中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者 孫蔚）9月23日，高力國(guó)際發(fā)布了北京三季度市場(chǎng)分析報(bào)告。報(bào)告對(duì)三季度政策和市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了解析，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)三季度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場(chǎng)需求已經(jīng)回歸常態(tài)。報(bào)告顯示，雖然北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求在三季度出現(xiàn)了一定的放緩，但從數(shù)據(jù)上看依然保持了較高的需求水平，達(dá)到21.5萬(wàn)平方米。受益于前三季度旺盛的市場(chǎng)需求，空置率進(jìn)一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)租金維持在341.1元每月每平米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)方面，CBD的表現(xiàn)可謂是一枝獨(dú)秀。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“我們從一季度就強(qiáng)調(diào)北京辦公樓市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)：第一，東部市場(chǎng)租金性價(jià)比凸顯。CBD是目前東部市場(chǎng)中唯一具備高性價(jià)比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場(chǎng)，同時(shí)也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。第二，大面積需求和供給錯(cuò)配問(wèn)題依然嚴(yán)重，北京辦公樓市場(chǎng)依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯(cuò)配問(wèn)題。”

從整體上看，甲級(jí)寫(xiě)字樓新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域。從今年前三季度的市場(chǎng)去化來(lái)看，CBD占全市場(chǎng)凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

雖然三季度影響較大的事件是“雙減”政策出臺(tái)后在線教育企業(yè)的退租，但該政策對(duì)全市場(chǎng)的影響非常有限，而且對(duì)于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來(lái)看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關(guān)村。從樓宇級(jí)別來(lái)講，甲級(jí)樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在甲級(jí)寫(xiě)字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場(chǎng)，其大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時(shí)，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場(chǎng)后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。

在產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的表現(xiàn)方面，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（即亦莊產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)）在“兩區(qū)建設(shè)”一周年之際結(jié)出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場(chǎng)的空置率高達(dá)25%，僅僅一年時(shí)間，空置率大幅下降近15%，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個(gè)季度更是領(lǐng)跑所有子市場(chǎng)，今年前三季度平均凈吸納量超過(guò)5萬(wàn)平米。市場(chǎng)快速去化的背后是越來(lái)越多的企業(yè)落戶經(jīng)開(kāi)區(qū)。經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的一年間，經(jīng)開(kāi)區(qū)新增外資企業(yè)47家，同比增長(zhǎng)123.8%；新增儲(chǔ)備項(xiàng)目超過(guò)1000個(gè)，實(shí)現(xiàn)近200個(gè)項(xiàng)目簽約，總投資額超4200億元，其中更有超過(guò)170個(gè)項(xiàng)目被納入“兩區(qū)”工作重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目。從行業(yè)來(lái)看，經(jīng)開(kāi)區(qū)目前大力引進(jìn)的企業(yè)主要以新經(jīng)濟(jì)企業(yè)為主，其中包含新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車(chē)、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造等產(chǎn)業(yè)。

展望第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有14.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，對(duì)市場(chǎng)沖擊有限。高力國(guó)際研究部董事陸明對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。雖然凈吸納量逐步回歸常態(tài)化，但由于新項(xiàng)目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場(chǎng)仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。全年來(lái)看，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度凈吸納量預(yù)計(jì)將創(chuàng)10年來(lái)新高，去年四季度 19.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?lái)4-5年內(nèi)的階段性高點(diǎn)。

“我們依然維持市場(chǎng)租金在今年四季度或明年一季度將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)回升的預(yù)判。從中長(zhǎng)期來(lái)看，北交所的設(shè)立為全國(guó)創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺(tái)，特別是十四五規(guī)劃中所提及的專精特新企業(yè)。北京作為全國(guó)的科技中心，擁有全國(guó)最高的科研投入比例、最多的科研機(jī)構(gòu)，相信北交所的設(shè)立將會(huì)使更多立足于北京的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益，為北京辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。”陸明表示。