近期，杭州、上海、成都等多地的長租公寓企業(yè)再現(xiàn)“破產潮”，引發(fā)業(yè)內關注。

        數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)相繼倒閉。究其原因，多數(shù)跟采用“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式，導致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂有關。

        長租公寓頻繁破產，暴露出部分企業(yè)對行業(yè)風險管理能力的缺失。專家表示，隨著監(jiān)管制度的不斷完善，租賃企業(yè)不當使用租賃資金行為預計將會得到有效監(jiān)管。未來，失去高杠桿加持的長租公寓行業(yè)準入水平也將隨之提高，行業(yè)分化或將不斷加劇。

        “高進低出”“長收短付”下的資金擴張

        與共享單車和網(wǎng)約車的“打法”類似，部分長租公寓企業(yè)通過資本投入，以期快速實現(xiàn)地區(qū)或行業(yè)的市場壟斷地位，通過獲得議價權來獲取較高收益率。

        家住北京市朝陽區(qū)的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經(jīng)歷。他表示，當時在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式，一次性付了全年的房租。而在后來一次與房東的偶然交談中他發(fā)現(xiàn)，中介與房東約定的是按照季度進行支付。

        不難計算，利用租戶與房東之間租金收-付的時間差對資金進行，中介有更多資金進行周轉。

        類似這樣“長收短付”的經(jīng)營方式在長租公寓行業(yè)屢見不鮮。近年來隨著長租公寓領域興起，部分長租公寓企業(yè)為了實現(xiàn)資金積累和規(guī)模的快速擴張，選擇采取收-支時間差形成資金池，以期獲得更多的經(jīng)營資金。

        不僅如此，企業(yè)搭配“高收低出”（即用高于區(qū)域市場的價格從房東處收集房源，用低于收房價格的租金將房屋便宜租給租客）經(jīng)營，來實現(xiàn)房源快速的集納和拓客。隨著市場規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)利用時間差積累資金“雪球”也會越滾越大。

        由此，僅通過“高進低出”“長收短付”的這一配套措施，部分長租公寓企業(yè)便形成一套圍繞租戶“租金”的經(jīng)營模式，沉淀出海量“資金池”。這些資金通常會用于直接投入，或投資金融項目獲得收益后實現(xiàn)再擴張。

        此外，為了保證此類操作穩(wěn)定性、降低資金風險，企業(yè)通常會引入“租金貸”產品，將風險進一步分散至千千萬萬個租客身上。換言之，用個人信用保證租金在合同期限之內的穩(wěn)定。

        對于這樣的運營模式，西南財經(jīng)大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登在接受采訪時表示，長租公寓企業(yè)采用此類經(jīng)營策略的目的是最大化自身利益，從商業(yè)運營角度具有一定合理性，但這同樣對租賃市場的房屋運營效率以及對風險的應對能力要求較高。

        長租公寓的杠桿“雙刃劍”

        從2010年至今，長租公寓市場已走過十個年頭。2016—2018年，長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長，中介代理機構、各大房企開發(fā)商等相繼發(fā)力，加入長租公寓市場的“搶灘大戰(zhàn)”。

        據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。

        但從2018年開始，長租公寓行業(yè)不時出現(xiàn)破產的消息，也讓公眾對此類經(jīng)營模式產生質疑。

        相較其他行業(yè)，今年房屋租賃市場受疫情沖擊較大，出租率和租金均出現(xiàn)大幅下降。此前因“高進低出”“長收短付”等做法實現(xiàn)快速擴張的企業(yè)，也因此而加劇了財務壓力。房屋“空置”降低了運營企業(yè)的租金沉淀規(guī)模、效率，拉長了資金鏈條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金杠桿和資金周轉的部分長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營困境。

        樂居財經(jīng)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2020年8月，有達70家長租公寓企業(yè)破產。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)倒閉。其中，因經(jīng)營不善或資金鏈斷裂導致破產數(shù)量的企業(yè)達11家。

        有專家則預計，一些中小機構現(xiàn)金流可能無法支撐到疫情結束，今年下半年仍存在較大的經(jīng)營風險。

        中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大向記者談到，長租公寓企業(yè)暴雷的真正原因在于長租公寓企業(yè)與房東和租客信息不對稱，租賃市場和租金監(jiān)管的缺失。“長租公寓企業(yè)采取‘高進低出’和‘長收短付’的做法不具合理性，不可持續(xù)，是套利和金融風險極高的經(jīng)營活動。”

        中原地產首席分析師張大偉提醒道，當下租賃市場最大的問題是租賃企業(yè)的資金池跑路風險。在當前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

        租金監(jiān)管或將提升行業(yè)門檻

        作為推動房地產長效機制建設的重要環(huán)節(jié)，住房租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣是保障民生的重要一環(huán)。近日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，此次政策對于近期長租公寓“爆雷”事件給予了關注。

        專家認為，隨著監(jiān)管制度的不斷落地，未來租賃企業(yè)的資金不當使用行為將會得到有效監(jiān)管。同時，也要求企業(yè)提高自有資金投入水平降低資金杠桿，行業(yè)準入水平也將相應提高。

        《意見稿》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。此外，直轄市、設區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

        況偉大表示，此次建立資金監(jiān)管制度體現(xiàn)了強監(jiān)管特征，由各地監(jiān)管部門統(tǒng)一監(jiān)管租金和押金，可有效解決和緩解當前租金和押金轉移和跑路風險。

        姜先登則認為，對于行業(yè)來講，隨著該向制度的逐步落地，該行業(yè)的財務杠桿水平將會降低，這樣將加大企業(yè)自有資金投入水平，某種程度上提高了行業(yè)準入門檻。

        張大偉向記者表示，短周期內，政策對于長租公寓亂象的治理空間仍有限，當務之急是盡快完善推進租賃市場的備案管理。“目前，租賃市場在備案方面幾乎是空白的。若備案不做好，租賃企業(yè)差價形成的資金池沒摸清楚，租賃市場的亂象也將會難以杜絕。”