中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(吳玉平 陳紅生 記者薛慶元)商品房買(mǎi)賣(mài)作為日常生活中的大額、特殊交易，非常容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式合同排除或限制消費(fèi)者權(quán)利、加重消費(fèi)者責(zé)任等現(xiàn)象。近日，江蘇省鎮(zhèn)江市市場(chǎng)監(jiān)管局、鎮(zhèn)江市消協(xié)對(duì)全市88家房地企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)展了調(diào)查，鎮(zhèn)江市消協(xié)法律專(zhuān)家委員會(huì)及相關(guān)部門(mén)對(duì)合同條款從房屋交付、質(zhì)量保修、裝飾裝修等方面進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審查，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中存在的霸王條款進(jìn)行了詳盡剖析。

　　出賣(mài)人應(yīng)盡房屋交付通知義務(wù)

　　在調(diào)查相關(guān)房企的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，鎮(zhèn)江市消協(xié)發(fā)現(xiàn)部分房企約定房屋交付條款如下：

　　條款1：買(mǎi)受人應(yīng)于出賣(mài)人通知(不限于書(shū)面、口頭、短信、電話(huà)、郵件等任何方式)領(lǐng)取房屋所有權(quán)初始登記證明書(shū)之日起10日內(nèi)，出賣(mài)人未通知的或者買(mǎi)受人未接到通知的，應(yīng)于商品房具備辦理權(quán)屬證書(shū)條件之日(不依賴(lài)于出賣(mài)人的通知，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自行向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解)起20日內(nèi)，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證書(shū)，逾期，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人支付2萬(wàn)元違約金，給出賣(mài)人造成其他損失的還應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　評(píng)析：此處約定在出賣(mài)人未通知或買(mǎi)受人未接到通知的情況下，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間內(nèi)辦理相關(guān)權(quán)證，逾期，買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該約定加重了消費(fèi)者的責(zé)任，免除了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。屬于不公平條款。

　　質(zhì)量瑕疵仍要求收房約定不公平

　　新房交付時(shí)，不少消費(fèi)者經(jīng)常遇到各種質(zhì)量瑕疵。在此次調(diào)查中，部分格式合同約定：

　　條款1：房屋交付時(shí)，買(mǎi)受人認(rèn)為房屋本身或者環(huán)境、設(shè)備存在不符合合同約定的情形，應(yīng)在完成交付后按照法律、法規(guī)或者合同約定處理。……質(zhì)量瑕疵不得作為買(mǎi)受人拒絕或延遲接收該房屋的理由。

　　條款2：乙方在辦理房屋交接手續(xù)過(guò)程中提出的任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，包括但不限于局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電氣不通、房屋部分裝修與藍(lán)圖不一致但不嚴(yán)重影響居住生活等均不得作為乙方拒不辦理房屋交接的理由，否則乙方應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期收房的違約責(zé)任。

　　評(píng)析：這兩條排除了消費(fèi)者因?yàn)榉课葙|(zhì)量瑕疵而拒絕或延遲接受該房屋的權(quán)利。也就是變相要求消費(fèi)者即使在房屋存在質(zhì)量瑕疵的情況下，仍然要付款收房，這是對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：該商品房因買(mǎi)受人原因未按期交付的，出賣(mài)人自合同約定的該商品房交付期限屆滿(mǎn)之次日起按照本補(bǔ)充協(xié)議附錄一《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　評(píng)析：該條排除了消費(fèi)者拒絕接受房屋交付的權(quán)利，屬于不公平條款。

　　不得排除開(kāi)發(fā)商對(duì)面積差額的責(zé)任

　　此外，在商品方面差額的處理方式上，部分房企存在不公平約定：

　　條款1：車(chē)位按個(gè)出售，按個(gè)計(jì)價(jià)，買(mǎi)受人在簽約前已充分了解該車(chē)位的位置、大小、高度并同意按簽約時(shí)車(chē)位的現(xiàn)狀交付。若產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積產(chǎn)生差異，買(mǎi)賣(mài)雙方互相不退、不補(bǔ)，任何一方均不得據(jù)此解除合同。

　　評(píng)析：此處約定，如果車(chē)位的產(chǎn)權(quán)面積與合同面積發(fā)生差異，雙發(fā)不退不補(bǔ)。此條相當(dāng)于對(duì)車(chē)位按照合同面積計(jì)價(jià)、按照產(chǎn)權(quán)面積交付，如產(chǎn)權(quán)面積小于合同面積，消費(fèi)者的權(quán)利則受到侵害。屬于不公平條款。

　　條款2：面積差異百分比超過(guò)±3%以上(不含本數(shù))的，買(mǎi)受人可選擇多退少補(bǔ)或解除合同。……除此之外，出賣(mài)人無(wú)需承擔(dān)其他任何責(zé)任，買(mǎi)賣(mài)雙方的其他各自的損失由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。

　　評(píng)析：該條約定在面積誤差比3%以上情形開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)其他責(zé)任，消費(fèi)者自行承擔(dān)損失。這明顯減輕了開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，屬于不公平條款。

　　條款3：買(mǎi)受人依據(jù)面積差異處理約定選擇解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人面積差異的通知到達(dá)合同記載的買(mǎi)受人通訊地址之日起十五天內(nèi)書(shū)面通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在該期限內(nèi)未書(shū)面通知出賣(mài)人解除合同的，視為買(mǎi)受人接受該商品房面積變更并同意買(mǎi)賣(mài)雙方按本條約定的單價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)。

　　評(píng)析：該條規(guī)定消費(fèi)者在接到面積差異后15日內(nèi)不書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商解除合同即視為接受面積變更并同意多退少補(bǔ)，這是減輕開(kāi)發(fā)商的義務(wù)、加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)書(shū)面告知消費(fèi)者享有解除權(quán)，讓消費(fèi)者真正自由行使權(quán)利。

　　條款4：買(mǎi)受人依據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定須向出賣(mài)人補(bǔ)交的實(shí)測(cè)面積超出合同約定面積部分的款項(xiàng)為該商品房的房?jī)r(jià)款，買(mǎi)受人自愿同意在辦理該商品房交接手續(xù)之前將該款項(xiàng)付清給出賣(mài)人。

　　評(píng)析：該條實(shí)際上是用開(kāi)發(fā)商自己的違約行為免除自己的交付義務(wù)，對(duì)消費(fèi)者不公平。

　　不得免除賣(mài)方因質(zhì)量問(wèn)題逾期交樓責(zé)任

　　針對(duì)房屋質(zhì)量、保修等方面內(nèi)容，部分房企存在如下約定：

　　條款1：該商品房存在與合同約定裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不一致的問(wèn)題的，買(mǎi)受人有權(quán)要求更換。出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)更換，承擔(dān)更換費(fèi)用，同時(shí)更換期間按每日40元補(bǔ)償買(mǎi)受人房屋使用損失，出賣(mài)人無(wú)需因此承擔(dān)逾期交樓責(zé)任。

　　評(píng)析：該條款直接免除了開(kāi)發(fā)商的逾期交付責(zé)任，是對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款2：該商品房存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題、導(dǎo)致無(wú)法正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題、與合同約定裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不一致的問(wèn)題外的其他問(wèn)題的，買(mǎi)受人有權(quán)要求保修。出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)保修，并承擔(dān)保修費(fèi)用，如因此給買(mǎi)受人造成損失的，還應(yīng)賠償買(mǎi)受人的實(shí)際損失。出賣(mài)人無(wú)需因此承擔(dān)逾期交樓責(zé)任。

　　評(píng)析：該條款排除了其他質(zhì)量問(wèn)題情況下消費(fèi)者的權(quán)利，免除了開(kāi)發(fā)商的逾期交付責(zé)任，是對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的該商品房與出賣(mài)人的仍未開(kāi)發(fā)的發(fā)展用地相鄰的，買(mǎi)受人在簽訂合同之前已充分知悉相鄰的發(fā)展用地在日后的發(fā)展建設(shè)、施工過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生影響買(mǎi)受人生活、居住的噪音等問(wèn)題，買(mǎi)受人不因此追究出賣(mài)人的任何責(zé)任。

　　評(píng)析：該條排除了消費(fèi)者正常居住使用的權(quán)利，免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任，屬于不公平條款。

　　盡快出臺(tái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)范指引

　　鎮(zhèn)江市消協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、交易量的不斷攀升，住宅產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)不斷升級(jí)換代，商品房交易過(guò)程中出現(xiàn)了一些亟待解決的新情況新問(wèn)題。除了上述格式合同霸王條款之外，還存在著對(duì)于土地使用權(quán)類(lèi)政策性條款表述模糊，把無(wú)處置權(quán)的公用設(shè)施作為合同標(biāo)的，面積、層高、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等約定不明或者與合同約定不符等問(wèn)題，而這些問(wèn)題往往是消費(fèi)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

　　消協(xié)希望行業(yè)主管部門(mén)能夠積極履職，聯(lián)合相關(guān)職能部門(mén)根據(jù)職能分工加強(qiáng)協(xié)作，形成合力，廣泛調(diào)研，多方征求意見(jiàn)，盡快出臺(tái)“商品房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)范指引”，進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)公平公正的交易秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　此外，鎮(zhèn)江市消協(xié)提出，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，要向購(gòu)房人出示《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證明文件，并就合同重大事項(xiàng)對(duì)購(gòu)房人盡到提示義務(wù)，提醒購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、修改性的內(nèi)容。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)也要注意多與開(kāi)發(fā)商溝通，對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方要訂入?yún)f(xié)議，簽訂合同時(shí)注意權(quán)利義務(wù)對(duì)等，在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中盡量約定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，以保護(hù)自身合法權(quán)益。