中國消費(fèi)者報(bào)·中國消費(fèi)網(wǎng)訊 進(jìn)入2020年，新冠肺炎肺炎疫情成為影響全世界的黑天鵝事件。但在不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國的疫情從三月份開始得到了有效的控制。近日，高力國際發(fā)布了最新市場分析報(bào)告認(rèn)為，隨著中國逐步控制新冠肺炎疫情，中國經(jīng)濟(jì)將會是第一個(gè)從疫情的陰霾中逐步復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“我們對于市場的整體判斷是疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。在市場新租活動被凍結(jié)，部分租戶租約正常到期，以及成本因素成為企業(yè)的重要考量等多種因素的作用下，一季度凈吸納量的數(shù)據(jù)也反映出和宏觀經(jīng)濟(jì)相同的走勢。”

　　高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度北京寫字樓市場無新增供應(yīng)量，但市場需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。全市各個(gè)商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達(dá)到環(huán)比-5.4%;長期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%。整體市場環(huán)境依然更有利于租戶，有搬遷或擴(kuò)租需求的租戶可以比較積極的在市場中尋找性價(jià)比更高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行辦公空間升級。

　　嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為：“由于受到疫情影響較小，目前IT行業(yè)的需求占比較大，這個(gè)行業(yè)的需求恢復(fù)也是最快的。海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個(gè)3月份都處于停滯狀態(tài)，預(yù)計(jì)該情況會進(jìn)一步延續(xù)到二季度，預(yù)計(jì)會有更多的海外公司尋求降低成本的計(jì)劃。”由于租金下調(diào)，空置率上升，對于租戶來講已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)減負(fù)提升辦公品質(zhì)的機(jī)會窗口。疫情的出現(xiàn)也讓很多企業(yè)重新審視并指定新的辦公策略，更深入地思考如何進(jìn)一步提高辦公效率。對于寫字樓業(yè)主，嚴(yán)區(qū)海建議：“寫字樓業(yè)主對于目前的市場情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活地通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個(gè)時(shí)期保持出租率更為重要。

　　高力國際華北區(qū)研究部陸明對此的觀點(diǎn)是：“北京市場的核心問題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會持續(xù)攀升，有可能會進(jìn)一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，因此我們預(yù)計(jì)會有部分項(xiàng)目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預(yù)計(jì)市場活動會在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時(shí)，我們維持在2019年四季度對于市場租金高位盤整態(tài)勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大?；谀壳耙咔楹笃诘氖袌鰻顟B(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期大概會在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。”

　　嚴(yán)區(qū)海董事總經(jīng)理判斷：穩(wěn)就業(yè)和新基建是今年宏觀調(diào)控最重要的兩個(gè)方面，其中新基建將成為中國下一階段供給側(cè)改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大方向。就當(dāng)前發(fā)展走向而言，疫情對于需求端的影響只是暫時(shí)的，但是對于供給端卻有著深遠(yuǎn)的影響。新基建的大規(guī)模鋪開將進(jìn)一步提升通過科技升級所帶來的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。以新基建為首的產(chǎn)業(yè)革命將會加快整個(gè)中國的產(chǎn)業(yè)鏈升級，甚至重構(gòu)中國在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格局下的影響力。全世界都在盯著中國后疫情時(shí)期的政策有效性和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力。在全球降息和量化寬松的大趨勢下，我們相信中國經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)將給全球投資者帶來信心，下半年資金會加大流入中國市場，布局無疫情且經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的市場會成為全球避險(xiǎn)資金的首選。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期最佳防守工具。北京2020一季度共有3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽區(qū)的LG雙子塔，該項(xiàng)目自去年下半年入市后“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購，占一季度總成交額的92%。

　　自3月下旬以來，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場尋找投資機(jī)會，安排勘察項(xiàng)目等。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項(xiàng)目外，已具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類型。

　　高力國際中國區(qū)資本市場部董事總經(jīng)理汪蓓認(rèn)為：“房地產(chǎn)投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節(jié)奏，國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢于內(nèi)資投資人。”

　　此外值得一提的是，線上科技公司，醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計(jì)算，大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴(kuò)張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如北京中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，因此商務(wù)園項(xiàng)目將可能成為具有增長爆發(fā)力的子市場。