中國消費者報訊（記者孫蔚）12月29日，貝殼研究院發(fā)布《數(shù)字化居?。?021年新居住展望》主題年報，以數(shù)據(jù)復(fù)盤2020年的市場變化，并對房地產(chǎn)行業(yè)的走向進行預(yù)判，提出了2021年的七大展望。

圖為貝殼找房高級副總裁 貝殼研究院院長李文杰發(fā)表致辭。

趨勢1：2021年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩(wěn)中向好

貝殼研究院分析認(rèn)為，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：

一是三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱，價格上漲成為推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高于房價。

二是土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市群、珠三角城市群增長突出，在全國的占比提升。

三是二手房交易規(guī)模小幅回升，新房交易規(guī)模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，為近三年以來同期最低值。

對于2020年房地產(chǎn)市場保持復(fù)蘇的原因，貝殼研究院認(rèn)為有兩點：一是疫情激發(fā)消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質(zhì)以及社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)能力，為此形成了巨大的改善性換房需求；二是疫情沖擊下，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)品受到消費者青睞，房價的升溫帶動土地價格上漲。

在這樣的形勢下，貝殼研究院預(yù)計2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當(dāng)，金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

趨勢2：十四五時期我國房地產(chǎn)業(yè)存量深化，服務(wù)崛起

從十四五規(guī)劃建議看，未來5年，我國房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險、保民生為主。其背后的主要原因是我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到了總體平衡、局部過剩的狀態(tài)，未來更多是要解決結(jié)構(gòu)失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；另一方面，近年來房地產(chǎn)金融債務(wù)風(fēng)險有所加大，特別是房企的金融負(fù)債過高，未來需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風(fēng)險。

在這樣的政策導(dǎo)向下，貝殼研究院預(yù)計，由經(jīng)濟增長、人口流動等基本面主導(dǎo)的供需變化，是未來房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動因素，市場將會出現(xiàn)幾大趨勢：

第一，市場存量化程度加深；第二，區(qū)域市場分化加劇，馬太效應(yīng)明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚；第三，從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大，交易周期拉長，獲客成本會增加；第四，從對房屋數(shù)量的要求向?qū)幼∑焚|(zhì)的要求轉(zhuǎn)變。隨著人口數(shù)量紅利向人口質(zhì)量紅利轉(zhuǎn)變，中高收入群體擴大，對房屋品質(zhì)和居住綜合環(huán)境提出更高要求，帶來改善住房需求增長；第五，居住消費和服務(wù)在價值鏈的比重提升。

趨勢3：疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷，數(shù)字化革命重塑價值鏈

2020年疫情之下加速房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現(xiàn)了一些房企開發(fā)的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導(dǎo)客為主要優(yōu)勢加入房產(chǎn)營銷線上化行列。

貝殼研究院認(rèn)為，今年開發(fā)商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道，是傳統(tǒng)線下營銷方式的補充。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務(wù)信息化不斷推進，數(shù)字化對房地產(chǎn)行業(yè)的改造將會更為深入。

展望未來，在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數(shù)字經(jīng)濟成為經(jīng)濟高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅(qū)動力之一。居住服務(wù)業(yè)進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權(quán)和更好的服務(wù)品質(zhì)與體驗，同時也為服務(wù)者的品質(zhì)與效率賦能。

趨勢4：房企從速度擴張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì)，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型

2020年，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗，而未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢：

第一，行業(yè)集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過程中，業(yè)績集中度仍有一定的提升空間。

第二，融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調(diào)控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑。

第三，在融資新規(guī)廣泛適用后，債券融資境規(guī)模增速下滑，融資成本預(yù)期上升。

第四，房企將處于中期基本盤與多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。在強化內(nèi)生能力的同時，把握未來的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期持續(xù)布局多元化業(yè)務(wù)板塊，與國家十四五發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，以科技為支持工具，重點關(guān)注物業(yè)管理、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃業(yè)務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

趨勢5：經(jīng)紀(jì)行業(yè)會更加走向合作，經(jīng)紀(jì)人的數(shù)字化加速推進

2020年，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化升級顯著，表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證滲透率增加、收入水平提升，高學(xué)歷人才正在涌入，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)認(rèn)可度得到提升。

貝殼研究院報告指出，2020年，平臺對中小經(jīng)紀(jì)機構(gòu)渡過疫情價值凸顯。平臺通過質(zhì)量管控，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人作業(yè)行為，保護消費者權(quán)益，增強信任。未來在變慢的市場環(huán)境中，平臺對于提升行業(yè)效率、縮小經(jīng)紀(jì)人收入差距的作用越來越明顯。下一個五年重點是居住服務(wù)者的數(shù)字化，消費者對品質(zhì)服務(wù)的要求正倒逼服務(wù)者提升職業(yè)化水平。同時，以“線上化、大數(shù)據(jù)、云計算、VR技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)”及新基建為底層的技術(shù)革命，正在引領(lǐng)一場居住領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級。但我國居住領(lǐng)域服務(wù)者群體學(xué)歷水平與職業(yè)化水平有待提升，特別是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化人才不足，難以適應(yīng)新業(yè)態(tài)需求。

對此，貝殼研究院認(rèn)為，未來構(gòu)建居住行業(yè)專業(yè)人才學(xué)歷教育及職業(yè)教育體系，服務(wù)者職業(yè)認(rèn)證、職業(yè)教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業(yè)要通過數(shù)字化手段形成房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)信用評價機制，推動服務(wù)者職業(yè)化。

趨勢6：長租公寓在困境中轉(zhuǎn)型，重新平衡 “輕”和“重”的關(guān)系

2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，今年超40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。

貝殼研究院分析認(rèn)為，今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業(yè)經(jīng)營困難的直接原因，但長租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險問題的深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次包租模式融資困難，企業(yè)容易傾向于使用長期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；三是行業(yè)進入門檻過低，經(jīng)營企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜。

貝殼研究院對比國外租賃專業(yè)運營的經(jīng)驗，提出未來中國長租房發(fā)展的兩點趨勢：第一，租賃機構(gòu)化、專業(yè)化運營；第二，托管方式可能更加適合當(dāng)下中國的國情。

對于未來租賃市場發(fā)展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構(gòu)化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業(yè)融資難題，加強對企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營的監(jiān)管。長租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運營能力建設(shè)。

趨勢7：老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)，模式破局仍需政策引領(lǐng)

2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但市場上仍以觀望為主。老舊小區(qū)改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻并不容易。

各地落實并推進老舊小區(qū)改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統(tǒng)一，阻礙老舊小區(qū)改造的實施；第二，居民對于改造經(jīng)濟負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂；第三，改造后的物業(yè)維護問題。

針對這三個關(guān)鍵困難，各地政府在積極推進老舊小區(qū)改造的過程中均積極出臺了政策突破三大改造難題：改造項目居民議定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，降低立項難度；拓展老舊小區(qū)改造資金來源；引入社會資本參與改造后續(xù)物業(yè)管理。

目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高，導(dǎo)致過度依賴財政資金，資金缺口大，企業(yè)參與老舊小區(qū)改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業(yè)運營模式，社會力量參與意愿不高。

對此，貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度：

第一，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運營的保障機制,如物業(yè)管理、停車管理和便民服務(wù)設(shè)施等進行市場化運營性收費，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、電梯運營等服務(wù)性收費的合規(guī)性。對于小區(qū)內(nèi)低效空間資源的特許經(jīng)營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標(biāo)體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐等公共服務(wù)設(shè)施。

第二，支持社會力量通過質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項目的收益權(quán)的方式來申請金融機構(gòu)貸款。把社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協(xié)議，可作為金融機構(gòu)貸款的審批要件。對于老舊小區(qū)改造所形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)，提供針對性優(yōu)惠擔(dān)保費率，降低擔(dān)保資產(chǎn)抵押和擔(dān)保措施限制，研究制定政策性擔(dān)保公司等專項支持工作政策。