中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）黑中介、押金糾紛、長收短付、卷錢跑路……住宅租賃行業(yè)的種種亂象導(dǎo)致消費(fèi)糾紛不斷發(fā)生。近日，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式出臺，并將于明年2月1日起實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士表示，《條例》的制定對于貫徹落實(shí)“房住不炒”，規(guī)范住房租賃行為，保障消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展具有重要意義。

明確禁止群租

今年研究生畢業(yè)落戶上海的小劉提起自己的租房經(jīng)歷就唉聲嘆氣：“我想在虹橋附近租個房，看了十幾處也沒找到中意的。有的圖片上顯示房間整潔干凈，進(jìn)門一看卻發(fā)現(xiàn)十幾個人住在一套打隔斷的房子里，早晨上廁所都得排隊。還有的房子價格真合適，想讓中介帶著去看房，不是業(yè)主出差，就是房子剛租出去，其實(shí)都是假房源，用來讓你上鉤的?！?/p>

“租賃市場問題主要表現(xiàn)為克扣租金押金（占比最高）、長收短付、高收低出、長租公寓爆雷、個人二房東、卷錢跑路等。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對記者表示，“因此必須為違規(guī)主體量身定制‘緊箍咒’，強(qiáng)化對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、二房東等全過程監(jiān)管?！?/p>

近年來，隨著住房租賃市場的快速發(fā)展，龐大的租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系也引發(fā)了一些新情況、新問題。據(jù)上海市人大常委會法工委主任閻銳介紹，《條例》重點(diǎn)從加強(qiáng)市場主體監(jiān)管角度，圍繞健全治理機(jī)制、規(guī)范租賃行為、推進(jìn)服務(wù)與監(jiān)督并重等方面作出相關(guān)規(guī)定，切實(shí)推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

群租問題一直是超大城市治理中的難點(diǎn)。一套房住多少人、分隔成什么樣，才稱得上是群租房？為此，上海首次在地方性法規(guī)中明確群租的相關(guān)概念和定義，基層治理中的模糊點(diǎn)有了法律依據(jù)?！稐l例》明確表示，出租住房要以原始設(shè)計或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，每個房間的居住人數(shù)和人均居住面積也要符合上海相關(guān)規(guī)定。

《條例》還表示，禁止違反上述規(guī)定將住房用于群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租，街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時督促整改、啟動執(zhí)法程序、開展聯(lián)合整治。

加強(qiáng)監(jiān)管力度

“在我們接到的投訴中，沒有登記備案的黑中介、黑二房東約占2/3，有主體資格約占1/3，租賃行業(yè)的長效措施就是建立健全企業(yè)的市場準(zhǔn)入制度、人員的準(zhǔn)入制度?！壁w慶祥告訴記者。

上海此次立法的一大亮點(diǎn)，即加大對個人“二房東”的監(jiān)管力度?！稐l例》規(guī)定個人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，并明確“二房東”收取的相關(guān)租金要納入監(jiān)管專用賬戶。同時，對企業(yè)和從業(yè)人員加強(qiáng)管理，建立企業(yè)備案制度，并要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，從業(yè)人員需持卡實(shí)名從業(yè)。

近年來，長租公寓“暴雷”現(xiàn)象頻現(xiàn)，給租客帶來巨大損失。為此，《條例》明確，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，要按規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并將這一信息向社會公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過3個月的部分，以及收取押金超過1個月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

針對租賃市場出現(xiàn)的虛假房源信息，《條例》也作出相關(guān)規(guī)定，要求發(fā)布的房源信息必須真實(shí)有效，通過網(wǎng)絡(luò)信息平臺發(fā)布房源信息的，要求平臺經(jīng)營者核實(shí)發(fā)布者提交的材料并建檔保存。

促進(jìn)市場規(guī)范

貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰對記者表示，《條例》是繼北京之后，第二部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)?！稐l例》以解決市場問題為導(dǎo)向，能夠有效抑制市場亂象，對促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展具有重要意義。

一是租客居住權(quán)益更有保障。《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金等方面，強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障，如虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象將得到遏制，同時通過多種糾紛調(diào)解機(jī)制，租客能切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益。

二是租金水平更穩(wěn)定。隨著住房租賃市場房源的增加，市場供需矛盾將逐步緩和，租金水平走勢更加平穩(wěn)，在租金“明顯上漲”時相關(guān)部門也會及時介入。

三是市場主體經(jīng)營更規(guī)范。《條例》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)信息平臺等市場主體經(jīng)營行為提出明確要求，將推動市場主體嚴(yán)格規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，促進(jìn)上海形成穩(wěn)定有序的住房租賃市場。

四是為租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率提升提供更好的市場環(huán)境，市場參與主體將迎來更加嚴(yán)格規(guī)范的行業(yè)監(jiān)管環(huán)境，曾經(jīng)依靠非正規(guī)手段獲利的“二房東”模式將逐漸被能真正為租客、房東提供價值服務(wù)的規(guī)范化經(jīng)營模式所取代。

近年來，各地都大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。為了發(fā)揮保障性租賃住房作用，《條例》還表示，要在租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域重點(diǎn)布局，并對租金、租期等作出了專門規(guī)定?！稐l例》還明確上海要建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，提供房源核驗、信息查詢、網(wǎng)上簽約、登記備案等“一站式”服務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，《條例》對保障性租賃住房設(shè)立專章予以規(guī)范，有助于進(jìn)一步把各類資金和資源導(dǎo)入上海租賃住房市場，尤其是保障性租賃住房市場。隨著后續(xù)配套政策的完善，對于租賃行業(yè)而言，無疑將開啟規(guī)范發(fā)展的新時代。