中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）作為“517新政”的延續(xù)，收購商品房用作保障房的工作已在全國層面提檔加速。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確表示“收儲”工作將推廣到全國縣級以上城市。

“收儲”擴(kuò)容

距“517新政”出臺已經(jīng)過去了一個(gè)多月，各地積極跟進(jìn)，政策效果正在逐步顯現(xiàn)。值得一提的是，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外，“517新政”還提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，這一新舉措引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和討論。

近日，住建設(shè)召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確提出，各地要推動縣級以上城市有力、有序、有效地開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部副部長董建國表示，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

住建部要求，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

在具體操作方面，市縣要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。

中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，征集商品房用作保障性住房的相關(guān)政策出臺，有利于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。另外，收購現(xiàn)有新房作為保障性住房，可避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，通過收購市場未售新房來改建保障房，有利于加快保障性住房供給，更好地滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置，在消化市場庫存、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力等方面都有著積極作用，也有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，收儲政策給予各市縣資金上的支持，能夠有效地幫助地方政府和企業(yè)將現(xiàn)有存量資產(chǎn)盤活?！笆諆Α鄙唐贩坑米鞅Ｕ戏康恼呗涞?，對于拿地房企、承租企業(yè)以及地方政府化債來說，都能夠提供更好的支撐。

多地落實(shí)

6月24日，山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知。其中提到，支持國有平臺公司將收購的存量房源用作市場化租賃住房、保障性租賃住房等用途。對于收購的相對零散的房源，可用于市場化租賃；對于通過企業(yè)或社區(qū)居民團(tuán)購、資產(chǎn)置換等方式收購的相對集中的房源，滿足“交通便利、配套齊全”的要求并符合我市保障性租賃住房有關(guān)規(guī)定的，可向項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請保障性租賃住房認(rèn)定，在取得認(rèn)定書后，享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

據(jù)記者了解，不僅僅是青島，自5月17日中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃后，近期已有多地發(fā)布政策，明確收購商品房用作保障房。

6月17日，貴州省貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就《進(jìn)一步促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡稱《措施》）向社會公開征求意見?！洞胧窋M提出推進(jìn)存量商品房去化，鼓勵(lì)國有企業(yè)以合理價(jià)格按照“以需定購”的原則收購商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推進(jìn)未建成交付安置房清零，支持企業(yè)購買存量公寓作為保障性住房。 

同日，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房，征集時(shí)間為2024年6月17日至7月17日。

5月27日，云南省昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等用作保障性住房。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度以來，湖北、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、臨滄、大理州等也發(fā)布了征集商品房用作保障性住房的公告。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，此次住建部再次強(qiáng)調(diào)要推動條件成熟的項(xiàng)目盡快落地“收儲”政策，有望加快各地保障房房源的籌集速度。相關(guān)房企應(yīng)該抓住這個(gè)有利時(shí)機(jī)，積極主動推進(jìn)相關(guān)工作。

難在“定價(jià)”

不過，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，目前明確提出“收儲”的城市并不多，規(guī)模也不大，政策落實(shí)之所以相對較慢，有多方面原因。其中，如何定價(jià)、收益不匹配、需求錯(cuò)位等，是制約當(dāng)前“收儲”開展的難點(diǎn)問題。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，征集房源如何定價(jià)是核心問題，如果定價(jià)高，面臨的是資金虧損；如果定價(jià)低，企業(yè)會有抗性。同時(shí)，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域、資金和相應(yīng)的配套匹配度問題，要達(dá)成大量的房源征集目標(biāo)較為困難。

記者梳理了各地發(fā)布的“收儲”公告發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市都對房源的基本條件提出了要求，如單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定的車位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，比如惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安表示“以不超過周邊房源、車位的評估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)”。此外，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。

粵開證券研究院院長羅志恒對記者表示，保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯(cuò)位的情況。政府收儲將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市。部分城市的商品房成本與收益不匹配，也導(dǎo)致收儲推進(jìn)有一定難度。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營維護(hù)成本。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認(rèn)為，整個(gè)收儲過程需要先摸排房源，然后是價(jià)格談判，考慮到配售型保障房的價(jià)格只有同區(qū)域商品房的五折左右，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購的價(jià)格會更低，因此該過程可能會比較長，能落地多少項(xiàng)目有很大不確定性。