中國消費(fèi)者報(bào)訊 2020年初，新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內(nèi)，全球主要城市紛紛進(jìn)入居家避疫模式，辦公樓市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)。作為在全國具有指標(biāo)意義的北京辦公樓市場，其未來走勢引起了各界的廣泛關(guān)注和討論。

　　在梳理和分析了北京辦公樓市場的發(fā)展歷程、需求構(gòu)成、租金變化趨勢并對包括業(yè)主方、租戶方、投資方在內(nèi)的市場參與者進(jìn)行深入調(diào)研后，仲量聯(lián)行近日重磅發(fā)布《領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場》白皮書，旨在幫助業(yè)內(nèi)人士精準(zhǔn)把握“后疫情時(shí)代”的市場動向。

　　“誠然，突如其來的新冠疫情給市場造成了很大沖擊。但根據(jù)我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調(diào)和空置率上浮的趨勢就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。只不過，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)增速放緩而導(dǎo)致的供求關(guān)系變化。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“我們相信，在科技、醫(yī)療、金融等受益于疫情的新興產(chǎn)業(yè)所帶來的動能需求的助推下，北京辦公樓市場最快在2021年底就將企穩(wěn)。”

　　上個季度，就在國內(nèi)生產(chǎn)生活秩序逐漸恢復(fù)正常時(shí)，北京的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”進(jìn)程再度被6月的“新發(fā)地聚集性疫情”所打斷，受此影響，全市甲級辦公樓市場活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創(chuàng)出10年來的新高。同時(shí)，平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來的低點(diǎn)。

　　穩(wěn)健需求強(qiáng)力支撐 市場仍將平穩(wěn)運(yùn)行

　　依照白皮書所提出的“需求冰山”結(jié)構(gòu)，以大型企業(yè)為代表，穩(wěn)健可靠的“基石需求”，以中型企業(yè)為依托，低調(diào)存在的“從動需求”和以新興企業(yè)為主導(dǎo)，活躍擴(kuò)張的“動能需求”三者自下而上，共同構(gòu)筑了北京辦公樓市場上的租賃需求來源。歷經(jīng)近十年的強(qiáng)勁發(fā)展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達(dá)到75%，這主要?dú)w功于企業(yè)規(guī)模增長迅猛，租金支付能力強(qiáng)，但規(guī)模相對有限動能需求。

　　然而，行至2019年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯等因素影響，動能需求對北京辦公樓市場的拉抬作用日趨乏力，當(dāng)年的凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時(shí)，租金也停止了逐年增長的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽預(yù)計(jì)，因新冠肺炎疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當(dāng)前市場所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內(nèi)。米陽進(jìn)一步解釋道：“在參與調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士中，只有30%將市場下行歸結(jié)于疫情，超過六成的受訪者更擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長放緩對需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場上，半數(shù)以上的需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構(gòu)成的‘基石需求’，此類需求風(fēng)險(xiǎn)度低、穩(wěn)定性高，足以對市場形成有力支撐，保證市場在相對平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。”

　　新興產(chǎn)業(yè)+扶持政策 引領(lǐng)市場復(fù)蘇進(jìn)程

　　正如此前各類動能需求推動市場走向繁榮一樣，市場的最終復(fù)蘇仍要依靠新一波的動能需求。可喜的是，業(yè)界對此類需求來源有著高度共識。在仲量聯(lián)行所進(jìn)行的調(diào)研中，鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，政策扶持力度大，90%的受訪者都認(rèn)為人工智能、云計(jì)算、5G、新基建、網(wǎng)絡(luò)游戲和視頻直播等領(lǐng)域的企業(yè)將會助力北京辦公樓市場重新步入上行軌道。同時(shí)，疫情給醫(yī)療健康行業(yè)和保險(xiǎn)行業(yè)帶來了重大發(fā)展機(jī)遇，受“京交會”升格“服貿(mào)會”和北京擴(kuò)大金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開放等利好措施推動，專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續(xù)保持強(qiáng)勁，這些行業(yè)都將是北京辦公樓市場未來的增長亮點(diǎn)。

　　動能需求行業(yè)來源的地理分布特征也預(yù)示著中關(guān)村和金融街這兩個政策驅(qū)動型子市場將是引領(lǐng)未來租金回升的領(lǐng)頭羊。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，受益于穩(wěn)定的剛性需求，金融街區(qū)域的租金20年來僅在2009年因全球金融危機(jī)經(jīng)歷過一次下降，降幅也僅在5%以內(nèi);而中關(guān)村區(qū)域在市場低迷時(shí)期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。而與之相對的是，在CBD、東二環(huán)、東長安街、第三使館區(qū)等市場驅(qū)動型子市場，面對空置率上升，業(yè)主往往會迅速下調(diào)租金，最高降幅甚至達(dá)到過15%。因此，市場驅(qū)動型子市場或?qū)⒚媾R更大的租金下行壓力。

　　租金跌勢恐持續(xù)一年半 市場情緒仍存樂觀預(yù)期

　　根據(jù)白皮書中的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然超過七成的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為市場已處于下行階段，但情緒仍然較為理智，對當(dāng)前市況的看法也較為中性。在十分制的打分規(guī)則下，全部受訪者所打出的平均分為4.9分，其中近三分之一(28%)都把市場現(xiàn)狀定義為“中性”(5.0分)。而在金融街和中關(guān)村區(qū)域，部分業(yè)主甚至打出了8分的高分，充分證明了其樂觀的預(yù)期。

　　短期來看，業(yè)主方和租戶方普遍認(rèn)為今年將出現(xiàn)5%至10%的租金降幅。而對于市場的長期趨勢，各方則分歧嚴(yán)重：樂觀者認(rèn)為市場在今年年底就將迎來復(fù)蘇;而近半數(shù)(44%)受訪者預(yù)計(jì)市場將于2021年底回暖;更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之后。在經(jīng)過審慎分析后，仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著疫情和經(jīng)濟(jì)放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預(yù)計(jì)將延續(xù)至2021年底至2022年初，在經(jīng)過2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行周期。

　　“受包括疫情在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)影響，北京辦公樓租金雖然正在下跌，但市場絕對不會因此而沉淪。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩展望道，“有堅(jiān)實(shí)可靠的基石需求作基礎(chǔ)，有全國科技創(chuàng)新中心和國家金融管理中心兩大城市定位對動能需求的驅(qū)動，隨著北京持續(xù)擴(kuò)大對外開放和改善營商環(huán)境，在環(huán)球度假區(qū)、冬奧會等重點(diǎn)項(xiàng)目和重大活動的加持下，包括辦公樓在內(nèi)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場終將克服當(dāng)前的困難，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展。”