中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）共有產(chǎn)權(quán)房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，可以說是剛需購(gòu)房者“低價(jià)上車”的捷徑，在全國(guó)各地得以廣泛推廣。共有產(chǎn)權(quán)房可以出租嗎？租金如何確定？收益如何分配？這些問題備受置業(yè)者的關(guān)注。近期，北京對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的管理模式進(jìn)行了探索，于3月20日實(shí)施了《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)置業(yè)者關(guān)心的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。記者在北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務(wù)平臺(tái)上看到，截至4月12日，已經(jīng)有43套房通過審核并在平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息。

通過統(tǒng)一服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行出租

共有產(chǎn)權(quán)房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額，即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和保障對(duì)象平分，保障對(duì)象也可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

“共有產(chǎn)權(quán)房不僅可以出售，也可以出租。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，允許租賃是此類住房與其他保障房最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可以，從這個(gè)角度講，其又帶有一定的商品房屬性。

北京市住建委發(fā)布的《通知》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動(dòng)應(yīng)統(tǒng)一通過市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)辦理，辦理內(nèi)容包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗(yàn)、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。

《通知》提出，購(gòu)房人為住房出租責(zé)任人，要承擔(dān)住房出租的安全責(zé)任，履行住房維修等義務(wù)，約定住房擬出租價(jià)格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃合同由購(gòu)房人和承租人雙方簽訂，租賃期限原則上不超過三年。

在購(gòu)房人完成相關(guān)登記后，服務(wù)平臺(tái)會(huì)通過對(duì)接本市房屋大數(shù)據(jù)平臺(tái)信息系統(tǒng)，核驗(yàn)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人住房情況。經(jīng)核驗(yàn)通過，購(gòu)房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務(wù)平臺(tái)發(fā)布。

4月12日，記者登錄北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務(wù)平臺(tái)，看到已經(jīng)有43套房通過審核并在平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息，出租房源在服務(wù)平臺(tái)展示了面積、朝向、租期、戶型圖、位置、交通、裝修、配套設(shè)施等具體情況。

政府按產(chǎn)權(quán)份額收取定額收益

記者在北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務(wù)平臺(tái)看到，共有產(chǎn)權(quán)房房租定價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)。比如永靚家園有三種主力戶型，目前已上架的是約88平米兩居，租金為8000元/月（季付）。這一價(jià)格高于市場(chǎng)租金參考價(jià)（76元/平/月），也低于周邊商品房，比如附近的中海楓漣山莊超過80平米的房源租金都在8200元/月以上。

那么，共有產(chǎn)權(quán)房出租收益如何分配？《通知》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)會(huì)同房管部門，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)租賃價(jià)格和共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額比例，按照就低原則，綜合確定各項(xiàng)目各套型政府產(chǎn)權(quán)份額租金定額收益，租金定額收益也將在服務(wù)平臺(tái)中公布。也就是說，政府只拿定額收益，其余的全歸房東。

“所謂定額收益，是指按項(xiàng)目和套型來綜合確定政府份額收益標(biāo)準(zhǔn)，同一項(xiàng)目、同等面積、類似戶型的房屋將按同一標(biāo)準(zhǔn)定額收取。”北京市住建委相關(guān)人員對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者解釋道。比如，永靚家園政府的定額租金收益為930元/月，在3年的租賃期內(nèi)，這個(gè)收益是固定的。

據(jù)北京市住建委相關(guān)人員介紹，永靚家園個(gè)人與政府產(chǎn)權(quán)占比為7:3。如果嚴(yán)格按照這個(gè)比例來計(jì)算，那么，政府在這套房源中的房租收益應(yīng)為2400元/月。但本著最大讓利于民的原則，政府會(huì)首先扣除物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，再“打折”收取租金收益。例如，永靚家園月租金為8000元，扣除物業(yè)費(fèi)267元（3.03元/平/年），取暖費(fèi)220元（30元/平/年），剩余的7513元乘以政府產(chǎn)權(quán)占比的30%，約為2254元。目前，政府930元的定額收益相當(dāng)于打了0.44折。

記者從目前北京已公布的38個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目定額租金收取標(biāo)準(zhǔn)來看，相對(duì)于政府產(chǎn)權(quán)占比來說，房租定額收益基本在0.4折至0.5折之間。

中介不得擅自代理共有產(chǎn)權(quán)房出租

2017年《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》出臺(tái)，明確了共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。此次《通知》對(duì)這一點(diǎn)再次進(jìn)行了明確規(guī)定。

那么，如果購(gòu)房者擅自出租將有何后果？《通知》表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，將責(zé)令其限期改正，拒不改正的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和個(gè)人信息將被錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人違反規(guī)定拒不改正的，代持機(jī)構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購(gòu)和上市手續(xù)。

需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)房出租房源只有在服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可為其代理租賃業(yè)務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人與承租人自行或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成出租意向的，均應(yīng)在服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同。

《通知》還明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理未經(jīng)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也不得為其發(fā)布和代理。除代持機(jī)構(gòu)外，住房租賃企業(yè)不得為共有產(chǎn)權(quán)住房提供住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

據(jù)記者了解，截至目前，北京共有79個(gè)已申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，其中74個(gè)已售罄，已交房項(xiàng)目33個(gè)，房源共3.1萬套。