中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)自2017年“317調(diào)控”后，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊，剛需釋放受阻。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競新房的分流。那么2019北京二手房價(jià)到底跌沒跌?客戶和業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了怎樣的變化?基于最一線的市場指標(biāo)，貝殼研究院從6個(gè)維度還原了最真實(shí)的2019年北京二手房市場。

　　成交：月均成交腰斬

　　2017年這輪調(diào)控前，北京二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均1.1萬套。2019年全市二手房網(wǎng)簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。調(diào)控后的三年北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。

　　北京全市二手房成交量(套)

　　數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　房價(jià)：由單邊漲到震蕩穩(wěn)，累計(jì)跌幅超過10%

　　不同于調(diào)控前房價(jià)一路上漲，調(diào)控后成交均價(jià)隨成交量的波動(dòng)而小幅上漲、下跌，2019年全年均價(jià)與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價(jià)5.9萬元/平放米，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房價(jià)不再是內(nèi)地第一。

　　圖：北京二手房成交均價(jià)(元/平)走勢

　　數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　區(qū)域表現(xiàn)：價(jià)格表現(xiàn)回歸價(jià)值，核心區(qū)房價(jià)堅(jiān)挺

　　在調(diào)控前的市場上行期，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房價(jià)漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房價(jià)跌幅亦相對(duì)較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前。

　　圖：北京各城區(qū)2019Q4二手房成交均價(jià)較2017Q1累計(jì)變動(dòng)

　　數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　買房者：從“永遠(yuǎn)漲”到“再等等”

　　高壓政策下房價(jià)下跌，購房者陷入觀望。調(diào)控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長至三個(gè)月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。

　　購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由調(diào)控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。

　　賣房者：從“一夜?jié)q價(jià)20萬元”到“不好賣”

　　購房者的觀望導(dǎo)致市場上可售房源積壓，業(yè)主賣房難度加大。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報(bào)價(jià)，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬元/套，而成交房源均價(jià)為500萬元/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價(jià)近20萬元?；仡櫿{(diào)控前夜“賣家報(bào)價(jià)728萬元，買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn)，745萬元成交”，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。

　　換房者：從“手中有房，再換不愁”到“換不動(dòng)”

　　調(diào)控后“雙認(rèn)”重壓下，換房者負(fù)重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達(dá)50%，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換的越來越差。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平方米，比調(diào)控前19平方米左右的水平有所縮小?？梢?ldquo;換房不僅難、還換得小”。

　　貝殼研究院分析師表示，2020年市場預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬元套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。