中國消費者報報道（記者 孫蔚）近日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布公告，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造3宗地塊的競買規(guī)則。根據(jù)公告，這3宗地塊將試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。由此，“新型共有產(chǎn)權(quán)房”正式進(jìn)入公眾視野。

事實上，自2017年起北京就開始推行共有產(chǎn)權(quán)房，即政府與購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。那么，新型共有產(chǎn)權(quán)房與原來的共有產(chǎn)權(quán)房究竟有何區(qū)別?對于購房者來說是利好嗎?記者對此進(jìn)行了采訪了解。

競拍方式有調(diào)整

作為保障性住房的一種，共有產(chǎn)權(quán)住房，通俗來講就是購房者和政府按照一定比例共同持有一套房產(chǎn)。按北京市共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)規(guī)定，政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭。購房者可購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)則由政府持有，并要求5年內(nèi)房屋不得轉(zhuǎn)讓，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后的轉(zhuǎn)讓同樣受到一定的限制，需要優(yōu)先出售給房屋產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

貝殼研究院分析師潘浩告訴記者，從土地出讓環(huán)節(jié)來看，此次推出的新型共有產(chǎn)權(quán)房地塊最大的變化是引入了“競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”的競拍方式。當(dāng)競買報價達(dá)到土地上限價格時，就不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序;當(dāng)現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

北京市房協(xié)秘書長陳志表示，競買規(guī)則中設(shè)置了投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序，體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。政府層面考慮的是，開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。

準(zhǔn)入門檻有降低

記者查閱土地出讓公告后發(fā)現(xiàn)，北京市推出的新型共有產(chǎn)權(quán)房在準(zhǔn)入門檻、出租、出售、再次交易后的房屋屬性等方面，都與原有的共有產(chǎn)權(quán)房有明顯區(qū)別。潘浩認(rèn)為，新政有利于擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面，而且對購房人讓渡了很多權(quán)益。

具體來看，在購買條件方面，原有共有產(chǎn)權(quán)房的申請家庭應(yīng)符合北京住房限購條件，且家庭成員在北京均無住房，一個家庭只能購買一套;單身家庭申請購買的，申請人年齡需為30歲以上。而對于新型共有產(chǎn)權(quán)房，申請家庭只需滿足北京限購條件就可以買，并無其他限制條件。

在出租方面，原有的共有產(chǎn)權(quán)房是由政府及購房者按房屋所有權(quán)比例獲取租金，與此不同的是，新型共有產(chǎn)權(quán)房的房屋租金全額為購房者所有。

出售溢價歸業(yè)主

此次新型共有產(chǎn)權(quán)房與原政策最大的區(qū)別在于再次出售環(huán)節(jié)。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓其持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有的產(chǎn)權(quán)份額也會一并轉(zhuǎn)讓，但政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款，不參與溢價分成。這與傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定“5年限售期滿后，購房人只可以轉(zhuǎn)售給同樣具備共有產(chǎn)權(quán)房購買資格群體，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權(quán)”相比來看，政府將溢價部分留給了房屋所有者。

同時，對于再次出售后房屋的產(chǎn)權(quán)屬性，《公告》規(guī)定，再次交易后，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%，實際上已自動轉(zhuǎn)為普通商品房。而此前的共有產(chǎn)權(quán)房如果想要轉(zhuǎn)為普通商品房，需要先自購政府產(chǎn)權(quán)部分。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給記者算了一筆賬。如果你買了一套新型共有產(chǎn)權(quán)房，總價1000萬元，按個人份額80%計算，你出資800萬元，政府出資200萬元。5年后，你想賣房子，此時的市場價是1600萬元，那么，政府所得還是原來的200萬元，你可以拿到1400萬元。并且轉(zhuǎn)讓對象還沒有限制，只要具備北京商品房購房資格就可以購買。而按照以前的政策，出售共有產(chǎn)權(quán)房賣了1600萬元，那么政府要得1600萬元的20%，即320萬元，你自己可以拿1280萬元，并且轉(zhuǎn)讓對象必須是符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。“不比不知道，一比嚇一跳。相信新型共有產(chǎn)權(quán)房政策出臺后，有望改變之前共有產(chǎn)權(quán)房棄選率居高不下的局面。”張大偉表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。從中也可以看出，北京市政府用此種降低購房門檻的方式，來向高房價宣戰(zhàn)，為的是能讓更多有居住需求的購房者“上車”。