中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者馮鐵飛）最近，山西太原星河灣2號(hào)園的業(yè)主向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》山西記者站反映，稱他們買星河灣的房屋已經(jīng)11年了，今年5月，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商正在小區(qū)東側(cè)建樓，并宣稱要把在建的樓盤和他們所居住的2號(hào)園打通。業(yè)主們認(rèn)為此前開發(fā)商從未以任何形式跟業(yè)主商量或者公示過相關(guān)信息，打通兩個(gè)小區(qū)侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。近日，記者對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。

業(yè)主投訴——

我們的院子要被迫跟新樓盤共享

“我們已經(jīng)在這里住了10多年，小區(qū)有10棟樓、800多戶?，F(xiàn)在突然說要把我們小區(qū)的圍墻拆掉，讓新建的樓盤跟我們共享所有的配套設(shè)施，太不合理了?！?月12日，太原星河灣2號(hào)園業(yè)主孫女士告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者。

記者在孫女士出示的購(gòu)房合同中看到，該合同第5頁(yè)的第一條“商品房建設(shè)依據(jù)”中注明“地塊編號(hào)為 【并政地國(guó)用（2010) 第00040號(hào)】，面積147617平方米”。孫女士說，該面積包含了2號(hào)園東側(cè)、開發(fā)商正在開發(fā)的地塊。而2號(hào)園業(yè)主當(dāng)年買房時(shí)，那塊地就一直空著，開發(fā)商也從未跟業(yè)主說過那塊地將來要怎么用。

記者看到，購(gòu)房合同上寫明“出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名太原星河灣二號(hào)園1#—10#樓”。

“這里寫得很明白，在這個(gè)地塊上建設(shè)的項(xiàng)目為‘太原星河灣二號(hào)園1#-10#樓’，也就是現(xiàn)在我們的10棟樓?！睒I(yè)主王先生說，“這里的一草一木都是我們10多年交的物業(yè)費(fèi)養(yǎng)護(hù)起來的，現(xiàn)在開發(fā)商要讓新建的樓盤和我們共享配套設(shè)施，于情于理都說不通?！?/p>

還有的業(yè)主表示，當(dāng)初買房時(shí)就是看中了2號(hào)園的品質(zhì)，花高價(jià)購(gòu)買了房屋，和另外在建的7棟樓共享配套設(shè)施后，小區(qū)房屋的價(jià)值也會(huì)被攤薄，居住品質(zhì)必然會(huì)受到影響。

業(yè)主合同中注明在該地塊上建設(shè)的2號(hào)園有10棟樓。馮鐵飛/攝

記者看到，在業(yè)主們已居住十余年的星河灣2號(hào)園東側(cè)有一堵圍墻，墻外是一處正在蓋樓的工地。業(yè)主們表示，這個(gè)工地就是在建的、開發(fā)商現(xiàn)在宣傳的2號(hào)園C區(qū)，一共有7棟樓。

記者繞到小區(qū)外圍，在小區(qū)東側(cè)的工地大門口處，看到門口西側(cè)寫著“太原星河灣2號(hào)園19—25號(hào)樓項(xiàng)目”。在外圍可以看到，兩個(gè)園區(qū)用一堵墻分開，墻的西側(cè)是已建成居住了10多年的2號(hào)園，綠樹成蔭、配套齊全。墻的東側(cè)則是正在建設(shè)的項(xiàng)目。記者看到墻壁東側(cè)有挖開的壕溝，溝內(nèi)露出管道，壕溝上方有一條南北走向的金屬管道，墻壁上還打著金屬架，架上有一條塑料材質(zhì)的管道。東側(cè)在建項(xiàng)目的樓離墻目測(cè)最近不到10米。

記者在幾家影響較大的房產(chǎn)網(wǎng)站瀏覽，發(fā)現(xiàn)對(duì)星河灣2號(hào)園C區(qū)的宣傳均為“2號(hào)園C區(qū)建成后將與2號(hào)園融為一體，成為整盤面積最大、配置最高的園區(qū)”。

正在施工的樓盤和星河灣2號(hào)園一墻之隔。馮鐵飛/攝

太原星河灣小區(qū)正在建設(shè)的7棟樓，宣傳稱要和2號(hào)園打通。馮鐵飛/攝

規(guī)劃和自然資源局反饋——

兩個(gè)小區(qū)規(guī)劃的是一塊土地

7月13日，記者來到太原市行政審批事務(wù)管理局咨詢星河灣2號(hào)園項(xiàng)目規(guī)劃事宜，該局辦公室負(fù)責(zé)人稱此事相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)中，其他事情不方便透露。記者問及關(guān)于星河灣2號(hào)園原先的詳細(xì)規(guī)劃，他們稱行政審批局是新成立的機(jī)構(gòu)，不知道之前的相關(guān)數(shù)據(jù)。

當(dāng)天下午，記者來到太原星河灣房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行采訪。接待處的工作人員稱，相關(guān)負(fù)責(zé)人都不在，會(huì)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)。隨后幾天，記者數(shù)次跟太原星河灣房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)系采訪事宜，均被告知負(fù)責(zé)人不在，打負(fù)責(zé)人電話也均無(wú)人接聽。

7月15日下午，記者在太原市規(guī)劃和自然資源局查詢得知，星河灣2號(hào)園和在建的樓盤當(dāng)初規(guī)劃的就是一塊土地，宗地代碼為“140105005007GB00012”，宗地面積為147617平方米。工作人員在查詢規(guī)劃后告訴記者，目前看，這塊地在現(xiàn)行控制規(guī)劃中顯示為一塊地，性質(zhì)是居住用地。這位工作人員表示，規(guī)劃部門的規(guī)劃一般都是長(zhǎng)期的，比如這塊地是居住用地，但具體到這塊用地要蓋多少棟樓、怎么建設(shè)，建筑方案現(xiàn)在是由行政審批局來批的。建筑方案按規(guī)定應(yīng)該公示，公示方式包括現(xiàn)場(chǎng)和相關(guān)部門官方網(wǎng)站上。

8月2日，記者電話咨詢太原市行政審批事務(wù)管理局關(guān)于星河灣2號(hào)園C區(qū)公示事宜，工作人員表示，他們?cè)诠倬W(wǎng)上有2號(hào)園項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的公告。記者在太原市行政審批事務(wù)管理局網(wǎng)站上查詢到，2021年4月7日，該局發(fā)布了“關(guān)于星河灣住宅小區(qū)2號(hào)園項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的公告”。公告顯示，建設(shè)項(xiàng)目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號(hào)園項(xiàng)目”。建設(shè)位置為“小店區(qū)，南起星河灣，北至星河北路，東至東干渠”，公告顯示建設(shè)的樓共有7棟。業(yè)主們表示，這個(gè)位置即為現(xiàn)在開發(fā)商宣傳的2號(hào)園C區(qū)。記者注意到，公告中該項(xiàng)目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號(hào)園項(xiàng)目”，與開發(fā)商宣傳的“星河灣2號(hào)園C區(qū)”有所不同。

記者在該局網(wǎng)站也查詢到了這7棟樓的預(yù)售許可證公告，批準(zhǔn)這7棟樓銷售。

太原行政審批服務(wù)管理局網(wǎng)站上的公告。

律師觀點(diǎn)——

開發(fā)商侵犯了業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀表示，在這起糾紛中，開發(fā)商的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成了合同違約、虛假宣傳，侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。依據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性住宅的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。就本案而言，就是上述提到的公共車位、泳池、綠地等，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利，開發(fā)商要拆除圍墻與C項(xiàng)目共用園區(qū)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體業(yè)主或者業(yè)主委員大會(huì)同意。開發(fā)商未經(jīng)溝通徑行施工的行為侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

王有銀說，開發(fā)商與2號(hào)園區(qū)的業(yè)主購(gòu)房合同上清晰注明了2號(hào)園只有10棟樓，對(duì)外宣傳過程中也以低密度、高端園區(qū)為宣傳點(diǎn)，也對(duì)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大程度的影響。如今，開發(fā)商并未按照宣傳、合同約定履行合同，構(gòu)成違約行為。同時(shí)，開發(fā)商在當(dāng)初售房、簽合同時(shí)從未告知業(yè)主要在旁邊區(qū)域蓋樓的行為，也屬于虛假宣傳行為。

王有銀表示，業(yè)主們可以對(duì)未經(jīng)同意就擅自施工行為申請(qǐng)查處，暫停開發(fā)商的違法施工行為。隨后可以提起民事訴訟程序，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)已經(jīng)破壞的圍墻損害修復(fù)、恢復(fù)原狀。同時(shí)，業(yè)主們也可以通過提起信息公開申請(qǐng)的方式，確認(rèn)案涉地塊是否作出過出讓、規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，開發(fā)商對(duì)新地塊是否具有合法使用權(quán)。若有關(guān)部門在沒有通過業(yè)主同意的情況下，擅自作出批準(zhǔn)行為，業(yè)主也可以考慮通過針對(duì)擅自批準(zhǔn)行為提起行政復(fù)議和行政訴訟的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。

截至記者發(fā)稿時(shí)，業(yè)主告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，星河灣小區(qū)所在轄區(qū)街道辦在經(jīng)過協(xié)調(diào)后要求，未達(dá)成一致意見前，2號(hào)園圍墻不能拆除。

目前，星河灣小區(qū)2號(hào)園的業(yè)主仍在為爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益奔走，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》將繼續(xù)關(guān)注該事件的進(jìn)展。