中國消費者報報道（記者孫蔚）近日，“上海最牛業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司，法院判決物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000萬元”一事引發(fā)網(wǎng)友熱議。這一事件給苦于向物業(yè)公司維權的業(yè)主們帶來哪些啟示？小區(qū)公共收益到底該歸誰？對此，《中國消費者報》進行了深入采訪。

炒掉服務20年的物業(yè)公司

“沒想到我們小區(qū)的事兒引起了全國網(wǎng)友的關注?！鄙虾Ｖ羞h兩灣城業(yè)委會韓主任對《中國消費者報》記者表示。據(jù)了解，中遠兩灣城地處上海普陀區(qū)，可以說是上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)。該小區(qū)分為東西兩區(qū)，一共有96幢超過30層的高樓，建筑面積超過160萬平方米，約有近1.2萬戶、5萬居民，停車位就有7000多個，還有眾多餐廳、便利店、生鮮店、健身房等，各種品牌的房產(chǎn)中介門店應有盡有，目前二手房在售均價約為10萬元/平方米。

這個超級大盤的本屆業(yè)委會備受網(wǎng)友們欽佩，是因為他們不僅炒掉了管理小區(qū)長達20年的物業(yè)公司，還請來專業(yè)律師團隊和審計團隊，全面審計了過去20年的賬目，并向法院申請調(diào)查令，倒查20年收取的公共水電費、停車費等作為證據(jù)，最終獲得法院支持，判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000萬元。記者簡單測算了一下，這筆錢如果按戶分配，每戶能分到3300多元。

中遠兩灣城最初的物業(yè)公司為中遠物業(yè)，自2001年小區(qū)一期入住時就開始提供服務，而業(yè)主和該物業(yè)的糾紛由來已久。居民代表高女士告訴《中國消費者報》記者，前物業(yè)公司服務差，小區(qū)垃圾亂堆，路面多年來坑坑洼洼的都沒人管，地下車庫幾乎沒有照明。更重要的是，物業(yè)收費也不透明，除了合同中約定需按實結算的結余費用沒有返還業(yè)主外，日常各種收費包括停車費、廣告費等本屬于業(yè)主公共收益的結余部分也沒有返還。

因為種種紛爭，中遠兩灣城業(yè)委會的成立之路并不平坦。2015年前后第一屆業(yè)委會才正式成立，但是與物業(yè)公司的矛盾一直沒得到妥善解決。

“直到2019年12月，第三屆業(yè)委會選舉產(chǎn)生，業(yè)主們對本屆業(yè)委會的要求就是：選聘新物業(yè)、對原物業(yè)進行全面審計。”韓主任對記者表示。

2020年10月15日，中遠兩灣城第三屆業(yè)委會在業(yè)主大會上決定重新選聘新的物業(yè)，隨后向中遠物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務合同于2021年1月15日解除。隨后，中遠物業(yè)以違反有關業(yè)主大會法律規(guī)定的表決程序為由，將第三屆業(yè)委會訴至法院，最后該訴訟請求被法院駁回。

2021年2月，萬科物業(yè)在政府的指導下，通過公開招投標于2021年2月進駐中遠兩灣城。韓主任告訴記者，如今小區(qū)管理逐步走入正軌，社區(qū)環(huán)境變得更整潔，服務更高效，業(yè)主們非常關注的換電梯工作已經(jīng)在進行中，過去高齡電梯頻發(fā)故障的問題正在得到解決。

倒查前物業(yè)公司20年賬目

“換掉服務20年的原物業(yè)公司只是業(yè)主們維權的第一步。經(jīng)過全體業(yè)主授權，業(yè)委會成立了審計工作小組，對原物業(yè)提出了財務審計方案，但他們拒絕配合，這才進入了訴訟環(huán)節(jié)。 ”韓主任向《中國消費者報》記者表示。

根據(jù)中遠兩灣城業(yè)委會公告，他們在2020年10月獲得授權，聘請了專業(yè)審計人員對小區(qū)各項賬目進行全面審計，并委托了律師團隊在2021年2月向上海普陀區(qū)人民法院遞交了訴狀。面對對方不配合的情況，律師團隊向法院申請調(diào)查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調(diào)查歷年來的電費和水費數(shù)據(jù)，還調(diào)查有關停車數(shù)據(jù)，獲取和分析20年的數(shù)據(jù)，最終獲得了可以支持業(yè)主訴求的證據(jù)。

“小區(qū)光電表就有幾百只，甚至20年前抄電表還是手工進行的，要追溯到電力公司、水務公司的逐月記錄，一筆筆細細碎碎的單據(jù)積累成了小山一樣高的訴訟材料。”韓主任感慨道。

1月31日，上海普陀區(qū)人民法院對該案宣判，支持了小區(qū)業(yè)主的訴求，判決中遠物業(yè)公司返還全體業(yè)主共計4000萬元，具體為：2001年9月1日至2021年2月1日期間，物業(yè)管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支的不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣250萬元；2008年起至2021年2月1日期間，小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分的結余、返還擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產(chǎn)權人共有部分收益的結余人民幣250萬元。

共有部分收益歸業(yè)主共有

“這個案例非常具有代表性和典型性，不僅僅是廣大業(yè)主們關心，在法律界的關注程度也特別高?！北本├淼缆蓭熓聞账魅温蓭熗蹙贸蓪τ浾弑硎??！爱斍懊媾R的問題是業(yè)委會成立難，小區(qū)物業(yè)費管理透明化更難?！?/p>

王久成律師解釋，根據(jù)《民法典》第二百八十二條“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。因此，利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，如電梯、建筑外墻等公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域停車費收益等在扣除合理的成本外，均屬于小區(qū)業(yè)主公共收益。本案中，4000萬元即屬于在扣除合理成本外小區(qū)業(yè)主的公共收益，根據(jù)上述法律規(guī)定應為業(yè)主共有。

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣分析認為，如果是開發(fā)商名下資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，那么應歸開發(fā)商所有；如果委托了物業(yè)公司進行經(jīng)營，物業(yè)公司就可以和開發(fā)商根據(jù)雙方的合同約定進行收益分配。需要注意的是，如果是小區(qū)公共部分產(chǎn)生的收益，就應當歸業(yè)主所有，不論是物業(yè)公司還是開發(fā)商，都無權侵占。

成立業(yè)委會需突破三道難關

通常來講，小區(qū)最初的物業(yè)公司一般都由開發(fā)商選聘，入住后能成功更換物業(yè)公司的小區(qū)為數(shù)不多。為什么會這樣呢？

“如果想成功更換物業(yè)公司，需要召開業(yè)主大會、選聘業(yè)委會，通過業(yè)主大會才能更換物業(yè)公司?！蓖跤癯几嬖V記者，但根據(jù)以往的經(jīng)驗，成立業(yè)委會往往有三個難點需要克服。

第一，全體業(yè)主的組織工作難度大，業(yè)主之間屬于比較松散的關系，很多業(yè)主因為種種原因，對成立業(yè)委會或者團結起來維護業(yè)主的共同利益并不是很積極，也缺乏足夠的利益驅(qū)動或激勵。

第二，即使把業(yè)主組織起來，未必就能達到法定的表決比例，比如沒有全體業(yè)主名冊或業(yè)主清單就沒法核算表決權。

第三，成立業(yè)委會需要得到開發(fā)商或物業(yè)公司的支持，但成立業(yè)委會的驅(qū)動力往往是因為和開發(fā)商或物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，作為矛盾的相對方開發(fā)商或物業(yè)公司往往不太支持。

王久成律師則表示，如果前物業(yè)公司屬于建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，業(yè)委會可以通過與新物業(yè)公司簽訂合同的方式，使前物業(yè)服務合同終止。

而新物業(yè)公司的產(chǎn)生需要召開業(yè)主大會，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

“召開業(yè)主大會的程序要符合法律規(guī)定，選票有效的條件也需提前公示?！蓖蹙贸陕蓭熝a充道，“如前物業(yè)公司堅持拒絕撤場，業(yè)委會可根據(jù)生效的法律判決，申請強制執(zhí)行或?qū)で笥嘘P部門的參與?！?/p>