中國消費(fèi)者報報道（記者 孫蔚）樓市調(diào)控正在進(jìn)入因城施策、“一城一策”的深化階段。近日，陜西咸陽低調(diào)公布了樓市新政，提出2020年-2022年期間，咸陽市主城區(qū)新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，引起市場廣泛關(guān)注。

　　明確公布樓市漲跌幅

　　咸陽市人民政府網(wǎng)站近日公布了《咸陽市房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”工作實(shí)施方案》(以下簡稱《方案》)，該《方案》有效期至2022年12月31日。根據(jù)《方案》提出的工作目標(biāo)，2020年—2022年期間，咸陽主城區(qū)內(nèi)商品住房去化周期控制在6至18個月，非住宅商品房庫存逐步控制消化;2022年底前，咸陽全市初步形成租購并舉的住房體系，市場供需關(guān)系基本平衡;2020年-2022年期間，咸陽市主城區(qū)新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，各縣市新建商品住房均價年度漲跌幅控制在25%以內(nèi)，新建商品住房價格保持在合理區(qū)間。

　　知名地產(chǎn)分析師韓樂指出，《方案》中最引人關(guān)注的是咸陽對房價年度的控制目標(biāo)采用了“漲跌幅”的表述。限制漲幅，可以看作是對過去咸陽房價過快上漲的表態(tài);而限制跌幅，則可以提前預(yù)防房價下跌。

　　合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示，實(shí)際上，自2019年以來，國內(nèi)多個熱點(diǎn)城市相繼宣布將實(shí)施樓市調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)，咸陽作為三線城市的代表，這份《方案》也給了市場一個參照樣本。而“漲跌幅”的表述，顯然對于市場的預(yù)期是“房價有漲跌”，而不是單向的“漲”。

　　防范住房信貸風(fēng)險

　　在防范房貸風(fēng)險方面，《方案》指出，加快健全完善社會征信體系，綜合運(yùn)用征信系統(tǒng)采集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進(jìn)行交叉審核。防止開發(fā)企業(yè)通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。對于商業(yè)貸款購房的居民家庭首次購買普通住房貸款最低首付比例為25%;首套房貸款最低首付比例為30%;二套房最低首付比例不得低于40%;購買三套及以上住房的不得辦理貸款。使用公積金貸款購房，首套房最低首付比例為20%;再次使用公積金購買普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻雙方名下不允許存在任何未結(jié)清的貸款本息。

　　在住房金融管理方面，《方案》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。對違規(guī)通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、投資或擔(dān)保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發(fā)放個人住房貸款;對采取“分期首付”“零首付”“借款首付”等不正當(dāng)手段促進(jìn)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即終止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。

　　在土地市場方面，《方案》提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地管控。按照商品住房去化周期及時調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏計劃，根據(jù)房地產(chǎn)市場、土地市場運(yùn)行狀況，適時采取“限地價、競房價、競配建”或“限房價、競地價”等方式供應(yīng)商品住房用地，穩(wěn)定土地價格。同時，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，要提高重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域普通商品住房用地競買準(zhǔn)入門檻。

　　在加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，《方案》要求完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保購房款優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，降低項(xiàng)目風(fēng)險，保護(hù)購房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將購房人按合同約定支付的預(yù)購房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)存入監(jiān)管銀行資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行要確保商品房預(yù)售資金用于本項(xiàng)目工程建設(shè)及相關(guān)費(fèi)用，避免資金不按用途使用，有效防范房地產(chǎn)風(fēng)險。

　　加強(qiáng)市場秩序整治

　　咸陽距西安30多公里。受西安樓市熱度外溢，以及咸陽城鎮(zhèn)化和居民改善住房條件的需求推動，許多開發(fā)企業(yè)頻頻在咸陽拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計，近3年咸陽聚集了大約20家左右的頭部房企，僅今年上半年就有6家品牌房企進(jìn)入咸陽主城區(qū)，這使得咸陽土地價格翻番。

　　市場的火熱也帶來了一些亂象，為此，在房地產(chǎn)銷售管理方面，《方案》規(guī)定，商品房銷售價格備案原則上不高于“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤均價。已具備預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，不得以分批、拆零、裝修、抵押等方式拖延入市時間;取得商品房預(yù)銷售許可證的項(xiàng)目，不得以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)定、排號、售卡、VIP排號或收取凍結(jié)定金、預(yù)定款、誠意金等形式變相銷售;已取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)將所有準(zhǔn)售房源一次性公開銷售，不得捂盤惜售或者變相囤積房源。同時，積極探索商品房預(yù)售許可審批制度在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的雙向調(diào)節(jié)，及時調(diào)整商品房供給節(jié)奏。

　　在房地產(chǎn)市場秩序整治方面，《方案》表示，按照“全覆蓋、零容忍、嚴(yán)執(zhí)法、重實(shí)效”的原則，繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查，進(jìn)一步加大市場監(jiān)管聯(lián)合執(zhí)法查處力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)侵害群眾利益違法違規(guī)行為，重點(diǎn)打擊捂盤惜售、哄抬房價、發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告等投機(jī)炒房行為，以及強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、擔(dān)保服務(wù)，或者以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)，與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通，謀取不正當(dāng)利益等房地產(chǎn)“黑中介”“紅頂中介”的違法違規(guī)行為。持續(xù)保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，對各類違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并向社會公布，形成震懾。建立房地產(chǎn)市場調(diào)控信息平臺，實(shí)行多部門聯(lián)合懲戒。