中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展新時(shí)期，二手房在樓市成交中的比重越來(lái)越高。同策研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海、杭州二手住宅成交量分別是新房的3.73和3.26倍；北京、深圳則達(dá)到2.67倍和2.21倍；南京、廈門、大連、石家莊、蘇州、廣州等城市二手房成交規(guī)模也超過(guò)了新房。

買房是大事，交易需謹(jǐn)慎。二手房交易流程長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣，從選房看房、簽署合同，到申請(qǐng)貸款、資金轉(zhuǎn)付，再到辦理過(guò)戶、物業(yè)交割，涉及十幾個(gè)環(huán)節(jié)，需在多個(gè)部門奔波。整個(gè)交易過(guò)程不僅耗時(shí)耗力，還可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者稍不留神就會(huì)踩坑、被騙，輕則耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，重則房子沒(méi)買成并遭受巨額資金損失，嚴(yán)重影響正常生活。

在二手房交易過(guò)程中，需要注意哪些事項(xiàng)？哪些問(wèn)題常常會(huì)導(dǎo)致二手房交易糾紛？如何才能保障交易順暢進(jìn)行，盡量避免房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)？為了推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展，切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》于7月21日發(fā)起了“二手房簽約交易安全”網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查，力求讓消費(fèi)者全面了解二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在買賣二手房時(shí)能更高效、更放心。

本次調(diào)查共收回10913份有效問(wèn)卷。調(diào)查顯示，遭遇過(guò)二手房交易糾紛的受訪者高達(dá)69.9%；在二手房交易糾紛中，交易資金支付、共有權(quán)人是否同意、政策相關(guān)問(wèn)題為最常見(jiàn)的三大原因，占比分別為63.02%、59.01%、41.9%；有45.65%的受訪者對(duì)合同簽署環(huán)節(jié)極為重視，認(rèn)為做好這一步就可以規(guī)避掉主要的交易風(fēng)險(xiǎn)。

近7成受訪者曾遇二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，超3成遭金錢損失

安居樂(lè)業(yè)是人們對(duì)美好生活的向往，房子不僅關(guān)乎金錢、資產(chǎn)，還關(guān)乎著一家人的幸福未來(lái)。

2016年—2020年，全國(guó)范圍內(nèi)住房消費(fèi)類相關(guān)投訴數(shù)量呈波浪式上升的趨勢(shì)。從全國(guó)消協(xié)組織受理的投訴數(shù)據(jù)來(lái)看，住房類消費(fèi)投訴從2016年的3.79萬(wàn)件上升至2020年的5.55萬(wàn)件，2020年的投訴量較2019年增加15.5%。

在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，買房可以說(shuō)是大多數(shù)家庭最大的一筆開(kāi)支，甚至有時(shí)需要傾盡“六個(gè)錢包”。房子不是快消品，不是可以一鍵下單然后等著送貨上門這么簡(jiǎn)單，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交中占比越來(lái)越高的二手房，因其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性價(jià)比高、配套資源較為齊備、可選范圍廣等，日益受到置業(yè)者的青睞，但與此同時(shí)，二手房交易周期長(zhǎng)、流程繁瑣、情況復(fù)雜，稍有不慎，交易風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生。

二手房交易高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀在本次調(diào)查中得到了印證。調(diào)查顯示，在10913名受訪者中，69.9%的消費(fèi)者曾經(jīng)遭遇過(guò)二手房交易糾紛。

你遭遇過(guò)二手房交易糾紛嗎？      [單選題]

本次調(diào)查將常見(jiàn)的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)歸納為權(quán)屬問(wèn)題、資金支付問(wèn)題、共有權(quán)人問(wèn)題、政策資質(zhì)問(wèn)題、物業(yè)交割問(wèn)題等五大類。

調(diào)查顯示，在這五大類常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)中，“交易資金支付問(wèn)題”為消費(fèi)者最常遇到的糾紛，占比高達(dá)63.02%；其次為“共有權(quán)人簽約問(wèn)題，如夫妻雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)，一方不同意出售”，占比為59.01%；排名第三的為“政策資質(zhì)問(wèn)題，如不滿足購(gòu)房資質(zhì)、貸款未批、房屋是政策房無(wú)法出售等”，占比為41.9%；緊隨其后的為“房屋權(quán)屬問(wèn)題，如房屋被查封、抵押等”，占比為41.73%；最后為“物業(yè)交割問(wèn)題，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)欠繳等”，占比為12.59%。

你遇到的糾紛是由哪些問(wèn)題導(dǎo)致的？      [多選題]

二手房交易糾紛一旦發(fā)生，會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)無(wú)盡的困擾。針對(duì)“二手房交易糾紛給你造成怎樣的影響”這一問(wèn)題，有63.19%的受訪者表示“房子沒(méi)有交易成功”，占比最高；有59.57%的受訪者表示“浪費(fèi)時(shí)間和精力”，排名第二；有43.73%的受訪者表示“嚴(yán)重影響正常生活”，排名第三；造成“資金損失”的占比達(dá)到35.23%；選擇“沒(méi)有影響”的受訪者僅為0.69%。

這些糾紛給你造成怎樣的影響？      [多選題]

超7成受訪者基本不了解二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)信息多由經(jīng)紀(jì)人告知

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，新房市場(chǎng)并不能滿足人們對(duì)于房屋的需求，二手房交易熱情高漲。相較新房，二手房交易流程復(fù)雜、涉及相關(guān)部門眾多，全國(guó)平均辦理周期長(zhǎng)達(dá)60天，隱藏若干風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

比如，在二手房交易中，你或許聽(tīng)說(shuō)過(guò)租客冒充房主賣房，交易被判無(wú)效的，但是，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)明明和真正的產(chǎn)權(quán)人簽了合同，購(gòu)房合同還被法院判為無(wú)效的嗎？

這是為什么呢？原來(lái)賣方不是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，該房屋為夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有權(quán)人表示“不知情、不同意”，購(gòu)房合同就可能會(huì)被判無(wú)效。實(shí)際上，在二手房交易中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)賣方以“共有權(quán)人不同意”為由而違約，最終導(dǎo)致交易失敗。

本次調(diào)查顯示，超5成消費(fèi)者對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度偏低。在權(quán)屬問(wèn)題、資金支付問(wèn)題、共有權(quán)人問(wèn)題、政策資質(zhì)問(wèn)題、物業(yè)交割問(wèn)題等五大類風(fēng)險(xiǎn)中，表示“了解1至2項(xiàng)”的受訪者占比最高，為43.89%；還有10%的受訪者明確表示“都不了解”。這意味著，對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度偏低的受訪者比例高達(dá)53.89%。

在二手房交易主要風(fēng)險(xiǎn)中，你了解哪些？   [單選題]

消費(fèi)者從何處得知二手房交易風(fēng)險(xiǎn)？調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成為受訪者獲取風(fēng)險(xiǎn)信息的最主要的渠道，占比為74.7%；其次為互聯(lián)網(wǎng)，占比為52.27%；從朋友處得知的比例也不低，占比為49.12%。這說(shuō)明在實(shí)際生活中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)越來(lái)越被購(gòu)買二手房的消費(fèi)者認(rèn)可，一方面，面對(duì)市場(chǎng)上紛繁蕪雜的房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能基于其所掌握的供需信息幫助匹配買賣雙方；另一方面，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，可以在交易過(guò)程中提供有關(guān)房產(chǎn)、交易等事項(xiàng)的專業(yè)建議。

你從何處知道這些風(fēng)險(xiǎn)信息的？      [多選題]

超4成受訪者認(rèn)為做好合同簽署可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，超9成愿意選擇專業(yè)人士協(xié)助簽約

經(jīng)過(guò)多年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)已經(jīng)較為成熟，消費(fèi)教育工作也較為到位。本次調(diào)查顯示，購(gòu)買二手房涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)，比如選房看房、房屋核驗(yàn)、簽署合同、網(wǎng)簽備案、房屋估值、貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付、抵押登記、銀行放貸、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割等流程，有88.11%的受訪者表示“清楚”，表示“不清楚”的受訪者為11.89%。

你是否清楚二手房主要購(gòu)房環(huán)節(jié)？包括：選房看房、房屋核驗(yàn)、簽署合同、網(wǎng)簽、房屋估值、辦理貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付、抵押登記、銀行放貸、過(guò)戶、物業(yè)交割      [單選題]

那么，在二手房交易中，做好哪個(gè)環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風(fēng)險(xiǎn)呢？針對(duì)這一關(guān)鍵問(wèn)題，“合同簽署環(huán)節(jié)”最被受訪者看重，占比達(dá)45.65%；其次為“貸款環(huán)節(jié)”，占比25.81%；再次為“選房看房環(huán)節(jié)”，占比15.85%；選擇“過(guò)戶環(huán)節(jié)”的受訪者占比為10.82%；選擇“物業(yè)交割”環(huán)節(jié)的受訪者為1.86%。

你知道房產(chǎn)交易中，做好哪個(gè)環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風(fēng)險(xiǎn)？      [單選題]

如果把二手房屋交易比做蓋房子，那么合同簽署就相當(dāng)于“打地基”，只有地基打結(jié)實(shí)了，房子質(zhì)量才能讓人放心。

雖然二手房交易中的很多風(fēng)險(xiǎn)是在貸款、過(guò)戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來(lái)，但其在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆。在二手房交易中，大部分風(fēng)險(xiǎn)如購(gòu)房資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、共有權(quán)人簽署風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)，都可以在合同簽署環(huán)節(jié)通過(guò)資質(zhì)審核、合同約定、第三方資金存管等進(jìn)行規(guī)避。

本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前二手房簽約環(huán)節(jié)主要在中介門店、由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助完成。由于經(jīng)紀(jì)人服務(wù)能力參差不齊，整個(gè)簽約流程缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，消費(fèi)者往往難以全面知曉房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn),無(wú)法最大程度給予規(guī)避。因此，無(wú)論是消費(fèi)者還是中介公司、經(jīng)紀(jì)人，都亟需安全合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化簽約流程去破解行業(yè)難題，確保二手房交易的安全性。

如何為消費(fèi)者提供標(biāo)準(zhǔn)化簽約服務(wù)，讓二手房交易更安全、更便捷，是業(yè)內(nèi)一直在思索的一道難題。本次調(diào)查顯示，針對(duì)“如果在二手房交易過(guò)程中，有專業(yè)場(chǎng)地、專業(yè)人士協(xié)助簽約，你會(huì)選擇嗎”這一問(wèn)題，明確表示愿意的受訪者比例高達(dá)96.66%。

如果在房產(chǎn)交易過(guò)程中，有專業(yè)場(chǎng)地、專業(yè)人士協(xié)助簽約你會(huì)選擇嗎？      [單選題]

降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)需全社會(huì)共同努力

二手房市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展離不開(kāi)社會(huì)各界的共同努力，對(duì)此，受訪者們也給出了他們的建議。針對(duì)“降低房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)需要從哪方面著手”的問(wèn)題，71.71%的受訪者認(rèn)為“有關(guān)部門完善相關(guān)法律法規(guī)”最重要，占比最高；其次為“加強(qiáng)宣傳，提升消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)”，占比為67.44%；第三為“監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)管，加大處罰力度”，占比為52.48%；另外，還有34.95%的受訪者認(rèn)為“中介公司加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格審查”。

你認(rèn)為，要降低房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)需要從哪方面著手？      [多選題]

相比往年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，調(diào)控政策的力度和密度都在明顯增加，2021年截至目前，全國(guó)各地樓市累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次，其中中央各部門出臺(tái)的調(diào)控政策高達(dá)46次。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、自然資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等八部門聯(lián)合下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，將以問(wèn)題為導(dǎo)向，依法重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、二手房虛假?gòu)V告、信貸挪用、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

尤其是在二手房市場(chǎng)亂象整治方面，各地政府均有所加強(qiáng)，對(duì)虛假房源、違規(guī)炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為進(jìn)行了有針對(duì)性的打擊。

消費(fèi)提示

“十四五”規(guī)劃提出，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

發(fā)展離不開(kāi)消費(fèi)，消費(fèi)促進(jìn)發(fā)展。二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展在政策法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)自律、消費(fèi)教育等方面已經(jīng)有了長(zhǎng)足進(jìn)步，但行業(yè)亂象、痛點(diǎn)依然存在，消費(fèi)體驗(yàn)仍有優(yōu)化、提升的空間。

為了促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，除了相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管、完善法律法規(guī)、企業(yè)加強(qiáng)自律外，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》對(duì)購(gòu)買二手房的消費(fèi)者做出如下建議和提醒：

1. 要選擇口碑好、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)。在簽合同前，要查看中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明，盡量選擇持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格證書的經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)，此外，還要看該公司是否具有不良記錄。

2. 做好合同簽署環(huán)節(jié)。雖然二手房交易中的很多風(fēng)險(xiǎn)是在貸款、過(guò)戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來(lái)，但在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆，大部分風(fēng)險(xiǎn)都可以在合同簽署環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)避。

3. 簽二手房買賣合同前應(yīng)弄清房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)關(guān)系直接涉及交易的成功與否和當(dāng)事人的利益。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)的二手房買賣糾紛中有49%的比例是因?yàn)椴恍⌒馁I到了抵押房、查封房。購(gòu)房者付錢后，發(fā)現(xiàn)房屋無(wú)法過(guò)戶，如果遇到背負(fù)巨債的賣家，則很可能會(huì)“房財(cái)兩空”。因此消費(fèi)者在購(gòu)房前應(yīng)要求中介公司提供房屋產(chǎn)權(quán)資料，核實(shí)房主的房產(chǎn)證、身份證等，避免聽(tīng)信口頭說(shuō)明和承諾。

4. 要注意防范共有產(chǎn)權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)，這是很多購(gòu)房者可能會(huì)忽略的一個(gè)細(xì)節(jié)。若房產(chǎn)為夫妻雙方共同所有，需賣房配偶簽署《同意出售證明》。否則，即使簽了合同，也有可能被認(rèn)定為無(wú)效而導(dǎo)致無(wú)法履行合同。

5. 買方要在簽訂合同前明確自身是否具備當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房資格，申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)能否滿足銀行的條件，了解有無(wú)相關(guān)購(gòu)房限制，千萬(wàn)不要萬(wàn)事俱備只欠“資質(zhì)”。

6. 二手房交易涉及大量資金，要特別注意支付風(fēng)險(xiǎn)，建議一定要向經(jīng)紀(jì)人說(shuō)明需要選擇資金存管，給自己的錢上足“保險(xiǎn)”。即使是自行成交，沒(méi)有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，也要盡量與賣家協(xié)商進(jìn)行交易資金監(jiān)管或托管，或者在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)支付房款。

7. 房屋交付與物業(yè)交割是二手房交易的重要環(huán)節(jié)，主要涉及移交鑰匙、房屋附屬設(shè)施設(shè)備，以及水、電、供暖等費(fèi)用交割。交接時(shí)，要根據(jù)房屋實(shí)際情況結(jié)算相關(guān)費(fèi)用，還要注意留存足額的物業(yè)交割保證金。如果交易房屋存在租約，應(yīng)當(dāng)在合同中明確處置方式，并約定房屋交付時(shí)間，如果租戶仍在租期內(nèi)，賣方需要提前通知租戶并要求租戶提供《承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》。

8. 若在簽約過(guò)程中做到明確房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確認(rèn)共有產(chǎn)權(quán)人、核查購(gòu)房資質(zhì)、做第三方資金存管、留足物業(yè)保證金等五個(gè)舉措，便能規(guī)避房產(chǎn)交易中心最主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。然而，當(dāng)前的實(shí)際情況是二手房簽約環(huán)節(jié)主要在門店完成，整個(gè)流程缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人服務(wù)水平參差不齊，五大舉措難以保障全部落實(shí)。為最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全合規(guī)，消費(fèi)者可選擇專業(yè)簽約機(jī)構(gòu)協(xié)助簽約。

另外，消費(fèi)者是新時(shí)代消費(fèi)趨勢(shì)的推動(dòng)者，也是新時(shí)代消費(fèi)風(fēng)尚的踐行者。新時(shí)代需要有意識(shí)、有能力、有責(zé)任的新型消費(fèi)者，消費(fèi)者要有維權(quán)意識(shí)、監(jiān)督意識(shí)。當(dāng)合法權(quán)益受到侵害時(shí)，要勇于依法維權(quán)，不做沉默者、不做“受氣包”；在關(guān)注個(gè)人權(quán)益的同時(shí)，也要關(guān)注消費(fèi)者整體利益，通過(guò)投訴、舉報(bào)，積極行使監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)，督促經(jīng)營(yíng)者守法經(jīng)營(yíng)，以點(diǎn)滴行動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)環(huán)境改善。

調(diào)查對(duì)象概述

本次網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查于2021年7月21日發(fā)起，共收回10913份有效問(wèn)卷。其中，男性受訪者占比55.35%，女性受訪者占比44.65%。從年齡分布上看，80后受訪者占比最高，為47.05%，其次為90后，占比為30.76%，而70后、60后受訪者占比分別為15.91%、5.83%。

中國(guó)消費(fèi)者報(bào)

2021年7月27日