編者按 房地產(chǎn)業(yè)素有“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的說(shuō)法。一般來(lái)講，房企進(jìn)入一個(gè)新的城市，除了要了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)規(guī)模和居民收入外，還要研究當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)情況。那么第七次人口普查數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生什么影響?房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿θ绾?未來(lái)將呈現(xiàn)哪些趨勢(shì)?針對(duì)這些熱點(diǎn)話題，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》策劃了“從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)”系列報(bào)道，將一一為您解讀。

中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年 (第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù))的133972萬(wàn)人相比，增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%。這一數(shù)據(jù)表明，我國(guó)人口10年來(lái)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。那么人們對(duì)住房的需求還會(huì)增長(zhǎng)嗎?房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前景嗎?接受記者采訪的多位專(zhuān)家一致表示，對(duì)此大可不必?fù)?dān)心，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍大有可為，新增住房需求仍有較大潛力。

人口基數(shù)大，購(gòu)房需求仍在

“在本次人口普查數(shù)據(jù)中，中國(guó)人口呈現(xiàn)老齡化、東移化、城鎮(zhèn)化及高素質(zhì)化等特點(diǎn)，未來(lái)將會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。”戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“本次人口普查意義重大，通過(guò)對(duì)人口結(jié)構(gòu)變化的分析，可以讓我們理清未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，從而積極應(yīng)對(duì)人口發(fā)展可能出現(xiàn)的機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)則認(rèn)為，人口總量年平均增長(zhǎng)率雖然比上一次人口普查低，但考慮到我國(guó)人口基數(shù)大，哪怕是微幅的增長(zhǎng)，也是巨大的絕對(duì)數(shù)量，人口紅利仍在。加上勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)60%，而國(guó)人在任何年齡段的買(mǎi)房需求都很旺盛，這有助于穩(wěn)定樓市的基本面。

此次人口普查顯示，0-14歲人口為25338萬(wàn)人，占17.95%;15-59歲人口為89438萬(wàn)人，占63.35%。李宇嘉認(rèn)為，后者是購(gòu)房主力人群，前者是未來(lái)住房主要需求者。

同策研究院分析師汪恒贊同李宇嘉的觀點(diǎn)。他表示，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言應(yīng)該是一個(gè)好消息，因?yàn)槿丝诳倲?shù)和兒童數(shù)量的增加都意味著市場(chǎng)需求的擴(kuò)張。

城鎮(zhèn)化率上升明顯，未來(lái)潛力巨大

此次人口普查數(shù)據(jù)顯示，住在城鎮(zhèn)的人口為 90199萬(wàn)人，占63.89%。與2010年相比，城鎮(zhèn)人口增加23642萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)下，10年來(lái)城鎮(zhèn)化率上升明顯。“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出，至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，未來(lái)10年城鎮(zhèn)化水平仍將提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體仍有釋放空間。

魏東對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在過(guò)去10年中從49.7%上升至63.9%，平均每年有超過(guò)2000萬(wàn)的人口從農(nóng)村進(jìn)入到城市。農(nóng)村人口向城市的遷移將會(huì)在消費(fèi)、住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源。“當(dāng)前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率離70%這一國(guó)際公認(rèn)的達(dá)標(biāo)水平還有很長(zhǎng)一段距離。”李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者直言。

李嘉宇認(rèn)為，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化依然是未來(lái)一段時(shí)間國(guó)家政策的大方向，包括就近城鎮(zhèn)化、大城市化、都市圈發(fā)展、縣域城鎮(zhèn)化、郊區(qū)新城等，多種形式的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，政策方面也會(huì)大力引導(dǎo)，預(yù)計(jì)由此帶來(lái)的新增住房需求還很大。

流動(dòng)人口、老舊小區(qū)改造是新增長(zhǎng)點(diǎn)

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門(mén)檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動(dòng)人口的規(guī)模也在明顯提升。

此次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年人戶分離人口為49276萬(wàn)人，其中，流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，與2010年相比，流動(dòng)人口增長(zhǎng)69.73%。

記者發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，說(shuō)明流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。

魏東對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，龐大的流動(dòng)人口規(guī)模也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是剛需人群有望增加。衛(wèi)健委對(duì)流動(dòng)人群的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約有三成流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶》?，也就是說(shuō)有1億流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶再?gòu)房，這一規(guī)模不容小覷。

另一方面，受制于購(gòu)買(mǎi)力、個(gè)人居留意愿等多方面因素，絕大多數(shù)流動(dòng)人口的居住需求還要靠租房來(lái)解決，這也意味著巨大的租賃市場(chǎng)發(fā)展空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)提出，除了人口紅利帶來(lái)的住房需求外，現(xiàn)在存量住房的供應(yīng)情況也有不少可以提高的空間。比如，有的住房不成套、沒(méi)有獨(dú)立廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)，很多老舊小區(qū)亟須改造，拆遷需求也較大，這部分人群對(duì)美好居住環(huán)境的訴求也很強(qiáng)，也會(huì)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>