中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）日前，天津、鄭州、青島相繼發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地供應(yīng)“兩集中”，全年將分3批次集中統(tǒng)一實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士透露，集中供地政策將分別在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施，引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。

一年三次集中供地

記者在青島市自然資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站上看到了題為《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的文件。文件表示，青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。

另外，據(jù)記者了解，天津市規(guī)劃和自然局文件披露了關(guān)于“兩集中”更詳細(xì)的信息。

其一，原則上3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告。除上述三個(gè)時(shí)間外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡;其二，集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

來自鄭州的消息則是要求航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)等區(qū)域自2月23日起禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，將由鄭州市自然資源和規(guī)劃局進(jìn)行統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

值得一提的是，此前各地實(shí)行的雖然也是集中供地模式，但相較而言，是“高頻集中”。

以上海為例，中指院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進(jìn)行，其中92宗宅地在12個(gè)月均有出讓。

2020年6月至8月時(shí)，由于供應(yīng)加大，并且有多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地掛出，上海的土拍市場(chǎng)多次上演數(shù)家房企爭(zhēng)奪競(jìng)價(jià)的激烈場(chǎng)面，土拍溢價(jià)率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價(jià)率高達(dá)23%;同年9月以來，為了給土地市場(chǎng)降溫，上海通過“降質(zhì)減量”的方式來平抑，月均成交宅地?cái)?shù)量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價(jià)率亦回落到5%以內(nèi)。

有助于降低土拍熱度

自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人日前公開表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

“過去各地方的供地節(jié)奏，很容易激發(fā)開發(fā)商炒作的欲望，土地一點(diǎn)點(diǎn)出讓，開發(fā)商集中搶，導(dǎo)致地價(jià)飛漲，‘地王’橫飛。如果實(shí)現(xiàn)了新的供地模式，一定程度上可以緩解開發(fā)商拿地溢價(jià)率高的問題，從而遏制房?jī)r(jià)過快上漲。”中山證券分析師胡皓對(duì)記者表示。

億翰智庫華北研究院研究總監(jiān)彭建在接受記者采訪時(shí)表示，住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)政策，是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，與“三道紅線”、貸款集中度管理以及限購限貸政策等共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，對(duì)地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩(wěn)定地價(jià)的作用，整體地價(jià)的穩(wěn)定出讓比單純追求個(gè)別土地價(jià)格、拍出高地價(jià)來說更重要。

58安居客房產(chǎn)研究院張波則認(rèn)為，出臺(tái)住宅用地集中供應(yīng)新政，這是針對(duì)土地供給側(cè)的調(diào)控，政策信號(hào)意味明顯，顯示在房住不炒的大方向下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍將是大勢(shì)所趨。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)記者表示，新政將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。另外，同批土地成交后大概率會(huì)存在未來項(xiàng)目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。對(duì)于深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

房企分化再加劇

集中供地?zé)o疑對(duì)房企資金要求更高，開發(fā)商需要調(diào)整銷售節(jié)奏，確保在供地前儲(chǔ)備大量資金。“從整體來看，集中供地對(duì)各方主體都有好處。尤其是對(duì)規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢(shì)，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機(jī)會(huì)，全年全口徑和權(quán)益銷售都會(huì)出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。”丁祖昱直言。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁則表示了自己的擔(dān)憂，以前零散式供地，中小型企業(yè)尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應(yīng)量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的舞臺(tái)。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，集中供地形勢(shì)下，龍頭房企很可能害怕錯(cuò)過補(bǔ)倉機(jī)會(huì)而搶地王，非熱點(diǎn)地塊則很可能出現(xiàn)流標(biāo)。中小房企開發(fā)商也可能因此而“撿漏”，變得“有肉吃”。

陳霄認(rèn)為，對(duì)于房企來說，這種“兩集中”政策將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。集中供地政策落地實(shí)施，對(duì)于房企的資金能力以及運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求，房企需要加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時(shí)提升產(chǎn)品力，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

他提醒各大房企，2021年以來多地土地出讓數(shù)量增長(zhǎng)明顯，再加上集中供地的新政，房企拿地需要更謹(jǐn)慎，不能為了拿地而盲目出手。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地后，開發(fā)商將明確地知道，未來有幾批供地，要供在哪里，公司是否需要參拍，如同“三道紅線”一樣，有了明確的規(guī)則。開發(fā)商可以根據(jù)區(qū)域深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。