(zhǎng)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？韋謝分析認(rèn)為，之所以二手房成交日漸擠壓新房，是因?yàn)橄啾刃路?，二手房的?yōu)勢(shì)日益凸顯。一是區(qū)位更優(yōu)，相對(duì)更接近成熟片區(qū)或中心城區(qū)；二是產(chǎn)品多元，與近幾年標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化嚴(yán)重的新房產(chǎn)品相比，二手房市場(chǎng)更能滿足不同人群的差異化需求；三是價(jià)格彈性，交易方式自由度高，議價(jià)更靈活；四是不必?fù)?dān)心項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；五是心理博弈，即“消費(fèi)者剩余”，當(dāng)前二手市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格回撤，“筍盤”頻出，相比購(gòu)買折扣有限的新房，“抄底”購(gòu)買動(dòng)輒打七折的二手房通常能帶來更多情緒價(jià)值。

新房銷售亟待破局

那么，今年“金九銀十”是否可期？對(duì)此，陳文靜表示，考慮到目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整階段，預(yù)計(jì)政府將繼續(xù)堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合的策略，以促進(jìn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。在需求端，一線城市限購(gòu)仍存較大優(yōu)化空間，如降低社保年限、放松郊區(qū)限購(gòu)、調(diào)整套數(shù)認(rèn)定等，同時(shí)繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度等將成為需求側(cè)政策優(yōu)化方向，以進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。在供應(yīng)端，政策重點(diǎn)或?qū)⒕劢辜涌靽?guó)企收儲(chǔ)存量商品房節(jié)奏、推動(dòng)項(xiàng)目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤活力度等方面。

整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，房企推盤促銷力度或?qū)⒓哟螅B加政策支持進(jìn)一步落地顯效，短期內(nèi)核心城市市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將小幅回升。房企應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，以增強(qiáng)項(xiàng)目的去化率和產(chǎn)品溢價(jià)能力，助力企業(yè)銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的提高?？硕鹧芯恐行姆治鰩燁A(yù)計(jì)，隨著傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來臨，房企的推盤強(qiáng)度和是營(yíng)銷力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)h(huán)比增長(zhǎng)。

“現(xiàn)在雖然全國(guó)各地市場(chǎng)走勢(shì)高度趨同，但各地仍不時(shí)爆發(fā)出短期需求動(dòng)向，這對(duì)房企的前瞻性銷售策略提出了更高的要求?！表f謝表示，在新的形勢(shì)下，研究二手房市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商而言愈發(fā)重要，通過對(duì)二手房擠壓系數(shù)的診斷，可以幫助房企厘清項(xiàng)目受到市場(chǎng)擠壓、被分流客戶的成因，更加精準(zhǔn)地識(shí)別新房和二手房市場(chǎng)的主力競(jìng)品，進(jìn)而進(jìn)行科學(xué)決策。

韋謝表示，在空間分布上，二手房對(duì)新房的擠壓系數(shù)服從一線 < 二線 < 三四線；在城市內(nèi)部，服從中心城區(qū) < 外圍區(qū)域；在區(qū)域內(nèi)部，服從邊緣欠開發(fā)片區(qū) < 成熟片區(qū)?！碍h(huán)境決定命運(yùn)，區(qū)域的二手房擠壓系數(shù)與項(xiàng)目銷售情況強(qiáng)正相關(guān)?！表f謝認(rèn)為，強(qiáng)板塊、弱樓盤或弱板塊、強(qiáng)樓盤的情況基本不存在。

對(duì)此，韋謝建議，開發(fā)企業(yè)若想在“金九銀十”有個(gè)好收成，必須跳出地緣局限來思考競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，產(chǎn)品定位不能僅僅看新房，二手市場(chǎng)產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)的調(diào)研必不可少。新房項(xiàng)目唯有在資源、產(chǎn)品、價(jià)格等維度上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，才能有效應(yīng)對(duì)二手競(jìng)品分流客戶的沖擊和壓力。