中國消費(fèi)者報訊（記者孫蔚）近日，《中國消費(fèi)者報》聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報告》（以下簡稱《報告》），綜合消費(fèi)者對當(dāng)前房價承受能力、購房時機(jī)、房價預(yù)期、政策預(yù)期、未來經(jīng)濟(jì)走向的主觀感受等，加權(quán)量化消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，反映消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的信心。

《報告》發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者置業(yè)信心整體持樂觀態(tài)勢，指數(shù)分布呈現(xiàn)出區(qū)域分化、人群分化特征；房價預(yù)期整體平穩(wěn)，低能級城市平穩(wěn)預(yù)期更大；購房時機(jī)偏向樂觀，高能級城市信心較強(qiáng)；年長者、改善型換房客群房價收入比較高。

購房者對2021年樓市偏樂觀

學(xué)歷、收入與購房信心指數(shù)呈正比

《報告》顯示，購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢樂觀，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)達(dá)到108.4。不同區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)存在東高西低的分化特征，東部地區(qū)消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為109，中部次之為107.5，西部地區(qū)最低為107。不僅如此，城市能級越高，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，一線城市消費(fèi)置業(yè)信心指數(shù)為109.6，明顯高于其他能級城市。

其中，北京、廣州、上海的購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢更為樂觀，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)分別達(dá)到110.6、110、109.6，均超過整體平均水平。成都、天津等新一線城市置業(yè)也被消費(fèi)者所看好，分別為108.5、107.8。

有趣的是，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)還因年齡、學(xué)歷、收入等不同而存在差異。消費(fèi)者信心指數(shù)從年齡上看呈現(xiàn)倒U型特征，24歲及以下、40-49歲和50歲以上消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)偏低，分別為104.1、105.1和106，而25-29歲和30-39歲消費(fèi)者的購房信心較高，分別為112.1和109.1。

學(xué)歷水平越高的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，低文化水平的消費(fèi)者購房信心相對偏弱。

消費(fèi)者預(yù)期房價指數(shù)呈平穩(wěn)趨勢

改善型換房客群房價收入比較高

具體來看，2021年消費(fèi)者預(yù)期房價指數(shù)為107.4，呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。37.5%的受訪者預(yù)期2021年房價保持平穩(wěn)，漲跌幅在5%以內(nèi)。收入水平越低群體對房價平穩(wěn)的預(yù)期較高，三四線及以下城市消費(fèi)者預(yù)期房價將保持穩(wěn)定的比例均達(dá)到4成。

房價收入比很大程度上影響購房決策意愿。《報告》顯示，購房者房價收入比均值為10.7。一線城市購房者房價收入比均值為13.3，其他能級城市房價收入比僅9.3左右。財富積累較多的年長群體房價收入比相對較高，50歲以上群體房價占收入比為13.0，遠(yuǎn)高于25-29歲群體的10.2。另外，改善型換房者房價收入比為11.2，高于首次置業(yè)和投資購房群體。

購房時機(jī)反映需求規(guī)模，購房時機(jī)越好說明潛在購房需求規(guī)模越大。2021年購房時機(jī)預(yù)期指數(shù)為111，認(rèn)為適合購房的消費(fèi)者占比認(rèn)為不適合的高出近20個百分點(diǎn)。高能級城市購房者認(rèn)為2021年購房時機(jī)合適的比例更高，四線及以下城市購房預(yù)期指數(shù)小于100，對購房時機(jī)信心偏弱。中高收入群體和文化程度較高的群體更看好2021年購房時機(jī)。

政策預(yù)期整體穩(wěn)中偏緊

超過六成購房者推遲購房計劃

自2020年下半年以來，熱門城市圍繞限購、限售、限貸等政策持續(xù)對住房需求端嚴(yán)加管控，也對購房者的置業(yè)資格、計劃等產(chǎn)生影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，75.3%的受訪者表示購房計劃受到影響，其中超六成購房者推遲購房計劃。京津冀、珠三角、成渝城市群購房者受調(diào)控政策影響較大，置業(yè)計劃均有相對明顯的改變。

消費(fèi)者預(yù)期調(diào)控政策穩(wěn)中偏緊，預(yù)期2021年調(diào)控政策保持穩(wěn)定的購房者占比為52.1%，預(yù)期政策繼續(xù)加碼的購房客比例比預(yù)期適當(dāng)放松的購房者高出2.3個百分點(diǎn)。城市能級越高，預(yù)期調(diào)控繼續(xù)加碼的購房客群占比越高，長三角、珠三角和成渝城市群政策加碼預(yù)期相對較高。

41.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款難度將增加，73.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款利率呈現(xiàn)穩(wěn)中上行趨勢。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，4月重點(diǎn)60城平均首套、二套房貸利率較去年底均累計提高了10個基點(diǎn)，平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢。

從宏觀背景來看，消費(fèi)者對2021年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展持樂觀態(tài)度。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期指數(shù)為138.3，超九成受訪者認(rèn)為未來一年經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好趨勢。特別是，二線及以上城市經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期明顯好于其他能級城市，東部發(fā)達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)預(yù)期恢復(fù)力度也大于其他區(qū)域城市。

80后群體普遍居住條件較差

近七成購房者置業(yè)總價在200萬元以內(nèi)

除了對消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)進(jìn)行分析，《報告》還對購房群體進(jìn)行了刻畫。在北京、深圳購房者置業(yè)套均總價躋身于500萬元陣營的同時，三線及以上城市九成以上購房者置業(yè)總價在200萬元以內(nèi)，而一線城市購房總價在200萬元以內(nèi)的占比僅33.8%。整體來看，近七成購房者置業(yè)總價在200萬元以內(nèi)。

購房者普遍通過加杠桿方式購房，受調(diào)群體中全款購房比例僅占18.1%。初入社會的95后，在父母的助力之下，成為購房群體中全款購房比例相對較高的年齡段群體。與之相反，30-34年齡段購房者貸款比例最高，達(dá)到87.4%。從購房群體的需求類型看，首次置業(yè)群體購房杠桿較高，貸款比例達(dá)86.6%。

《報告》指出，首次置業(yè)群體成為市場的成交主力，51.2%受訪者為首次置業(yè)，36.2%受訪者為改善型換房。城市能級越高，改善型換房需求比例越高，一線城市改善型置業(yè)需求類型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個百分點(diǎn)。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年重點(diǎn)30個城市購買三居及以上產(chǎn)品的占比達(dá)到39.7%，相較2017年增加6.7個百分點(diǎn)。

調(diào)查顯示，購房者家庭人均居住面積33平方米，人均居室0.88間。受制于居住成本過高和住房供給結(jié)構(gòu)影響，一線城市居民住房條件相對較差。根據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)，一線城市中71.7%的購房者置業(yè)面積在90平方米以下。80后群體普遍住得較差，30-34歲和35-39歲群體人均居住面積和人均居室明顯低于其他年齡段群體。

據(jù)介紹，此次消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為首次構(gòu)建發(fā)布。“實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，監(jiān)測預(yù)警是很重要的一環(huán)。此前貝殼研究院已經(jīng)推出了基于交易端的住房價格指數(shù)、行業(yè)端的景氣指數(shù)，而基于購房消費(fèi)者的行為預(yù)測指標(biāo)，還是一個空白。”貝殼找房高級副總裁 貝殼研究院院長李文杰表示，“此次貝殼研究院聯(lián)合《中國消費(fèi)者報》推出的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，正是希望通過量化的手段，為購房消費(fèi)者、行業(yè)、決策部門，提供持續(xù)的、可靠的實(shí)用價值。”