中國消費(fèi)者報報道(吳玉平 陳紅生 記者薛慶元)商品房買賣作為日常生活中的大額、特殊交易，非常容易出現(xiàn)開發(fā)商通過格式合同排除或限制消費(fèi)者權(quán)利、加重消費(fèi)者責(zé)任等現(xiàn)象。近日，江蘇省鎮(zhèn)江市市場監(jiān)管局、鎮(zhèn)江市消協(xié)對全市88家房地企業(yè)的買賣合同開展了調(diào)查，鎮(zhèn)江市消協(xié)法律專家委員會及相關(guān)部門對合同條款從房屋交付、質(zhì)量保修、裝飾裝修等方面進(jìn)行專項(xiàng)審查，并對商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中存在的霸王條款進(jìn)行了詳盡剖析。

　　出賣人應(yīng)盡房屋交付通知義務(wù)

　　在調(diào)查相關(guān)房企的房屋買賣合同中，鎮(zhèn)江市消協(xié)發(fā)現(xiàn)部分房企約定房屋交付條款如下：

　　條款1：買受人應(yīng)于出賣人通知(不限于書面、口頭、短信、電話、郵件等任何方式)領(lǐng)取房屋所有權(quán)初始登記證明書之日起10日內(nèi)，出賣人未通知的或者買受人未接到通知的，應(yīng)于商品房具備辦理權(quán)屬證書條件之日(不依賴于出賣人的通知，買受人應(yīng)當(dāng)自行向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解)起20日內(nèi)，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證書，逾期，買受人應(yīng)當(dāng)向出賣人支付2萬元違約金，給出賣人造成其他損失的還應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　評析：此處約定在出賣人未通知或買受人未接到通知的情況下，買受人應(yīng)當(dāng)在約定的時間內(nèi)辦理相關(guān)權(quán)證，逾期，買受人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該約定加重了消費(fèi)者的責(zé)任，免除了開發(fā)商的義務(wù)。屬于不公平條款。

　　質(zhì)量瑕疵仍要求收房約定不公平

　　新房交付時，不少消費(fèi)者經(jīng)常遇到各種質(zhì)量瑕疵。在此次調(diào)查中，部分格式合同約定：

　　條款1：房屋交付時，買受人認(rèn)為房屋本身或者環(huán)境、設(shè)備存在不符合合同約定的情形，應(yīng)在完成交付后按照法律、法規(guī)或者合同約定處理。……質(zhì)量瑕疵不得作為買受人拒絕或延遲接收該房屋的理由。

　　條款2：乙方在辦理房屋交接手續(xù)過程中提出的任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，包括但不限于局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電氣不通、房屋部分裝修與藍(lán)圖不一致但不嚴(yán)重影響居住生活等均不得作為乙方拒不辦理房屋交接的理由，否則乙方應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期收房的違約責(zé)任。

　　評析：這兩條排除了消費(fèi)者因?yàn)榉课葙|(zhì)量瑕疵而拒絕或延遲接受該房屋的權(quán)利。也就是變相要求消費(fèi)者即使在房屋存在質(zhì)量瑕疵的情況下，仍然要付款收房，這是對消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：該商品房因買受人原因未按期交付的，出賣人自合同約定的該商品房交付期限屆滿之次日起按照本補(bǔ)充協(xié)議附錄一《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　評析：該條排除了消費(fèi)者拒絕接受房屋交付的權(quán)利，屬于不公平條款。

　　不得排除開發(fā)商對面積差額的責(zé)任

　　此外，在商品方面差額的處理方式上，部分房企存在不公平約定：

　　條款1：車位按個出售，按個計價，買受人在簽約前已充分了解該車位的位置、大小、高度并同意按簽約時車位的現(xiàn)狀交付。若產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積產(chǎn)生差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)，任何一方均不得據(jù)此解除合同。

　　評析：此處約定，如果車位的產(chǎn)權(quán)面積與合同面積發(fā)生差異，雙發(fā)不退不補(bǔ)。此條相當(dāng)于對車位按照合同面積計價、按照產(chǎn)權(quán)面積交付，如產(chǎn)權(quán)面積小于合同面積，消費(fèi)者的權(quán)利則受到侵害。屬于不公平條款。

　　條款2：面積差異百分比超過±3%以上(不含本數(shù))的，買受人可選擇多退少補(bǔ)或解除合同。……除此之外，出賣人無需承擔(dān)其他任何責(zé)任，買賣雙方的其他各自的損失由買賣雙方各自承擔(dān)。

　　評析：該條約定在面積誤差比3%以上情形開發(fā)商不承擔(dān)其他責(zé)任，消費(fèi)者自行承擔(dān)損失。這明顯減輕了開發(fā)商的違約責(zé)任，加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，屬于不公平條款。

　　條款3：買受人依據(jù)面積差異處理約定選擇解除合同的，買受人應(yīng)在出賣人面積差異的通知到達(dá)合同記載的買受人通訊地址之日起十五天內(nèi)書面通知出賣人。買受人在該期限內(nèi)未書面通知出賣人解除合同的，視為買受人接受該商品房面積變更并同意買賣雙方按本條約定的單價進(jìn)行多退少補(bǔ)。

　　評析：該條規(guī)定消費(fèi)者在接到面積差異后15日內(nèi)不書面通知開發(fā)商解除合同即視為接受面積變更并同意多退少補(bǔ)，這是減輕開發(fā)商的義務(wù)、加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。開發(fā)商應(yīng)書面告知消費(fèi)者享有解除權(quán)，讓消費(fèi)者真正自由行使權(quán)利。

　　條款4：買受人依據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定須向出賣人補(bǔ)交的實(shí)測面積超出合同約定面積部分的款項(xiàng)為該商品房的房價款，買受人自愿同意在辦理該商品房交接手續(xù)之前將該款項(xiàng)付清給出賣人。

　　評析：該條實(shí)際上是用開發(fā)商自己的違約行為免除自己的交付義務(wù)，對消費(fèi)者不公平。

　　不得免除賣方因質(zhì)量問題逾期交樓責(zé)任

　　針對房屋質(zhì)量、保修等方面內(nèi)容，部分房企存在如下約定：

　　條款1：該商品房存在與合同約定裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題的，買受人有權(quán)要求更換。出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)更換，承擔(dān)更換費(fèi)用，同時更換期間按每日40元補(bǔ)償買受人房屋使用損失，出賣人無需因此承擔(dān)逾期交樓責(zé)任。

　　評析：該條款直接免除了開發(fā)商的逾期交付責(zé)任，是對消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款2：該商品房存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題、導(dǎo)致無法正常居住使用的質(zhì)量問題、與合同約定裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題外的其他問題的，買受人有權(quán)要求保修。出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)保修，并承擔(dān)保修費(fèi)用，如因此給買受人造成損失的，還應(yīng)賠償買受人的實(shí)際損失。出賣人無需因此承擔(dān)逾期交樓責(zé)任。

　　評析：該條款排除了其他質(zhì)量問題情況下消費(fèi)者的權(quán)利，免除了開發(fā)商的逾期交付責(zé)任，是對消費(fèi)者權(quán)利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：買受人購買的該商品房與出賣人的仍未開發(fā)的發(fā)展用地相鄰的，買受人在簽訂合同之前已充分知悉相鄰的發(fā)展用地在日后的發(fā)展建設(shè)、施工過程中可能會產(chǎn)生影響買受人生活、居住的噪音等問題，買受人不因此追究出賣人的任何責(zé)任。

　　評析：該條排除了消費(fèi)者正常居住使用的權(quán)利，免除開發(fā)商責(zé)任，屬于不公平條款。

　　盡快出臺商品房買賣合同規(guī)范指引

　　鎮(zhèn)江市消協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、交易量的不斷攀升，住宅產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)不斷升級換代，商品房交易過程中出現(xiàn)了一些亟待解決的新情況新問題。除了上述格式合同霸王條款之外，還存在著對于土地使用權(quán)類政策性條款表述模糊，把無處置權(quán)的公用設(shè)施作為合同標(biāo)的，面積、層高、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等約定不明或者與合同約定不符等問題，而這些問題往往是消費(fèi)爭議的焦點(diǎn)。

　　消協(xié)希望行業(yè)主管部門能夠積極履職，聯(lián)合相關(guān)職能部門根據(jù)職能分工加強(qiáng)協(xié)作，形成合力，廣泛調(diào)研，多方征求意見，盡快出臺“商品房買賣合同規(guī)范指引”，進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)公平公正的交易秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　此外，鎮(zhèn)江市消協(xié)提出，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《商品房買賣合同》前，要向購房人出示《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證明文件，并就合同重大事項(xiàng)對購房人盡到提示義務(wù)，提醒購房人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、修改性的內(nèi)容。消費(fèi)者在購房時也要注意多與開發(fā)商溝通，對可能產(chǎn)生爭議的地方要訂入?yún)f(xié)議，簽訂合同時注意權(quán)利義務(wù)對等，在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中盡量約定開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，以保護(hù)自身合法權(quán)益。