中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率整體下滑，與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬億級(jí)規(guī)模給市場(chǎng)帶來巨大的想象空間，物業(yè)管理成為新的風(fēng)口。繼不久前住建部等六部委發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》不到1個(gè)月，1月5日，住建部、發(fā)改委、市場(chǎng)監(jiān)管總局等10部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策利好不斷出臺(tái)，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入全新的轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)代。

城市管理服務(wù)下沉

天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前共有近228萬家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。地域分布上，廣東省的物業(yè)相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多，超過36萬家，占全國(guó)總量的16%。山東省和江蘇省分別居于第二、第三位，均擁有超過19萬家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。東方證券分析測(cè)算，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模將超過2.5萬億元。

據(jù)記者了解，目前的物業(yè)管理行業(yè)已撕下勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)附屬等傳統(tǒng)標(biāo)簽，正在進(jìn)行著眾多的變革：通過大數(shù)據(jù)智能化，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機(jī);資本風(fēng)口漸大，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接二連三上市;規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，物業(yè)管理進(jìn)行智能化，規(guī)模效益愈加顯著。

新形勢(shì)下，加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，是滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要的重要舉措。

住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，此次《通知》的出臺(tái)正是順應(yīng)了新時(shí)代的要求，從融入基層社會(huì)治理體系、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等方面對(duì)提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。

一位參與《通知》起草的人士向記者透露，從征求意見到起草文件，《通知》經(jīng)過多次修改，再報(bào)到各個(gè)部門協(xié)調(diào)，先后歷時(shí)一年多，“所有部門要達(dá)成一致意見才能簽署印發(fā)，整個(gè)過程十分艱難”。他還表示，“其實(shí)起草過程還涉及到很多部門，有些參與的部門沒有體現(xiàn)在文件上。”

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，《通知》最大的突破是對(duì)主體責(zé)任等相關(guān)方面進(jìn)行規(guī)范，要求落實(shí)街道屬地管理責(zé)任，推動(dòng)城市管理服務(wù)下沉。按照此前的規(guī)定，小區(qū)管理有兩個(gè)“不進(jìn)社區(qū)”，一是執(zhí)法不進(jìn)社區(qū)，二是水電熱氣等服務(wù)不進(jìn)社區(qū)。大到小區(qū)違建，小到居民自來水管道維修，均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。但是，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，無法治理違建;維修管道等又牽涉二次收費(fèi)，往往很難落實(shí)。此次《通知》對(duì)物業(yè)企業(yè)、專營(yíng)單位、執(zhí)法部門等個(gè)主體權(quán)責(zé)進(jìn)行了明確，將其融入基層社會(huì)治理體系，強(qiáng)化街道對(duì)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的屬地管理責(zé)任，落實(shí)政府職能部門、社區(qū)、專營(yíng)單位對(duì)小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任。

健全業(yè)委會(huì)治理結(jié)構(gòu)

業(yè)委會(huì)治理結(jié)構(gòu)不合理，街道社區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督作用未得到充分發(fā)揮，業(yè)委會(huì)決策難、執(zhí)行難，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治的作用，一直是備受人們?cè)嵅〉耐袋c(diǎn)。《通知》對(duì)業(yè)委會(huì)的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)范，提出優(yōu)化業(yè)委會(huì)人員配置，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)人選把關(guān)，以及業(yè)委會(huì)的監(jiān)督和退出機(jī)制。

物業(yè)費(fèi)的收取是整個(gè)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，《通知》指出，要完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，如果物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格部門、住建部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式，對(duì)此，各部門均有分工，住建部門要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

在提升服務(wù)質(zhì)量方面，過去，部分企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)行為不規(guī)范，企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化、集約化程度較低，服務(wù)內(nèi)容單一，側(cè)重對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)兼顧不夠。對(duì)此，《通知》明確提出，通過健全服務(wù)質(zhì)量保障體系、打造優(yōu)秀項(xiàng)目、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)等方式，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。

在提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)方面，物業(yè)服務(wù)每年提供大量新增就業(yè)崗位，作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，缺乏高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才，行業(yè)人員素質(zhì)不高一直是全行業(yè)面臨的痛點(diǎn)難題。因此，《通知》明確表示要推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定工作，展開職業(yè)技能培訓(xùn)和競(jìng)賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等。

規(guī)范維修資金的使用和管理

長(zhǎng)期以來，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題。如何在保障安全的前提下，提高和規(guī)范公共維修資金的存放、使用和增值等方面的水平也是《通知》關(guān)注的重點(diǎn)。

《通知》要求建立緊急維修事項(xiàng)清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會(huì)可直接申請(qǐng)使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用。

《通知》指出，新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金;加大對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金的清繳力度;業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充維修資金;逐步實(shí)行商品房與已售公房維修資金并軌管理。

對(duì)于公共維修基金的存放，《通知》明確采用公開招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。同時(shí)，探索委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業(yè)主。

據(jù)記者了解，目前北京市各小區(qū)的公共維修資金主要存放在光大銀行，為了保障資金安全，每一筆資金列支都受到政府相關(guān)部門的監(jiān)管。上海市的公共維修資金則存放在建設(shè)銀行和上海銀行。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》出臺(tái)后，相關(guān)部門會(huì)到多個(gè)城市調(diào)研，邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道社區(qū)、主管部門、物業(yè)企業(yè)、行業(yè)專家和協(xié)會(huì)等參與座談會(huì)，希望能聽到多方聲音。《通知》出臺(tái)只是完成了階段性的工作，后續(xù)還會(huì)有更多細(xì)則和規(guī)范性文件發(fā)布。