6月4日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)重磅政策：財(cái)政部等四部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《通知》)，在業(yè)內(nèi)引起了極大的震動(dòng)。

作為地方財(cái)政的重要組成部分，土地出讓金征收部門(mén)的劃轉(zhuǎn)，被業(yè)內(nèi)人士解讀為“中央出手終結(jié)地方土地財(cái)政”“抑制地方賣(mài)地沖動(dòng)”，將會(huì)壓縮地方政府對(duì)土地出讓金的支配權(quán)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，目前土地出讓金征收調(diào)整并未改變其原有的支配方式，不存在對(duì)地方政府使用權(quán)限的壓制，新規(guī)只是延續(xù)了中央財(cái)政集中管理的思路，不應(yīng)過(guò)度解讀。但從長(zhǎng)期來(lái)看，有助于促進(jìn)“土地財(cái)政”生態(tài)圈的健康發(fā)展，推動(dòng)土地等要素市場(chǎng)生態(tài)的重塑。

《通知》表示，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說(shuō)，土地出讓金的征收部門(mén)雖然發(fā)生變化，但是其他仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，現(xiàn)階段對(duì)地方政府整體影響不大。新規(guī)可以說(shuō)是繼1994年分稅制改革之后最為重大的一次財(cái)稅改革，其作為國(guó)稅地稅征管體制改革的一部分，有助于提高財(cái)政實(shí)力和征收管理效率，推進(jìn)和完善我國(guó)的稅制改革。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超8.4萬(wàn)億元，今年1-5月，50個(gè)城市的賣(mài)地收入已超過(guò)1.8萬(wàn)億元，超過(guò)去年同期20%以上。對(duì)于不少地方政府來(lái)說(shuō)，土地出讓金幾乎是其財(cái)政命脈。

那么為什么要調(diào)整土地出讓金的征收部門(mén)呢?一方面，此次改革有利于矯正各地土地出讓金征繳、使用環(huán)節(jié)的亂象，有助土地出讓金征收過(guò)程更規(guī)范、公開(kāi)、透明。

由于土地市場(chǎng)的復(fù)雜性和各地土地出讓金征收的不透明，土地出讓金在征收過(guò)程中難免出現(xiàn)種種問(wèn)題。比如，有的城市為了加大招商引資力度，會(huì)以各種名義減免土地出讓收入，包括 “零地價(jià)”“負(fù)地價(jià)”“返地價(jià)”“補(bǔ)貼地價(jià)”等方式，其理由也五花八門(mén)，包括 “招商引資”“舊城改造”“國(guó)有企業(yè)改制”等，甚至還會(huì)打著“鄉(xiāng)村振興”“城市更新”“老舊小區(qū)配套工程改造”等大旗，違規(guī)賣(mài)地。

各地一方面負(fù)責(zé)供地，一方面收取資金，有點(diǎn)類(lèi)似會(huì)計(jì)、出納一身兼。征收部門(mén)劃轉(zhuǎn)后，土地出讓金的征收管理將更加規(guī)范。

另外，此舉可以促進(jìn)“土地財(cái)政”生態(tài)圈的健康發(fā)展。未來(lái)轉(zhuǎn)由垂直條線的稅務(wù)部門(mén)征收土地出讓金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出讓收支的具體情況，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央對(duì)資金使用范圍的監(jiān)管，從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)對(duì)地方政府的行為產(chǎn)生引導(dǎo)，使得地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更趨于謹(jǐn)慎，逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

那么，此舉對(duì)于房企將帶來(lái)哪些直接影響呢?新政實(shí)施后，房企再想和地方政府部門(mén)“談條件”，空間將大大減少，也沒(méi)有了拖欠土地出讓金的可能。因?yàn)楦鶕?jù)《通知》要求，房企不繳齊土地出讓金，拿不到繳費(fèi)憑證，就得不到《國(guó)有土地使用證》和《施工證》。

土地出讓金征收部門(mén)劃轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)稅的關(guān)系也備受關(guān)注。《通知》具體要求，自然資源部門(mén)與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和財(cái)政部門(mén)傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)將計(jì)征、繳款等明細(xì)信息通過(guò)互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財(cái)政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門(mén)，確保征管信息實(shí)時(shí)共享，賬目清晰無(wú)誤。

筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)稅是一整套的制度改革，真正落地仍需時(shí)間。土地出讓金征收部門(mén)劃轉(zhuǎn)，使得稅務(wù)部門(mén)可以更好地了解各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有可能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行鋪墊。

(樓蘭)