中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 （記者孫蔚）基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)啟動(dòng)以來，在各方的共同努力下，REITs市場(chǎng)體系正趨于完善，且逐步探索出了一條既借鑒成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，又符合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展之路。近日，REITs再迎政策暖風(fēng)，其進(jìn)一步拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等零售消費(fèi)類領(lǐng)域，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。

政策再次迎來利好

近日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并將在未來進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。

另外，《通知》要求，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行隔離，明確資金合理用途，明確項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

據(jù)記者了解，自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，已上市REITs25只，總募集資金超過800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障房等多種資產(chǎn)類型，但整體規(guī)模仍較小。

“國(guó)家層面出臺(tái)系列金融政策支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度是明朗的，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型拓寬到商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域恰逢其時(shí)。”戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對(duì)記者表示：“本次公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、繁榮市場(chǎng)等方面發(fā)揮作用，是政府從金融端促進(jìn)和推動(dòng)居民消費(fèi)的又一配套措施和重要舉措，也是我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出的重要一步，對(duì)我國(guó)REITs市場(chǎng)的完善和發(fā)展具有重要意義?！?/p>

促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)

作為不動(dòng)產(chǎn)信托基金中的一個(gè)重要品類，零售消費(fèi)領(lǐng)域REITs在較為成熟的市場(chǎng)占有重要地位，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)潛力也不可小覷。

消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力。“不過，相比于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)卻未能匹配整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度?！蔽簴|表示，當(dāng)前我國(guó)已進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，消費(fèi)升級(jí)主要體現(xiàn)在對(duì)更高質(zhì)量商品與服務(wù)的需求，而非數(shù)量上的需求，所以挖掘居民消費(fèi)潛力，塑造高品質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景尤為重要。因此，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等與居民消費(fèi)息息相關(guān)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，將吸引更多主體進(jìn)入零售物業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)零售類項(xiàng)目的提質(zhì)升級(jí)。

“REITs是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)新發(fā)展的必由之路?！眹?guó)泰君安債務(wù)融資部執(zhí)行董事馬懷玉認(rèn)為，有大量市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)程度較高的商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)位于一二線城市的核心商圈，對(duì)這些城市增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景等多方面起到了重要承載作用。

有效盤活存量市場(chǎng)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022上半年，我國(guó)3萬平方米以上已開業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)超5400個(gè)，總建筑面積超4.8億平方米。另?yè)?jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)有大約8000家百貨商場(chǎng)，假設(shè)按照單個(gè)商場(chǎng)4萬平方米計(jì)算，總規(guī)模預(yù)計(jì)超3億平方米。這些項(xiàng)目作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著重要作用。

在業(yè)界專家看來，巨大的存量規(guī)模意味著無窮的發(fā)展?jié)摿?。公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域還可以有效盤活存量市場(chǎng)，在化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以增加市場(chǎng)供給，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。

國(guó)金證券固收首席分析師樊信江對(duì)記者表示：“此次政策絕不僅是對(duì)房企進(jìn)行紓困或緩解其流動(dòng)性壓力，而是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)于建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！锻ㄖ芳?xì)化要求，REITs發(fā)起人要利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度。這一隔離機(jī)制的設(shè)計(jì)，能有效避免回收資金的濫用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新模式轉(zhuǎn)型起到積極作用?！?/p>

魏東表示，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施普遍存在退出難，流動(dòng)性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為這些企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項(xiàng)目和已有項(xiàng)目的升級(jí)改造。公募REITs的推出，也能鼓勵(lì)更多的主體參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場(chǎng)供給，為居民消費(fèi)提供更多樣、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景，同時(shí)進(jìn)一步打通“投融建管退”的項(xiàng)目全周期鏈條。

“優(yōu)質(zhì)且發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌儇浟闶蹣I(yè)龍頭企業(yè)將明顯受益，高質(zhì)量的百貨類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有望率先獲得市場(chǎng)的關(guān)注?！狈沤J(rèn)為。