中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）為了把房子賣(mài)出去，開(kāi)發(fā)商絞盡了腦汁。近日，小麥、西瓜、水蜜桃、大蒜等農(nóng)產(chǎn)品紛紛跟房子扯上了關(guān)系，“萬(wàn)物”皆可換房的花式促銷(xiāo)海報(bào)刷屏朋友圈。那么這些“魔幻”換房方式效果如何，是噱頭炒作還是營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

各地頻現(xiàn)以物換房

近日，多地開(kāi)發(fā)商發(fā)布海報(bào)稱，可以用小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃等農(nóng)產(chǎn)品換房子，最高可抵近20萬(wàn)元的購(gòu)房款。

打響花式促銷(xiāo)第一槍的是“河南建業(yè)”。5月下旬，位于河南省商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目、河南省開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城項(xiàng)目分別推出“小麥換房”“大蒜換房”活動(dòng)，給小麥和大蒜開(kāi)出了2元/斤、5元/斤的不菲“身價(jià)”，最高可用小麥抵16萬(wàn)元房款。

開(kāi)發(fā)商推出“小麥換房”活動(dòng)。資料圖片

這種用農(nóng)作物換房的營(yíng)銷(xiāo)新招迅速被開(kāi)發(fā)商們模仿。6月底，位于江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)的悅陽(yáng)九璽推出“水蜜桃我來(lái)收，您安家我助力”活動(dòng)。據(jù)活動(dòng)海報(bào)顯示，活動(dòng)一直持續(xù)到8月31日，可以按水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高可抵扣1萬(wàn)斤，也就是說(shuō)每套房最高可抵18.8888萬(wàn)元。

記者了解到，位于江蘇省南京市江寧區(qū)濱江新城的云漾濱江項(xiàng)目也表示，以10元/斤的價(jià)格收購(gòu)西瓜，可沖抵房款，活動(dòng)時(shí)間為6月28日至7月15日，每套房收購(gòu)上限為1萬(wàn)斤，最高可沖抵10萬(wàn)元房款。

各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品可以沖抵房?jī)r(jià)的消息迅速出圈，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。網(wǎng)友們紛紛留言“開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房也真是拼了”“山東的看過(guò)來(lái)，接下來(lái)就該用大蔥抵房款了”……

以物換房成交幾何

用農(nóng)作物充抵購(gòu)房款，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)合算嗎？記者了解到，目前建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目的戶型面積約為117—144平方米，均價(jià)約為5200元，每套房總價(jià)約為60萬(wàn)—75萬(wàn)元，按照三成首付計(jì)算，小麥款最高可以抵扣16萬(wàn)元房款，差不多相當(dāng)于一套房子的首付。

據(jù)報(bào)道，目前河南市場(chǎng)上新小麥上市的收購(gòu)價(jià)約在1.55元/斤，市場(chǎng)價(jià)高于1.15元/斤的保護(hù)收購(gòu)價(jià)。河南省是全國(guó)大蒜產(chǎn)業(yè)基地之一，今年，大蒜豐收且目前已進(jìn)入收獲尾期。據(jù)媒體報(bào)道，大蒜在田間地頭的收購(gòu)價(jià)格約為0.8元/斤，賣(mài)到批發(fā)市場(chǎng)上的價(jià)格約為1.5元/斤。開(kāi)發(fā)商開(kāi)出小麥2元/斤、大蒜5元/斤的價(jià)格，相當(dāng)于是溢價(jià)收購(gòu)。而江蘇省南京市的市場(chǎng)上，西瓜大多為3元/斤左右，那么如果以10元/斤的價(jià)格沖抵房?jī)r(jià)，凈利潤(rùn)相當(dāng)誘人。

采取這些花式營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目，成交情況如何？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者查詢發(fā)現(xiàn)，開(kāi)封建業(yè)城專門(mén)發(fā)布了成交海報(bào)，據(jù)說(shuō)蒜農(nóng)們踴躍拿著大蒜去換房，活動(dòng)推出16天就成交了86萬(wàn)斤大蒜，項(xiàng)目吸引了“來(lái)電2859組，到訪852組，成交了30套房”。

開(kāi)發(fā)商發(fā)布的“大蒜換房”成交海報(bào)。資料圖片

而其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員在電話中均對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“活動(dòng)早就結(jié)束了，持續(xù)的時(shí)間很短。”悅陽(yáng)九璽的銷(xiāo)售人員則表示：“前來(lái)咨詢?cè)摶顒?dòng)的人很多，只是‘以桃換房’的暫時(shí)沒(méi)有成交量?！?/p>

難以挽救庫(kù)存壓力

在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華看來(lái)，無(wú)論是“小麥換房”“大蒜換房”，還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”，這些都是企業(yè)的一種市場(chǎng)促銷(xiāo)行為，屬于開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)低迷而變相降低首付以達(dá)到銷(xiāo)售商品房的目的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，推出這些活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承壓較大，可以說(shuō)是去庫(kù)存壓力下的一種救市做法，也算是當(dāng)前銷(xiāo)售破局的一種創(chuàng)新。

比如，在建業(yè)集團(tuán)新型營(yíng)銷(xiāo)方式出圈的背后，其銷(xiāo)售額一直遲遲不見(jiàn)起色。6月30日，克而瑞研究中心發(fā)布《2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》，“建業(yè)”實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額123.6億元，僅完成公司2022年度銷(xiāo)售目標(biāo)530億元的23.32%；較去年同期的314億元合約銷(xiāo)售額相比，同比下滑60.64%。

值得一提的是，今年5月、6月樓市回暖跡象明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8％；商品房銷(xiāo)售金額環(huán)比上升29.7％。而“建業(yè)”5月銷(xiāo)售額呈環(huán)比下降，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額21.7億元，環(huán)比下滑17.49%。由此可見(jiàn)，農(nóng)作物換房的花式營(yíng)銷(xiāo)手段“雷聲大、雨點(diǎn)小”，仍然難以挽救公司的銷(xiāo)售表現(xiàn)。

•專家提醒

警惕房企過(guò)度炒作

嚴(yán)躍進(jìn)還向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表達(dá)了他的擔(dān)憂：對(duì)于農(nóng)業(yè)大省來(lái)說(shuō)，小麥、大蒜種植規(guī)模大，而西瓜、桃子屬于季節(jié)性水果，可能僅局限于部分農(nóng)戶，此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)能夠吸引多少農(nóng)民來(lái)購(gòu)房，需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

“促銷(xiāo)花樣百出，其實(shí)開(kāi)發(fā)商若想去庫(kù)存，除了營(yíng)銷(xiāo)噱頭，更應(yīng)給購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的好處，要把優(yōu)惠落在實(shí)處，不要變成項(xiàng)目炒作的噱頭?！眹?yán)躍進(jìn)表示，如果是確實(shí)收購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)而可以抵扣購(gòu)房款，那么本身是合規(guī)的。但要防范收購(gòu)操作是虛的而旨在變相降價(jià)，最終變成了營(yíng)銷(xiāo)的噱頭和隨意降價(jià)，這是當(dāng)前各地在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中需要注意的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題?！?/p>

另外，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師孟麗娜提醒表示，目前這些新興的營(yíng)銷(xiāo)手段促銷(xiāo)時(shí)間不長(zhǎng)，且受益群體比例不大，短期尚不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序帶來(lái)較大影響。需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于是溢價(jià)換購(gòu)農(nóng)作物，如果后期出現(xiàn)退房，開(kāi)發(fā)商顯然不愿意將高價(jià)置換的西瓜、水蜜桃等相應(yīng)的購(gòu)房款全部退還購(gòu)房人，由此會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)房人進(jìn)行明確約定，讓購(gòu)房人知曉相應(yīng)的履約風(fēng)險(xiǎn)。