編者按：2022年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時多地疫情反復(fù)、部分期房項目停工等因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

回顧過去這一年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，有39城放松限購，寧波、佛山更是全面取消限購；80多個城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至兩成；57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，促進(jìn)置換需求入市；170城減免住房轉(zhuǎn)讓稅費、發(fā)放財政補(bǔ)貼刺激購房需求等；243城放松公積金貸款……

隨著11月份保交樓紓困基金、“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好。展望2023年，防疫措施持續(xù)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)社會運行恢復(fù)常態(tài)，業(yè)內(nèi)專家對行業(yè)的未來走勢普遍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為政策的寬松趨勢有望延續(xù)并有所加碼，房地產(chǎn)行業(yè)即將觸底反彈。

1. 房價

2022年，商品房銷售額持續(xù)下行。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月，全國商品房銷售面積為121250萬㎡，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。

新建住宅價格方面，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔7年再次出現(xiàn)年度下跌，全年累計下跌0.02%。具體來看，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點；下半年，受疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，百城新房價格各月環(huán)比均下跌。12月，百城新建住宅均價16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴(kuò)大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌。

另外，據(jù)中指研究院發(fā)布的2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況顯示，2022年，百強(qiáng)房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%。其中，碧桂園仍然穩(wěn)坐頭把交椅，以4643億元的銷售額排在榜單第一位，隨后是保利發(fā)展、萬科集團(tuán)，2022年銷售額分別達(dá)到4408億元、4172.2億元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜在回顧2022年市場表現(xiàn)時對《中國消費者報》記者表示，雖有多個利好政策疊加，但尚未從根本上扭轉(zhuǎn)樓市需求端低迷態(tài)勢。值得關(guān)注的是，元旦假期期間，重點監(jiān)測22城新建商品住宅成交面積較去年元旦假期增長超兩成，不同城市市場行情分化明顯，一線城市市場韌性較強(qiáng)，核心一二線樓市活躍度有了明顯回升。

2. 土拍

受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場供需均表現(xiàn)低迷，房企投資拿地大幅縮量。根據(jù)諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年實現(xiàn)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為90710.04萬㎡，較去年下跌38.07%；成交規(guī)劃建筑面積60291.32萬㎡，較去年下跌45.91%，但平均土地成交樓面價為5119元/㎡，較去年上漲5.98%，再度刷新了成交樓面價新高。

值得注意的是，自2021年推行集中供地模式以來，土地市場監(jiān)管逐步加強(qiáng)，供需兩端凸顯謹(jǐn)慎特征，土地供需規(guī)模連續(xù)2年下滑，但平均成交樓面價已連續(xù)4年上揚。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示，2022年土地市場基本呈現(xiàn)“溢價率低位徘徊，流拍率高位震蕩”的特征。年初全國多城積極出臺改善政策，土地市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)微升的態(tài)勢，5月份由于計劃集中拍地的活動較少，市場熱度短暫下降，隨后于6月份再度回升。進(jìn)入下半年，房企銷售端尚未見明顯好轉(zhuǎn)，資金鏈持續(xù)承壓，房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變，溢價率自7月份起持續(xù)下行，至10月份溢價率創(chuàng)新低，僅有1.24%。隨后，在11月諸多金融支持政策加速落地的積極影響下，房企融資環(huán)境改善，拿地信心微升，溢價率止降轉(zhuǎn)升為7%，但仍處于歷史較低水平。

從未來發(fā)展趨勢上看，當(dāng)前銷售市場下行壓力仍較大，預(yù)計市場銷售企穩(wěn)回暖后，房企才會逐步恢復(fù)投資拿地意愿。

3. 保交樓

2022年7月28日，中共中央政治局會議提出要壓實地方政府責(zé)任，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，“保交樓”頻頻出現(xiàn)在重大會議的決策部署中，監(jiān)管部門多次回應(yīng)并高度重視。據(jù)統(tǒng)計，下半年各部委有20余次表態(tài)支持“保交樓”，各地政府也加快落實相關(guān)舉措及配套資金，有超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，實質(zhì)推動“保交樓”舉措落地。

不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示:“這是中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次就房地產(chǎn)提出‘三?！摺１＝粯鞘欠€(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。而房地產(chǎn)在恢復(fù)和擴(kuò)大消費層面有著重要作用，也是推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量。

2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，伴隨著各個配套政策不斷落實，保交樓資金落實速度有望加快，將修復(fù)購房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。對于房企來說，如何按時保質(zhì)交付已成為檢驗房企是否穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵指標(biāo)。

4. 三箭齊發(fā)

2022年，地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā)，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)提供了極大支持。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護(hù)個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。

11月28日，證監(jiān)會發(fā)文表示，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資。12月21日，證監(jiān)會再發(fā)文稱，允許符合條件的房企借殼上市，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組，這意味著在2010年被實質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。

截至目前，已有60家銀行向120多家房企授信額接近5萬億元，多家房企申請儲架式發(fā)債總規(guī)模超過1200億元，30家上市房企發(fā)布定增、配股再融資消息。在市場信心較為脆弱的情況下，金融監(jiān)管部門“三箭”齊發(fā)，幫助房企恢復(fù)“造血”功能，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。

5. 支柱產(chǎn)業(yè)

行業(yè)定位決定政策導(dǎo)向，近期房地產(chǎn)再度被重申為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭指出：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。” 

12月18日，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點問題時再次強(qiáng)調(diào)：“要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。”

央行副行長劉國強(qiáng)也公開表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)是重點領(lǐng)域也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱不能大幅度擺動，要保持總體穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，肯定房地產(chǎn)的重要性更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場信心的修復(fù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的改善。

6. “五限”松綁

2022年可謂是房地產(chǎn)政策松綁大年，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”松綁成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展脈絡(luò)。

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值。

在限購方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布，遍及多個省會城市以及熱點二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購區(qū)域、降低購房資質(zhì)和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進(jìn)入12月，多個重點城市繼續(xù)“松綁”限購，包括成都、西安、武漢、南京等，佛山甚至全面取消限購。

曾幾何時，“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，2022年限貸政策的優(yōu)化成為重點，信號意義更加強(qiáng)烈。2022年以來，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等眾多三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點二線城市，優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，再次購房時執(zhí)行首套房貸款政策。

7. 房貸利率

2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），以求刺激房地產(chǎn)市場需求。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。

不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市可自主決定新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

5年期以上LPR是房貸利率定價的“錨”，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

8. 退稅

為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

該政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。該政對于有換房需求的消費者來說，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9. 花式賣房

2022年，樓市下行壓力加劇，為了激發(fā)人們的購房熱情，各地開發(fā)商開啟瘋狂模式花式促銷賣房。

3月，招商蛇口與雅達(dá)國際合作開發(fā)的烏鎮(zhèn)璟園發(fā)布了《買房送工作》的文章，其中提到兩種賺薪方式，第一種是入職萬億央企招商蛇口，第二種是推薦其他客戶購房獲得傭金。

6月中旬，位于河南杞縣、民權(quán)縣的兩個房地產(chǎn)項目，分別推出了“2元/斤，小麥換房”和“5元/斤，大蒜換房”的兩則廣告，“河南兩縣城買房小麥、大蒜能抵首付”迅速登上熱搜，引發(fā)熱議。隨后，西瓜、水蜜桃、土豬等農(nóng)產(chǎn)品紛紛跟房子扯上了關(guān)系。

到了年底，開發(fā)商的促銷又有了新花樣。11月13日，南寧軌道薈在公眾號上發(fā)布了一則購房優(yōu)惠活動：購買南寧軌道地產(chǎn)旗下任一樓盤，南寧軌道地產(chǎn)將送給業(yè)主地鐵“VIP會員卡”，免費坐地鐵10年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，2022年開發(fā)商的日子不好過，更需要在銷售上大做文章，不斷下沉尋找意向客戶。但是，花式營銷在吸引眼球的同時，也須注意防范風(fēng)險，開發(fā)商更應(yīng)該把讓利做到實處，少一點噱頭，多一份實在。

10. 保租房

2022年保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫，各地推出了眾多措施加快保租房建設(shè)，從頂層設(shè)計到籌建實施再到監(jiān)測評價等，相關(guān)政策日趨完善和細(xì)化。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，40個城市計劃籌集建設(shè)240萬套（間）保障性租賃住房，數(shù)量相較2021年的94.2萬套（間）增長了2.55倍。截至10月底，全國已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），其中，40個城市已開工建設(shè)和籌集270多萬套（間），提前超額完成年度任務(wù)。

黨的二十大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展。相關(guān)部委也接連發(fā)文，組織各地做好發(fā)展保障性租賃住房情況的監(jiān)測評價，督促各地加快保障性租賃住房建設(shè)。整體來看，保障性租賃住房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點，預(yù)計未來兩年將迎來建成高峰，并將長期影響我國住房供應(yīng)體系。