編者按：近日，長租公寓平臺因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當(dāng)事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進入調(diào)整期。長租公寓平臺為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權(quán)益？住房租賃市場如何實現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，《人民樓視》通過走訪行業(yè)一線、采訪專家學(xué)者，探尋長租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻策。

        今年，長租公寓平臺企業(yè)接連“破產(chǎn)”，使得“租金貸”的杠桿風(fēng)險引發(fā)更廣泛的關(guān)注。

        “租金貸”作為一種金融工具，其本身目的在于緩解租客的租金支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。但隨著一些長租公寓平臺規(guī)?？焖贁U張，“租金貸”用途被逐步異化。

        如何辯證看待“租金貸”？住房租賃行業(yè)發(fā)展存在哪些融資層面的掣肘？多名專家和行業(yè)從業(yè)者表示，應(yīng)引導(dǎo)利用好“租金貸”以更加健康的方式成為住房租賃行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分。而相關(guān)企業(yè)需要尊重行業(yè)屬性和長周期規(guī)律，基于自身優(yōu)劣對應(yīng)制定發(fā)展戰(zhàn)略，做好長遠布局。

        “租金貸”背后的融資困境

        當(dāng)前，長租公寓運營主要分為分散式和集中式兩種。其中，分散式長租公寓，多為“二房東包租”模式，即在各小區(qū)內(nèi)承包運營個人房源進行統(tǒng)一裝修后再出租管理。

        對于包租形式的公寓運營模式，由于前期包租、裝修及運營的投入成本較大，很多長租公寓企業(yè)開始使用金融杠桿，形成以“租金貸”為主的周轉(zhuǎn)模式。隨著行業(yè)的快速生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化。

        即使像蛋殼、青客等已成功上市的長租公寓平臺，也非常依賴“租金貸”對其現(xiàn)金流的支撐。

        以青客公寓為例，2019年青客公寓成功上市成為國內(nèi)長租公寓第一股。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%。而2017- 2019財年，青客公寓業(yè)績連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

        無獨有偶，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。其使用租金貸的租客占比同樣較高，2017- 2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別達到91.3%、75.8%、67.9%。

        “租金貸”占比偏高，背后反映出長租公寓行業(yè)“缺錢”的窘?jīng)r，也因此折射出行業(yè)當(dāng)前面臨的融資形式單一、融資難問題。相比較大型長租公寓企業(yè)的融資環(huán)境，中小企業(yè)融資渠道則更加有限。

        樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意告訴記者，在長租公寓行業(yè)發(fā)展初期，行業(yè)整體對資金需求普遍較大，引入“租金貸”自然而然成為部分企業(yè)獲取資金的主要方式。

        西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向記者介紹到，長租企業(yè)的融資難點主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，該類企業(yè)普遍缺乏有價值的抵押物，無法獲取大額銀行貸款；第二，該類企業(yè)普遍凈資產(chǎn)規(guī)模較小，收入存在較大不確定性，無法滿足公司債券發(fā)行的基本要求。

        行業(yè)監(jiān)管的“堵”與“疏”

        隨著長租公寓市場屢屢出現(xiàn)風(fēng)險事件，租金貸模式的風(fēng)險逐漸凸顯，引起監(jiān)管關(guān)注。

        2019年12月份，住建部等六部委發(fā)文明確，住房租賃企業(yè)的租金貸收入不能超過租金收入的三成。

        今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。其中，在規(guī)范“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

        除嚴格規(guī)范住房租賃行業(yè)對“租金貸”的使用外，《意見稿》也提出多項扶持政策，提出住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。包括支持創(chuàng)新住房租賃金融產(chǎn)品、服務(wù)，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券等多種融資手段。

        對此，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，住房租賃的金融支持有利于穩(wěn)定租賃企業(yè)運營風(fēng)險，構(gòu)建長期融資結(jié)構(gòu)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，將對租賃行業(yè)長期健康發(fā)展方面形成重要助力。

        樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意認為，此舉表明國家支持住房租賃產(chǎn)業(yè)、推動“房住不炒”的住房供給方向沒有改變。他指出，在當(dāng)前社會對住房租賃產(chǎn)業(yè)的關(guān)注熱度和輿論壓力下，《意見稿》內(nèi)容全面且理性，并未出現(xiàn)矯枉過正的情況。

        多位專家在采訪中表示，“租金貸”本身是個中性工具，關(guān)鍵在于使用者對底層資產(chǎn)質(zhì)量、資金債務(wù)、行業(yè)預(yù)期以及運營風(fēng)險處置進行判斷和把握。未來，應(yīng)引導(dǎo)“租金貸”以更加健康的方式成為行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分，從而使得行業(yè)整體融資環(huán)境更加立體、多元。

        在采訪中，羅意對《意見稿》中關(guān)于“行業(yè)稅收優(yōu)惠”內(nèi)容十分關(guān)注。他提到，租賃產(chǎn)業(yè)是住房結(jié)構(gòu)中的一環(huán)，具有天然的民生屬性，無法在短期內(nèi)獲得較高回報。此項政策表明國家對租賃行業(yè)發(fā)展的關(guān)心與支持，將對緩解行業(yè)發(fā)展困境、降低運營成本、實現(xiàn)行業(yè)長期健康發(fā)展等方面產(chǎn)生積極影響。

        潮水褪去后的市場前景

        經(jīng)過十年發(fā)展，盡管部分長租公寓平臺破產(chǎn)消息時有發(fā)生，但在市場需求、政策推動以及行業(yè)自身發(fā)展的不斷完善下，長租公寓市場前景和空間依然充足。

        據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報告分析，2019年，我國長租公寓市場規(guī)模已經(jīng)達到1.73萬億元。在購房壓力大、住房流動性頻繁以及購房者購房觀念轉(zhuǎn)變綜合影響下，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊，2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。

        從分散式“包租”到集中式公寓，再到大型社區(qū)式租賃住房，越來越成熟的運營模式也吸引著不同偏好的資本流入，支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中，也不乏國開行、建行等“國家隊”的身影。

        早在2018年，建行便率先成立建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司，成為國有六大行里最早入局住房租賃市場的。今年5月，中國建設(shè)銀行分別與廣州、杭州、濟南等6地簽訂合作協(xié)議。未來3年內(nèi)，建設(shè)銀行將給予不少于1900億元的貸款支持。

        此外，據(jù)東方財富choice數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，相關(guān)房企發(fā)行“住房租賃”“長租公寓”相關(guān)公司債共計10筆，發(fā)行金額達127億元，發(fā)行票面利率中位數(shù)為4.15%。其中，首創(chuàng)發(fā)行的“20首集租”發(fā)行利率最低，為2.68%。

        未來，在行業(yè)自身發(fā)展與政策帶動下，金融支持長租公寓的行業(yè)通道也將朝著更加暢通、多元、立體的方向發(fā)展。而相關(guān)企業(yè)仍需不斷提升運營內(nèi)功，夯實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

        “從業(yè)者需要充分尊重行業(yè)具備的民生屬性及長周期規(guī)律，及時調(diào)整心理預(yù)期。特別要注意市場波動對帶來的風(fēng)險影響，提前做好應(yīng)對。” 羅意表示。