中國消費者報訊（記者孫蔚）近日，貝殼研究院發(fā)布《北京新房市場年報》，報告指出，2020年北京住宅用地市場成交603萬㎡，同比下滑6%;商品住宅供應(yīng)面積801萬㎡，同比上漲3%，成交面積702萬㎡，同比上漲5%，整體市場供銷比為1.1，供求均衡，市場保持平穩(wěn)上漲。2020年商品住宅成交均價為48147元/㎡，同比上漲3%，亦保持平穩(wěn)增速。預(yù)計明年成交均價大幅上漲的可能性不大，且限競房供應(yīng)比例或?qū)⒃黾印?/p>

2020年為對沖疫情影響，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控政策在上半年都出現(xiàn)了短暫的適度寬松，而北京作為全國政策的風(fēng)向標(biāo)，房產(chǎn)政策并未現(xiàn)寬松跡象，而是延續(xù)“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路，穩(wěn)扎穩(wěn)打，簡化辦事流程、規(guī)范廣告市場秩序，建設(shè)城市副中心等事項有序推進。這也為整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

住宅用地成交量小幅下滑，成交樓面價為近四年最高值

2020年宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬㎡，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規(guī)劃建面95萬㎡，不限價住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬㎡，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬㎡。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，今年限價宅地成交量僅為整體市場的16%，這主要由于限競房存量較為充足，據(jù)統(tǒng)計自限價宅地2016年入市以來，共成交1634萬㎡，而限競房成交面積為592萬㎡，仍有64%的限競房產(chǎn)品等待去化。

數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理

2020年住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%，成交樓面價為28823元/㎡，同比上漲24%。這主要受成交結(jié)構(gòu)影響，一方面，2020年宅地成交區(qū)位向城中靠攏，拉動整體土地出讓金上漲。據(jù)統(tǒng)計，2020年六環(huán)以外宅地成交規(guī)劃建面占總體成交規(guī)劃建面的比例為36%，相較去年下降了6個百分點，而這部分房源2020年的成交均價為17293元/㎡，低于整體市場成交均價40%，六環(huán)外成交量占比的減少成為導(dǎo)致土地出讓金上漲的因素之一。另一方面，今年成交多宗鮮少供地的優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊，例如上半年成交了2宗海淀區(qū)地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊，其對整體成交價格起到一定的拉升作用?？傮w來看，供地結(jié)構(gòu)的變化為拉動今年土地出讓金上漲的主因。

新房成交面積先抑后揚，成交均價保持穩(wěn)定

2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬㎡，成交面積702萬㎡，供銷比為1.1，供求平衡。2020年商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復(fù)，全年成交量同比上漲5%，其中限競房成交量逐年提升，成為拉動整體成交量上漲的因素之一。未來仍有充足的限競房產(chǎn)品補充市場，預(yù)計明年限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。

2020年商品住宅成交均價為48147元/㎡，同比上漲3%，與去年基本持平。由于今年不限價地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%，這對明年房價走高預(yù)期起到支撐作用，但據(jù)前文所述，未來仍有充足的限競房產(chǎn)品補充市場，價格穩(wěn)定器作用將持續(xù)，預(yù)計明年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。

北京2010年-2020年成交均價及其同比 (單位：元/㎡、%)

數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理

副中心規(guī)劃拉動下，通州區(qū)量價漲幅均處高位

分區(qū)域來看，成交量排名前三的區(qū)域為大興區(qū)、昌平區(qū)及朝陽區(qū)，成交量分別為110萬㎡、97萬㎡及86萬㎡。2020年成交面積同比漲幅較大的區(qū)域為昌平區(qū)、通州區(qū)及懷柔區(qū)，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區(qū)成交量上漲主要受萬橡悅府限競房項目集中供應(yīng)影響，其成交量在昌平區(qū)排名第一，占整個而區(qū)域成交量21%，疊加未來金茂府項目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價格。

成交價格排名前三的區(qū)域為東城區(qū)、西城區(qū)及通州區(qū)，成交均價分別為77864元/㎡、71122元/㎡以及69934元/㎡。同時，密云區(qū)及通州區(qū)成交均價同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密云區(qū)主要受成交結(jié)構(gòu)以及基數(shù)較低影響導(dǎo)致價格在上漲幅度較大，通州區(qū)則主要受副中心規(guī)劃利好影響，區(qū)域價值被拉升，成交量價均出現(xiàn)明顯上漲。

新房市場供需平衡，庫存量穩(wěn)定在1200萬㎡

截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬㎡，出清周期持續(xù)回落至20個月。主要原因在于12月成交量為97萬㎡，同比增長52%，拉動出清周期小幅回落。預(yù)計未來北京新房市場在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下，將保持供需平衡狀態(tài)，庫存量亦將保持穩(wěn)定。

北京2018年1月-2020年12月庫存面積及出清周期 (單位：萬㎡、月)

數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理

房企排名：首開保持成交量領(lǐng)先，金茂堅持高端形象

從房企端來看，TOP10房企基本保持穩(wěn)定，其中2020年銷售額排名前三的房企為首開、中海及保利，成交金額分別為442億元、275億元及245億元。2020年銷售面積排名前三的房企為首開、萬科及中海，成交面積分別為103萬㎡、75萬㎡及58萬㎡。首開在成交均價略低于全市均價的情況下，保持成交金額和面積排名第一，且分別超越第二名61%和37%，在北京市場保持絕對的領(lǐng)先位置。成交均價方面，建工、電建以及金茂保持5萬元以上單價。其中僅金茂年內(nèi)仍在北京積極取地，且從取地情況來看，金茂無論獨立取地，還是合作項目均達(dá)到7萬元以上樓面價，未來其在北京新房市場將保持高端項目開發(fā)商形象。