中國消費者報報道(記者李洪濤)新建的樓房擋了原住戶的陽光、通風，消費者該如何維權(quán)?日前，《中國消費者報》記者對發(fā)生在吉林省長春市的一起采光權(quán)糾紛進行調(diào)查，結(jié)合實際案例，邀請專家從法律角度進行深入分析。專家指出，不久前由十三屆全國人大三次會議表決通過，將于明年1月1日開始實施的《民法典》，以及目前實施的《物權(quán)法》等法律法規(guī)，都有條款對居民的采光權(quán)進行保護。
記者調(diào)查：
采光權(quán)糾紛維權(quán)難
坐在明亮的陽臺上，家住長春市南湖新村小區(qū)95棟1單2樓的莊先生望著窗外一大片已經(jīng)打了地基的工地憂心忡忡。這里即將建起的數(shù)幢高樓，將擋住莊先生家的陽光。像莊先生一樣，南湖新村小區(qū)還有數(shù)百戶業(yè)主也同樣面臨由此引發(fā)的采光問題。
今年2月21日，在長春市朝陽區(qū)南湖新村中街與繁榮北胡同交會處的萬科柏翠閱湖二期項目前，突然張貼出一則規(guī)劃公示：長春匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司準備在南湖新村小區(qū)48棟、副93棟、94棟、95棟、96棟、97棟居民樓對面，建設(shè)7棟樓盤，其中6棟為高層建筑，樓高從10層到24層不等，最高24層達70.7米。而南湖新村小區(qū)將受影響的這些建筑為7層住宅，新建樓盤將對6棟住宅造成嚴重的擋光影響。規(guī)劃公示聲稱，因滿足2小時日照標準，對受影響的業(yè)主只給予擋光補助。
對此，受影響的南湖新村小區(qū)6棟居民樓的業(yè)主表示，不接受擋光補助，不同意建設(shè)影響采光的高層建筑，并向長春市規(guī)劃和自然資源局朝陽分局提出了異議，要求新建樓盤以不改變自家所在居民樓原有采光、日照時長為原則重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，再行公示，明確日照分析數(shù)據(jù)。
長春市規(guī)劃和自然資源局朝陽分局就萬科柏翠閱湖二期項目舉行了聽證會，并提供了《關(guān)于萬科柏翠閱湖二期項目聽證會意見回復》。
南湖新村小區(qū)業(yè)主們表示，回復中沒有對“不改變原有采光、日照時長為原則”的調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案訴求給予正面回應(yīng)。南湖新村小區(qū)業(yè)主再度提交復查申請后，長春市規(guī)劃和自然資源局朝陽分局回復的《復查意見書》認為，南湖新村小區(qū)涉及被擋光的6棟居民樓為普通居民住宅，不屬于老年人居住建筑，日照標準應(yīng)按照滿足大寒日不低于2小時執(zhí)行。建設(shè)單位與被遮擋生活居住建筑所有權(quán)人進行協(xié)商，可以給予被遮擋生活居住建筑一次性經(jīng)濟補助。長春匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》相關(guān)材料齊全，規(guī)劃設(shè)計方案符合控制性詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件及國家相關(guān)法律、法規(guī)要求。
對于《復查意見書》提出的意見，南湖新村小區(qū)業(yè)主們已經(jīng)向上級有關(guān)部門反映。
南湖新村小區(qū)居民孟先生表示，根據(jù)《長春市生活居住建筑日照管理暫行辦法》中第五條第三款規(guī)定：“老年人居住建筑的臥室、起居室(廳)的日照應(yīng)當滿足冬至日不低于2小時的標準。”新樓盤建成后，原本家中6至7個小時的日照，將被擋去4至5個小時。而建筑企業(yè)在提供日照分析數(shù)據(jù)時，為了達到滿足2個小時的日照標準，采用了累計日照的計算方式，有的居民樓最多采用了7段的累計日照時間，但實際上，有的居民樓最長陽光持續(xù)時間也只有34分鐘，最短9分鐘。
有南湖新村小區(qū)業(yè)主向記者表示，萬科柏翠閱湖二期項目還存在沒有辦理《建筑工程施工許可證》就違規(guī)施工的情況，已向有關(guān)部門舉報。
長春市朝陽區(qū)南湖街道辦事處黨工委書記于洋在接受記者采訪時表示，有關(guān)業(yè)主主張的“采光權(quán)”一事，正在依照程序處理之中。記者向長春市規(guī)劃和自然資源局朝陽分局提出采訪要求，一位工作人員經(jīng)請示局領(lǐng)導后表示拒絕采訪。
長春匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬科柏翠閱湖二期項目相關(guān)負責人尹洪臣則表示，在城市建設(shè)過程中，新建高層樓盤擋光問題不可避免，對涉事業(yè)主們的經(jīng)濟補助，將按照長春市的有關(guān)標準執(zhí)行。該項目存在的違規(guī)施工問題，已被有關(guān)部門進行了行政處罰。
圖中紅圈處將建起的高樓會擋住南湖新村小區(qū)業(yè)主的陽光。李洪濤攝
專家觀點
《民法典》保護居民采光權(quán)
吉林創(chuàng)一律師事務(wù)所律師 吳秀燕
對于采光權(quán)問題，我國現(xiàn)行法律體系中有不少相關(guān)規(guī)定。如《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則正確處理相鄰關(guān)系。”第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”
由十三屆全國人大三次會議表決通過，將于明年1月1日開始實施的《民法典》仍然延續(xù)保留了之前的立法精神，其中第二百九十三條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”由此可見，我國對居民采光權(quán)一直是有相應(yīng)法律法規(guī)予以保護的。《民法典》關(guān)于采光權(quán)的規(guī)定和《物權(quán)法》的規(guī)定基本一致。《民法典》出臺對采光權(quán)的具體司法實踐不會產(chǎn)生太大的影響，還以更高效力位階的法律對此予以明確規(guī)定，對居民采光權(quán)的保護更加有力。
不動產(chǎn)所有人享有從室外獲取適度光源的權(quán)利，是人們生活中不可或缺的基本權(quán)利。目前，我國界定是否構(gòu)成采光權(quán)侵害是以《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》第5.0.2.1為標準進行判斷，在司法實踐中，對于行為違法行為的判斷還需同時把握“適度性”和“容忍性”的平衡，也就是既要增強受害人權(quán)利保護的力度，又要兼顧土地利用之效率。另外，行政許可只能證明建筑本身非違章建筑，其并非侵權(quán)責任認定標準，亦即“行政許可”并不能成為行為違法性的阻卻事由。因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)行為侵害了相鄰樓房的采光權(quán)則屬于侵權(quán)行為，則應(yīng)賠償相鄰樓房光照減少而帶來的損失。但由于我國現(xiàn)有法律并未規(guī)定日照、采光權(quán)受到侵害后具體的賠償標準，因此各地的賠償標準也不盡相同。
采光受到的實質(zhì)影響是關(guān)鍵
長春市朝陽區(qū)人民法院法官 曹春江
房屋采光權(quán)也稱為日照權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為獲得日照而要求鄰人限制其房屋或其他構(gòu)造物的距離或高度的權(quán)利。現(xiàn)階段一般以《民法通則》《物權(quán)法》的相鄰權(quán)和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準規(guī)范》(GB50180-1993)為準。相鄰采光權(quán)糾紛當中的被侵權(quán)人認為自家旁的建筑物確實侵犯了他的采光權(quán)，可以協(xié)商處理，也可以向法院起訴要求停止侵害并賠償損失。造成侵權(quán)的建筑物是否獲得行政部門的審批，不是決定該建筑物所處位置及高度構(gòu)成對業(yè)主侵犯采光權(quán)的法律要件。業(yè)主采光受到實質(zhì)影響才是業(yè)主被侵犯采光權(quán)的關(guān)鍵。采光權(quán)侵犯的認定往往由于專業(yè)知識的問題需要實施專業(yè)鑒定。
采光賠償需根據(jù)實際情況判定
北京盈科(長春)律師事務(wù)所律師 鄭博
隨著公民法律意識的不斷提高，居民住宅的采光權(quán)越來越被人重視?，F(xiàn)行的《物權(quán)法》，即將實施的《民法典》，都有條款對采光權(quán)進行保護。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。”
根據(jù)衡量采光權(quán)的國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，第5.0.2.1中對于住宅建筑日照標準的規(guī)定是：大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標準。可見，相鄰人的通風采光權(quán)受法律保護，但對采光權(quán)受影響的住戶的具體賠償金額計算方法，尚無明確法律規(guī)定。在司法實踐中處理因通風、采光引起的糾紛，主要是參考當?shù)赝恋乩谩⒔ㄖ?guī)劃、居民生活習慣、當?shù)貙嶋H消費等各方面的具體情況下結(jié)合具體賠償標準進行考量，由侵權(quán)方對被侵權(quán)方進行適當經(jīng)濟補償。
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