中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者 孫蔚）貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月重點(diǎn)17城二手住宅成交量環(huán)比下降7.0%，1-8月累計(jì)成交量同比下降1.16%。8月中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、地產(chǎn)金融端釋放收緊信號(hào)，疊加九十月份新房市場(chǎng)供應(yīng)放量會(huì)分流二手房市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月二手房成交將季節(jié)性回調(diào)。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月36城市平均主流房貸利率繼續(xù)下行，其中，首套為5.21%，二套為5.53%，比7月均下降3個(gè)基點(diǎn)。受2020年以來5年期以上LPR下降影響，今年36城平均主流房貸利率已經(jīng)歷“八連降”，分別較去年底降36和39個(gè)基點(diǎn)。這主要是由于房貸作為銀行重要且優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)板塊，在上半年流動(dòng)性相對(duì)充足背景下，額度更傾向于房貸業(yè)務(wù)。36城房貸平均放款周期為38天，與上月持平，較年初縮短19天，是2019年以來最低值。

　　從近幾月市場(chǎng)走勢(shì)看，城市圈之間表現(xiàn)分化特征顯著。環(huán)京城市圈成交量整體穩(wěn)中有升，其中北京6月疫情復(fù)發(fā)導(dǎo)致二手房成交量高位回落后，7月、8月需求逐步釋放帶動(dòng)成交持續(xù)恢復(fù)，8月環(huán)比增幅較7月有所收窄。環(huán)滬城市圈內(nèi)部分化，上半年上海對(duì)于新房限價(jià)、土地競(jìng)自持等方面有不同程度的放松，土地市場(chǎng)及新房市場(chǎng)成交較活躍，市場(chǎng)預(yù)期較好，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量在5月創(chuàng)歷史高點(diǎn)，6月需求高位回落，7月、8月保持平穩(wěn)增長(zhǎng)走勢(shì);杭州、南京在經(jīng)歷今年第二季度需求集中釋放后，市場(chǎng)成交保持下降走勢(shì)。環(huán)深城市圈成交量明顯下降，受調(diào)控政策影響，深圳、東莞本月成交環(huán)比降幅均超50%，同比降幅均在50%左右；廣州市場(chǎng)成交環(huán)比下降5%左右，絕對(duì)水平保持高位。中西部城市圈成交整體平穩(wěn)，武漢、重慶、長(zhǎng)沙、合肥本月成交環(huán)比變化幅度均在5%以內(nèi)。

　　成交價(jià)格方面，8月17城中6城價(jià)格環(huán)比上漲，9城環(huán)比下跌，2個(gè)城市與上月持平。青島、上海、西安等城市成交均價(jià)環(huán)比上漲，漲幅普遍在3%以下；廊坊、長(zhǎng)沙、重慶等城市成交均價(jià)環(huán)比下跌。其中，深圳本月成交均價(jià)環(huán)比下跌9.8%，主要受成交量及結(jié)構(gòu)變化影響。具體來看，從7月15日“深八條”出臺(tái)至今，調(diào)控效果顯著，8月深圳二手房成交量環(huán)比下降超過5成，其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群體門檻并限制部分房源流通，對(duì)中高端需求的抑制較為明顯，因此8月南山區(qū)、福田區(qū)等中高端市場(chǎng)成交明顯萎縮，羅湖、鹽田、龍光等區(qū)域內(nèi)中低端項(xiàng)目成交占比提高，帶動(dòng)整體成交均價(jià)顯著下跌。剔除成交結(jié)構(gòu)因素影響，深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅較上月明顯縮小。

　　預(yù)計(jì)9月成交環(huán)比繼續(xù)下降，絕對(duì)規(guī)模仍超去年同期。近期央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部門多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，就企業(yè)融資召開座談會(huì)、制定融資管理細(xì)則，從金融角度加強(qiáng)資金監(jiān)管、防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。地方調(diào)控收放有度：阜陽停止三套及以上公積金貸款打擊投資購房，?？趪?yán)打捂盤惜售、無證預(yù)售等違規(guī)行為來規(guī)范市場(chǎng)，海南省提高公積金貸款額度上限進(jìn)而減輕剛需購房負(fù)擔(dān)。在中央和地方雙向把關(guān)調(diào)控下，平穩(wěn)運(yùn)行將是樓市常態(tài)。

　　貨幣政策將回歸常態(tài)，未來注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整，購房信貸環(huán)境趨于平穩(wěn)。上半年疫情影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，貨幣政策在供給端發(fā)力，流動(dòng)性整體充裕;基于目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步恢復(fù)通道，貨幣政策將結(jié)束全面寬松，未來更注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整。8月5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)5個(gè)月保持不變;預(yù)計(jì)短期內(nèi)LPR下降空間有限，房貸利率環(huán)境整體趨于平穩(wěn)，但針對(duì)企業(yè)端的資金把控將更加審慎。

　　從業(yè)主預(yù)期看，8月17城中有10城業(yè)主漲價(jià)占比下降，17城總體漲價(jià)占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn);除深圳之外，其他城市業(yè)主漲價(jià)占比均小于40%，可見目前業(yè)主端的市場(chǎng)預(yù)期整體較弱。

　　從未來角度看，9月、10月新房市場(chǎng)將季節(jié)性增加供應(yīng)，在一定程度上將分流二手房市場(chǎng)需求。而8月住建部、央行等多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，特別是央行、住建部召開房企座談會(huì)，在資金監(jiān)測(cè)和融資管理方面對(duì)于房企具有約束和預(yù)警作用，也利于平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。整體來看，未來兩個(gè)月二手房市場(chǎng)成交量將季節(jié)性回落，但絕對(duì)規(guī)模仍會(huì)超過去年同期。