中國消費者報訊（記者 孫蔚）貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月重點17城二手住宅成交量環(huán)比下降7.0%，1-8月累計成交量同比下降1.16%。8月中央多次強調“房住不炒”、地產金融端釋放收緊信號，疊加九十月份新房市場供應放量會分流二手房市場需求，預計未來兩個月二手房成交將季節(jié)性回調。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月36城市平均主流房貸利率繼續(xù)下行，其中，首套為5.21%，二套為5.53%，比7月均下降3個基點。受2020年以來5年期以上LPR下降影響，今年36城平均主流房貸利率已經歷“八連降”，分別較去年底降36和39個基點。這主要是由于房貸作為銀行重要且優(yōu)質的業(yè)務板塊，在上半年流動性相對充足背景下，額度更傾向于房貸業(yè)務。36城房貸平均放款周期為38天，與上月持平，較年初縮短19天，是2019年以來最低值。

　　從近幾月市場走勢看，城市圈之間表現(xiàn)分化特征顯著。環(huán)京城市圈成交量整體穩(wěn)中有升，其中北京6月疫情復發(fā)導致二手房成交量高位回落后，7月、8月需求逐步釋放帶動成交持續(xù)恢復，8月環(huán)比增幅較7月有所收窄。環(huán)滬城市圈內部分化，上半年上海對于新房限價、土地競自持等方面有不同程度的放松，土地市場及新房市場成交較活躍，市場預期較好，帶動市場成交量在5月創(chuàng)歷史高點，6月需求高位回落，7月、8月保持平穩(wěn)增長走勢;杭州、南京在經歷今年第二季度需求集中釋放后，市場成交保持下降走勢。環(huán)深城市圈成交量明顯下降，受調控政策影響，深圳、東莞本月成交環(huán)比降幅均超50%，同比降幅均在50%左右；廣州市場成交環(huán)比下降5%左右，絕對水平保持高位。中西部城市圈成交整體平穩(wěn)，武漢、重慶、長沙、合肥本月成交環(huán)比變化幅度均在5%以內。

　　成交價格方面，8月17城中6城價格環(huán)比上漲，9城環(huán)比下跌，2個城市與上月持平。青島、上海、西安等城市成交均價環(huán)比上漲，漲幅普遍在3%以下；廊坊、長沙、重慶等城市成交均價環(huán)比下跌。其中，深圳本月成交均價環(huán)比下跌9.8%，主要受成交量及結構變化影響。具體來看，從7月15日“深八條”出臺至今，調控效果顯著，8月深圳二手房成交量環(huán)比下降超過5成，其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群體門檻并限制部分房源流通，對中高端需求的抑制較為明顯，因此8月南山區(qū)、福田區(qū)等中高端市場成交明顯萎縮，羅湖、鹽田、龍光等區(qū)域內中低端項目成交占比提高，帶動整體成交均價顯著下跌。剔除成交結構因素影響，深圳二手房價格漲幅較上月明顯縮小。

　　預計9月成交環(huán)比繼續(xù)下降，絕對規(guī)模仍超去年同期。近期央行、銀保監(jiān)會、住建部等部門多次強調房住不炒，就企業(yè)融資召開座談會、制定融資管理細則，從金融角度加強資金監(jiān)管、防范地產金融風險。地方調控收放有度：阜陽停止三套及以上公積金貸款打擊投資購房，?？趪来蛭姹P惜售、無證預售等違規(guī)行為來規(guī)范市場，海南省提高公積金貸款額度上限進而減輕剛需購房負擔。在中央和地方雙向把關調控下，平穩(wěn)運行將是樓市常態(tài)。

　　貨幣政策將回歸常態(tài)，未來注重結構性調整，購房信貸環(huán)境趨于平穩(wěn)。上半年疫情影響導致經濟增長承壓，貨幣政策在供給端發(fā)力，流動性整體充裕;基于目前我國經濟進入穩(wěn)步恢復通道，貨幣政策將結束全面寬松，未來更注重結構性調整。8月5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)5個月保持不變;預計短期內LPR下降空間有限，房貸利率環(huán)境整體趨于平穩(wěn)，但針對企業(yè)端的資金把控將更加審慎。

　　從業(yè)主預期看，8月17城中有10城業(yè)主漲價占比下降，17城總體漲價占比下降0.8個百分點;除深圳之外，其他城市業(yè)主漲價占比均小于40%，可見目前業(yè)主端的市場預期整體較弱。

　　從未來角度看，9月、10月新房市場將季節(jié)性增加供應，在一定程度上將分流二手房市場需求。而8月住建部、央行等多次強調“房住不炒”，特別是央行、住建部召開房企座談會，在資金監(jiān)測和融資管理方面對于房企具有約束和預警作用，也利于平穩(wěn)市場預期。整體來看，未來兩個月二手房市場成交量將季節(jié)性回落，但絕對規(guī)模仍會超過去年同期。