中國消費者報訊 3月以來，深圳等城市房價的跳漲引起了社會各界的廣泛關(guān)注。深圳房價的上漲是否會蔓延至全國其他城市?疫情將對中國房價格局構(gòu)成何種影響?中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組近日發(fā)布了2020年4月《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》，報告通過大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)及深圳房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲須警惕。

　　報告提到，當前樓市“短期局部上漲或下跌的風險將并存，如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其他一二線城市”。這無疑是對深圳樓市局部過熱現(xiàn)象的一個重要預(yù)警，同時也是對全國樓市冷熱不均現(xiàn)象的一次“體檢”。

　　全國樓市成交大體恢復(fù)

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒琳華表示，大灣區(qū)和深圳房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，其他主要城市群帶房價平穩(wěn)。在大灣區(qū)除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房價顯著上漲，而深圳寶安、福田、南山三區(qū)上漲較快，羅湖房價反而微跌。從全國看，全國樓市基本恢復(fù)，核心城市房價穩(wěn)中略升，成交量大體恢復(fù)。

　　從緯房指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)看，近3個月深圳房價累計上漲4.07%，其中南山區(qū)房價累計上漲8.84%，寶安區(qū)累計上漲7.96%，漲速相對較快，羅湖區(qū)近3個月房價累計下跌0.06%，市場較為平穩(wěn)。東莞累計上漲3.88%，房價漲速相對較快。其鄰近的城市中，近3個月廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌，珠海穩(wěn)中略漲，均未出現(xiàn)異常上漲。

　　緯房指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，我國另外兩大城市群帶中的環(huán)渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價并未出現(xiàn)明顯上漲。作為環(huán)渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個月房價累計上漲0.83%，漲速和正常的季節(jié)性波動水平接近，其他核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個月房價累計上漲1.51%，漲速處于正常略高的區(qū)間，其他核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。

　　反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數(shù)顯示，全國核心城市房價出現(xiàn)恢復(fù)性回升。2020年3月，核心城市綜合房價已經(jīng)高過了2020年春節(jié)前的水平，同時也高于2019年全年最高房價，但是要低于2018年中的房價水平。2020年3月，緯房核心指數(shù)為106.24點(以2018年1月核心城市綜合房價為100)，比2020年1月105.75點上漲0.46%，比2019年 最 高 值 106.11點 上 漲0.12%。

　　緯房成交量指數(shù)監(jiān)測顯示，核心城市二手房成交量大體恢復(fù)。2020年3月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%，基本恢復(fù)正常水平。

　　局部區(qū)域漲跌風險并存

　　為什么說樓市“短期局部上漲或下跌的風險將并存”?鄒琳華表示，原因有三。首先，大灣區(qū)一些核心或其他城市的土地財政依賴度其實并不低，這就注定了剛需弱、土地財政依賴度高的城市在疫情沖擊下，漲跌會分化，幅度甚至加大。比如像高度依賴土地財政的廣州、佛山等地的房價，近3個月均有所下跌。

　　其次，一線城市的需求依然存在，3月份，四大一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比依然上漲0.2%。但是京滬樓市調(diào)控嚴厲，深圳相對寬松，所以資金就更多地流向深圳。3月份，深圳也是四個一線城市中唯一一個成交量同比為正數(shù)的城市，地段好、剛需多的地方，樓市自然會有一定幅度的上漲。

　　第三，由于廣東是工業(yè)和外來人口大省，復(fù)工和就業(yè)因素影響樓市的權(quán)重較大，所以樓市成交量恢復(fù)程度較低，反而粵西、粵北地區(qū)采取“以價換量”的方式效果明顯。

　　建議加強樓市投資投機管控

　　未來樓市走勢將如何?鄒琳華指出，未來影響短期房價格局的重要因素主要包括：疫情對住房消費需求的負向影響;相對寬松貨幣環(huán)境對住房需求及房價預(yù)期的正向影響。由于影響因素的區(qū)域不平衡性，在疫情不會突然消失的情況下，有的城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬松貨幣環(huán)境對樓市的正向影響。而另一些城市形勢則可能相反。表現(xiàn)在房價格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現(xiàn)。

　　如果未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有及時復(fù)蘇或進一步變差，一二線城市即使房價進一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開低走”的風險將變大。三四線城市房價則很難出現(xiàn)全局性上漲，少部分經(jīng)濟基本面受疫情沖擊較嚴重的三四線城市，房價也可能出現(xiàn)較快下跌。

　　鄒琳華建議，進一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件;加強信貸資金用途管控，嚴禁各類消費貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場;及時有效降低居民家庭短期還款負擔，臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施;結(jié)合集體土地入市改革，促進住房土地制度改革的推進，加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，在增加住房供給的同時降低房價泡沫。 (佳禾)